Analyse: So gut sagen REITs den Immobilienmarkt vorher

Was sich nach zwei völlig unterschiedlichen Welten anhört, erweist sich bei genauerem Hinsehen als derselbe Zyklus mit unterschiedlicher Geschwindigkeit: In ihrer Analyse vergleichen die beiden Immobilienexperten vom Family Office HQ Trust, Michel Caspary und Benedikt Möller, die Entwicklung des MSCI World REIT Index mit dem ODCE Index. Der MSCI World REIT bildet die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften ab. Der ODCE misst die Renditen von Immobilienfonds in den USA und Europa und ist ein etablierter Maßstab für nicht börsennotierte Immobilienanlagen.

Der größte Unterschied: Während REITs täglich an den Kapitalmärkten gehandelt werden, basiert der ODCE-Index auf quartalsweisen Bewertungen durch Gutachter. Marktveränderungen schlagen sich dort erst mit Verzögerung nieder. Um diesen Effekt zu quantifizieren, haben Michel Caspary und Benedikt Möller die Korrelation beider Indizes berechnet: einmal ohne Zeitversatz, einmal mit einem Vorlauf des REIT-Index von drei Quartalen.

Benedikt Möller, Immobilienanalyst bei HQ Trust, über die wichtigsten Ergebnisse:

• „Ohne zeitlichen Versatz liegt die Korrelation zwischen dem MSCI World REIT und dem ODCE Index lediglich bei 31 Prozent. Zieht man den REIT-Index dagegen um drei Quartale vor, steigt die Korrelation auf 75 Prozent. Das ist ein Indiz für einen zeitlichen Vorlauf börsennotierter Immobilienmärkte gegenüber dem privaten Immobilienmarkt.“
• „REITs werden täglich gehandelt und reagieren unmittelbar auf Veränderungen bei Zinsen, Renditeerwartungen oder Diskontierungssätzen. Bei den nicht börsennotierten Immobilienvehikeln werden diese Informationen deutlich später sichtbar.“
• „Die aktuelle Marktphase liefert dafür ein anschauliches Beispiel. Börsennotierte Immobilienaktien haben ihren Tiefpunkt bereits 2023 erreicht und sich seitdem spürbar erholt. Der private Immobilienmarkt zeigt dagegen erst seit wenigen Quartalen wieder positive Gesamtrenditen.“
• „Auffällig ist zudem, dass die Erholung im privaten Markt bislang vor allem auf laufenden Erträgen basiert. Deutliche Bewertungssteigerungen sind bislang kaum zu erkennen. Die Börse scheint die Verbesserung der Perspektiven bereits deutlich früher eingepreist zu haben.“

Michel Caspary, Direktor Immobilien bei HQ Trust, fasst die Ergebnisse zusammen und schaut nach vorne.

• „Die Daten deuten darauf hin, dass börsennotierte und private Immobilienmärkte denselben fundamentalen Zyklus abbilden. Der Unterschied besteht vor allem in der Geschwindigkeit.“
• „Während die Kapitalmärkte neue Informationen sofort verarbeiten, erfolgt die Anpassung im privaten Immobilienmarkt zeitverzögert. Die Daten sprechen dafür, dass der börsennotierte Markt die Entwicklung möglicherweise um rund drei Quartale vorwegnimmt.“
• • „Für institutionelle Investoren kann der REIT-Markt daher als Frühindikator für Entwicklungen im nicht börsennotierten Immobiliensegment dienen.“
• • „Börsennotierte Immobiliengesellschaften liefern zwar keine exakte Prognose. Sie können aber früh anzeigen, in welche Richtung sich Bewertungen im privaten Markt entwickeln könnten.“
• • „Allerdings basiert die Untersuchung auf einem relativ kurzen Zeitraum, der stark durch die Zinswende ab 2022 geprägt ist. Investoren sollten den Zusammenhang daher nicht als dauerhaft betrachten.“ (pg)