Estein mit neuem US-Immobilienfonds: „Der Markt ist gerade am Drehen!“

Wenn in diesen Wochen ein Unternehmen mit einem neuen geschlossenen US-Immobilienfonds auf den Markt kommt, braucht es gute Argumente. Eines geht zum Beispiel so: Während US-Präsident Donald Trump mit Dauerbeschäftigung des obersten Gerichtshofs, Krieg gegen den Iran, immer wieder neuen Zöllen und ständigen Botschaften über seinen Social-Media-Kanal Truth Social die Schlagzeilen für sich reklamiert, läuft die US-Wirtschaft einfach weiter. Für 2026 erwarten die meisten Experten ein Wirtschaftswachstum von gut zwei Prozent und die Arbeitslosenquote betrug zuletzt 4,1 Prozent. Nur in den Jahren 2000 und 2022 bis 2024 lag die Quote noch etwas darunter.

Texas und Florida gewinnen, Kalifornien verliert

Auch ein genauerer Blick auf den US-Büroimmobilienmarkt lohnt. Zwar stehen nach den Zahlen führender Maklerunternehmen landesweit 20 Prozent der Büroflächen leer, doch JLL-Research erklärt, dass 90 Prozent davon auf nicht einmal ein Drittel der Büroimmobilien entfallen. Das Gros der Objekte, allen voran moderne Class-A-Immobilien, sind also meist voll vermietet. Die Spreizung des Büroimmobilienmarkts in besonders begehrte und nicht mehr vermietbare Flächen, die aus Deutschland bekannt ist, gibt es demnach auch in den Staaten. Dort kommt noch etwas hinzu: die ausgeprägte Binnenwanderung von Unternehmen und Bewohnern. Während Bundesstaaten wie Florida und Texas zu den Gewinnern zählen, leidet der Golden State Kalifornien unter dem Wegzug zahlreicher Unternehmen. Lothar Estein, Gründer des Emissionshauses US Treuhand und längst in Florida zuhause, erklärt die Wanderungsbewegungen in Staaten wie Texas vor allem mit niedrigen Steuern und mit deutlich geringeren Lebenshaltungskosten als etwa in New York oder Los Angeles.

Neuer US-Treuhand-Fonds startet mit dem Pinnacle Tower

Der neue Fonds UST XXVII investiert entsprechend in mindestens zwei Büroimmobilien im Großraum der 8,5 Millionen Einwohner zählenden Texas-Metropole Dallas. Dort ist der Fondsanbieter seit 20 Jahren aktiv. Mit dem 51.000 qm Mietfläche messenden Pinnacle Tower, 20 km nördlich des Stadtzentrums an einer der US-typischen großen Verkehrsachsen gelegen, ist die erste Immobilie angebunden. Das 24-stöckige Gebäude wurde für 163 Millionen USD (Einkaufsfaktor 13,5) erworben, das Investitionsvolumen summiert sich auf 172 Millionen USD. Neben Krediten entfallen 72 Millionen USD auf Eigenkapital. Hiervon halten verschiedene Gesellschaften Esteins 15 Millionen USD, ein Co-Investor 18 Millionen USD und Anleger des UST-Fonds sollen 39 Millionen USD beisteuern. Estein geht bei dem Fonds, typisch für die US Treuhand, also mit ins Anlagerisiko. Beteiligungen sind ab 30.000 USD möglich. Sobald die nächste Immobilie angebunden ist, wird in etwa zu gleichen Teilen aufgestockt.

Großes Mietsteigerungspotenzial

Estein erwartet für das Bürohochhaus am Lyndon B Johnson Freeway in den nächsten Jahren deutliche Mietsteigerungen. Begründung: Die Marktmiete liege in dem Teilmarkt schon jetzt mehr als 40 Prozent über dem bisherigen Durchschnitt im Pinnacle Tower. Bei jüngsten Neu- und Anschlussvermietungen erzielte er in dem Objekt bereits anstelle der gewohnten 26,50 USD bis zu 38 USD pro Quadratfuß und Jahr. Das entspricht statt 23,80 USD nun etwa 34,10 USD/Quadratmeter im Monat. Der Vermietungsstand beträgt derzeit 87 Prozent und soll mit dem Ziel der Wertsteigerung auf über 90 Prozent erhöht werden.

Prognose: 14,3 Prozent p.a. 

Die Laufzeit setzt die US Treuhand mit geplanten gut vier Jahren vergleichsweise kurz an. Estein begründet das so: „Der Markt ist gerade am Drehen!“ Soll heißen: Nachdem Büroimmobilien in den USA nach Zahlen von Real Capital Analytics (RCA) in den vergangenen 20 Jahren im Schnitt keine Wertzuwächse erzielt haben, sei in den nächsten Jahren mit Blick auf die sehr wenigen Neubauten mit einer Knappheit von modernen Büroflächen zu rechnen. Er will also die erwarteten Wertsteigerungen mitnehmen und auch dem dann avisierten Käufer noch ein paar übriglassen. Das Entscheidende seien daher nicht die prognostizierten Ausschüttungen von 4,75 Prozent p.a., sondern die erwarteten Verkaufsgewinne. Im Basisszenario kalkuliert die US Treuhand für den Fonds bis Ende 2030 mit einem Gesamtmittelrückfluss von 169 % (ohne Agio). Das entspräche einem Ergebnis von 14,3 Prozent p.a. und befände sich auf dem Niveau von fünf der 13 bislang aufgelösten US-Treuhand-Fonds. Die übrigen aufgelösten Fonds rentierten meist mit jährlich 7 bis 8 Prozent.