„Wir sind am Beginn eines neuen Immobilienzyklus“

TiAM FundResearch: Herr Towns, viele Investoren fragen sich: Sehen wir am Immobilienmarkt 2026 eine Trendwende? 

Martin Towns: Ja, ich denke, wir können mittlerweile sagen, dass wir uns in einem neuen Zyklus befinden. Nach den starken Wertkorrekturen zwischen 2022 und 2024, als die Immobilienpreise in vielen Märkten um 20 bis 25 Prozent gefallen sind, haben sich die Bewertungen stabilisiert. Gleichzeitig steigen die Mieten wieder deutlich. Dieser Mix aus stabileren Bewertungen, attraktiven Anfangsrenditen und wachsendem Einkommen macht die Anlageklasse wieder interessant. 

Warum spricht M&G dennoch von einem langsamen Aufschwung? 

Weil die Unsicherheit hoch bleibt. Geopolitische Spannungen, Inflationssorgen und die Frage, ob die Zinsen erneut anziehen könnten, bremsen viele Investitionsentscheidungen. Dennoch sehen wir, dass Kapital in den Markt zurückkehrt. Das zeigt uns, dass die Erholung zwar langsamer verläuft als früher, aber keineswegs zum Stillstand gekommen ist. 

Welche Faktoren sprechen aktuell besonders für Immobilien?

Ein zentraler Punkt ist das mangelnde Angebot. In vielen Ländern fehlt es an modernen, hochwertigen Immobilien – und das gilt für zahlreiche Nutzungsarten. Dadurch steigen die Mieten. Investoren erhalten heute nicht nur attraktive laufende Erträge, sondern profitieren gleichzeitig von einer positiven Mietentwicklung. Das ist eine Kombination, die wir lange nicht gesehen haben. 

Wie reagieren Investoren auf diese neue Marktphase?

Viele überprüfen ihre Immobilienstrategie grundlegend. Die Wertverluste der vergangenen Jahre haben dazu geführt, dass Anleger ihre Portfolios neu ausrichten. Gleichzeitig verändern sich die Anforderungen der Nutzer. Besonders bei Büroimmobilien beobachten wir einen klaren „Flight to Quality“. Unternehmen suchen hochwertige, nachhaltige Objekte mit guter Ausstattung, während ältere Gebäude zunehmend unter Druck geraten. 

Beobachten Sie dabei auch Veränderungen bei den bevorzugten Anlageformen? 

Absolut. Viele institutionelle Investoren, die traditionell ausschließlich in Core-Strategien investiert haben, ergänzen ihre Portfolios mittlerweile um Value-Add-Investments. Dort steht aktives Management im Vordergrund, um zusätzliche Wertsteigerungen zu erzielen. Außerdem gewinnen maßgeschneiderte Investitionsprogramme und Co-Investments bei großen Pensionsfonds und Staatsfonds an Bedeutung. 

Welche Immobiliensegmente stehen besonders im Fokus?

Ganz klar die sogenannten Living-Sektoren, also verschiedene Formen von Wohnimmobilien. Hier sehen Investoren in vielen Märkten ein dauerhaftes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das schafft die Grundlage für stabile Mieteinnahmen und langfristiges Mietwachstum. Deshalb beobachten wir seit Jahren eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach Wohnimmobilieninvestments. 

Wie entwickeln sich die internationalen Kapitalströme? 

Europa profitiert derzeit deutlich. Insbesondere asiatische Investoren erhöhen ihre Allokationen in Europa und Großbritannien. Ein Grund ist sicherlich die aktuelle Zurückhaltung gegenüber den USA. Gleichzeitig erscheinen europäische Immobilienbewertungen attraktiv, da viele Märkte den Tiefpunkt des Zyklus bereits erreicht haben. Umgekehrt investieren europäische Anleger verstärkt in Asien, weil sie dort höheres Wachstumspotenzial sehen. Diversifikation ist damit zum zentralen Treiber geworden. 

Wie beurteilen Sie derzeit den deutschen Immobilienmarkt?

