Immobilienfondskrise immer schlimmer

Die Maßnahme betrifft den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (WKN A2H9B0 / ISIN DE000A2H9B00). Mit der Aussetzung dürfen aufgrund regulatorischer Vorgaben gleichzeitig auch keine neuen Fondsanteile ausgegeben werden.

Hoher Rückgabedruck infolge der Immobilienkrise

Als Auslöser nennt die Kapitalverwaltungsgesellschaft insbesondere die Folgen der Zinswende seit 2022. Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten hätten den Immobilienmarkt nachhaltig verändert. Transaktionen dauerten länger, seien schwieriger planbar und das Marktvolumen sei spürbar zurückgegangen. Gleichzeitig agierten Banken bei Finanzierungen und Prolongationen zunehmend zurückhaltend.

Diese Entwicklung habe zeitverzögert auch die offenen Immobilien-Publikumsfonds erfasst. Seit mehr als zwei Jahren verzeichne die Branche hohe Nettomittelabflüsse, während nennenswerte Mittelzuflüsse weitgehend ausblieben. Zudem belaste eine anhaltend negative öffentliche Berichterstattung das Anlegervertrauen.

Auch der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland habe sich dieser Entwicklung nicht entziehen können. Obwohl Nahversorgungsimmobilien nach Einschätzung der Gesellschaft weiterhin als vergleichsweise resiliente und attraktive Anlageklasse gelten, habe sich der Trend zu Anteilrückgaben seit Februar 2026 nochmals deutlich verstärkt.

(Noch) keine Fondsauflösung

Die Aussetzung der Anteilrücknahme bedeutet nach Angaben der Gesellschaft ausdrücklich keine Auflösung des Sondervermögens. Ziel sei vielmehr, die Interessen aller Anleger gleichermaßen zu wahren und durch den Verkauf von Immobilien die notwendige Liquidität für spätere Rücknahmen zu schaffen.

Während der Aussetzung soll das Immobilienportfolio schrittweise veräußert werden. Bereits 2024 wurde eine Immobilie in Osterhofen verkauft, ein weiterer Verkauf konnte zum 1. Juni 2026 abgeschlossen werden. Darüber hinaus wurden vier weitere Objekte für einen möglichen Verkauf identifiziert und befinden sich derzeit im Vermarktungsprozess.

Gesetzlicher Rahmen ermöglicht Aussetzung von bis zu 36 Monaten

Wie lange die Aussetzung andauern wird, ist derzeit offen. Nach den gesetzlichen Vorgaben kann eine Aussetzung der Anteilrücknahme bis zu 36 Monate bestehen.

Sollten die erzielten Liquiditätszuflüsse nach zwölf Monaten weiterhin nicht ausreichen, dürfen Immobilien mit einem Abschlag von bis zu zehn Prozent auf den Verkehrswert verkauft werden. Nach 24 Monaten erhöht sich dieser zulässige Abschlag auf bis zu 20 Prozent. Reichen die liquiden Mittel auch nach 36 Monaten nicht aus, sieht das Kapitalanlagegesetzbuch die Abwicklung des Sondervermögens vor.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft betont jedoch, die Anteilrücknahme so schnell wie möglich wieder aufnehmen zu wollen.

Auswirkungen für Anleger

Bereits fällige Anteilrückgaben wurden nach Angaben der Gesellschaft ordnungsgemäß ausgeführt. Rückgabebegehren, die bis zum 30. Juni 2025 wirksam erklärt wurden, seien bis zum 30. Juni 2026 abgewickelt worden.

Später erklärte Rückgaben sowie neue Rückgabeverlangen während der Aussetzungsphase können hingegen erst nach einer möglichen Wiederaufnahme der Anteilrücknahme ausgeführt werden. Maßgeblich ist dann jeweils der zu diesem Zeitpunkt gültige Rücknahmepreis.

Anlegern, die bereits eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung abgegeben haben, räumt die Gesellschaft einmalig die Möglichkeit ein, diese bis einschließlich 31. Oktober 2026 gegenüber ihrer depotführenden Bank zurückzunehmen. Danach gelten wieder die regulären Kündigungs- und Rückgabefristen.

Portfolio bleibt operativ stabil

Nach Angaben der Gesellschaft bleibt die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes uneingeschränkt gewährleistet. Dazu zählen insbesondere Instandhaltung, Neuvermietungen sowie die Erfüllung bestehender vertraglicher Verpflichtungen.

Zum Stichtag 29. Mai 2026 umfasst das Fondsportfolio 13 Immobilien in Deutschland. Das Nettofondsvermögen beträgt 102,9 Millionen Euro, das Bruttofondsvermögen 140,0 Millionen Euro. Die Vermietungsquote liegt bei 96,9 Prozent, die durchschnittliche Restlaufzeit der gewerblichen Mietverträge bei 9,9 Jahren. (jk)