Deutschland zählt zu den europäischen Märkten, die sich nach der Korrekturphase am langsamsten erholen. Höhere Finanzierungskosten und die Anpassungen bei Bewertungen haben den Markt belastet. Inzwischen sehen wir jedoch erste Anzeichen einer Stabilisierung. Für unsere Value-Add-Strategien sind wir zuletzt wieder aktiver geworden, weil die Einstiegspreise attraktiver erscheinen. Vor allem in Segmenten mit begrenztem Angebot, etwa im Wohnbereich, bleiben die Fundamentaldaten solide. Trotz eines verhaltenen Wirtschaftswachstums sprechen niedrige Leerstandsquoten und eine geringe Neubautätigkeit für weiteres Mietwachstum. Deshalb sehen wir Deutschland zunehmend als Markt mit interessanten selektiven Chancen für langfristige Investoren. 

Künstliche Intelligenz gilt als Megatrend. Welche Auswirkungen erwarten Sie auf Immobilien? 

Bisher konzentriert sich die Diskussion häufig auf Rechenzentren. Das greift jedoch zu kurz. KI wird Auswirkungen auf Städte, Arbeitsmärkte und die Nachfrage nach Immobilien insgesamt haben. Wir betrachten die Frage auf mehreren Ebenen: Welche Länder investieren besonders stark in KI? Welche Städte entwickeln sich zu Innovationszentren? Und welche Immobilien profitieren davon? Die Antworten darauf werden künftig wichtige Investitionsentscheidungen beeinflussen.

Werden Büros durch KI zu den Verlierern gehören?

Nicht unbedingt. Aber wir glauben, dass sich der Trend zu hochwertigen Bürogebäuden weiter verstärken wird. Wenn KI bestimmte administrative Tätigkeiten automatisiert, könnte die Nachfrage nach einfachen Backoffice-Standorten sinken. Gefragt bleiben dagegen zentrale, hochwertige Gebäude mit vielen Serviceangeboten und hoher Aufenthaltsqualität. Dort findet Zusammenarbeit statt, dort entstehen Ideen und Innovationen. 

Neben KI nennen Sie Demografie als zweiten großen Strukturtrend. Warum? 

Weil Alterung und Urbanisierung die Immobiliennachfrage nachhaltig verändern. Auf den ersten Blick wirken sinkende Geburtenraten negativ. Schaut man genauer hin, zeigt sich jedoch ein differenzierteres Bild. In vielen Metropolen wächst die Bevölkerung weiterhin, weil Menschen in die Städte ziehen. Gleichzeitig entstehen mehr Haushalte mit weniger Personen. Dadurch steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und modernen Wohnkonzepten. 

Welche konkreten Anlagechancen ergeben sich daraus? 

Ein gutes Beispiel sind Senioren- und Ruhestandsimmobilien. Wir haben im letzten Jahr in Deutschland in eine entsprechende Wohnanlage investiert. Dahinter steht die Überzeugung, dass ältere Menschen künftig länger gesund bleiben, über Vermögen verfügen und höheren Wert auf Gemeinschaft und Lebensqualität legen. Diese Entwicklung sehen wir als einen langfristigen und sehr robusten Wachstumstrend. 

Zum Abschluss: Gibt es ein Projekt, das die Entwicklung des Marktes besonders gut illustriert?

Ja, unser Büroprojekt 40 Leadenhall in der Londoner City. Das Grundstück wurde noch vor der Pandemie erworben. Während der Bauphase haben wir uns entschieden, zusätzlich in Qualität, Nachhaltigkeit und Zusatzleistungen zu investieren, obwohl viele Marktteilnehmer damals das Ende des Büros prophezeiten. Die Rechnung ist aufgegangen: Das Gebäude wurde vollständig vermietet und erzielt höhere Mieten als ursprünglich erwartet. Für mich zeigt das sehr deutlich, wohin sich der Markt entwickelt: Nicht jedes Büro wird erfolgreich sein – aber erstklassige Gebäude in Top-Lagen bleiben gefragt. 

Herr Towns, ich danke für das Gespräch. 

Martin Towns ist Global Head of Real Estate bei M&G. Das Unternehmen verwaltet weltweit rund mehr als 3950 Milliarden Euro US-Dollar an Immobilienvermögen in Europa, Asien und Nordamerika.