Immobilienpreise in Deutschland: Real sinken die Preise

Immobilienmarkt verliert an Preisdynamik 

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt kommt nur langsam aus seiner Schwächephase heraus. Im zweiten Quartal 2026 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zwar erneut gestiegen, der Auftrieb hat sich jedoch deutlich abgeschwächt. Bei Mehrfamilienhäusern gingen die Preise sogar weiter zurück. Das zeigt das aktuelle Update des GREIX-Kaufpreisindex, den das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) gemeinsam mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt. Der Index basiert auf tatsächlichen, notariell beurkundeten Immobilientransaktionen und bildet die Preisentwicklung in 25 deutschen Städten und Regionen ab. 

Reale Verluste

Besonders aufschlussreich ist der Blick auf die inflationsbereinigten Preise. Danach haben Wohnimmobilien in Deutschland im Jahresvergleich real an Wert verloren. Die nominalen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern reichen damit nicht aus, um die allgemeine Teuerung auszugleichen. 

Eigentumswohnungen und Häuser nominal teurer 

Im Vergleich zum ersten Quartal 2026 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent. Einfamilienhäuser legten mit 1,8 Prozent deutlich stärker zu. Bei Mehrfamilienhäusern gaben die Preise dagegen um 0,9 Prozent nach. Auch im Jahresvergleich zeigt sich ein gemischtes Bild: Eigentumswohnungen waren im zweiten Quartal nominal 0,4 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Bei Einfamilienhäusern betrug das Plus 1,9 Prozent. Mehrfamilienhäuser verbilligten sich dagegen um 3,5 Prozent. Damit setzt sich die Stabilisierung des Immobilienmarktes zwar fort, von einer kräftigen Erholung kann allerdings nicht gesprochen werden. „Nominal steigen die Preise zwar weiter, doch der Auftrieb hat sichtbar an Schwung verloren“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX beim Kiel Institut für Weltwirtschaft. Entscheidend sei der Blick auf die Kaufkraft. Im Jahresvergleich lägen alle drei Marktsegmente real im Minus. 

Inflationsbereinigt sinken die Immobilienpreise um bis zu 5,9%

Noch deutlicher wird die Abkühlung, wenn die Inflation berücksichtigt wird. Gegenüber dem Vorjahresquartal sanken die Preise für Eigentumswohnungen real um 2,1 Prozent. Bei Einfamilienhäusern betrug der reale Rückgang 0,7 Prozent. Am stärksten fiel die reale Korrektur bei Mehrfamilienhäusern aus. Hier lagen die Preise inflationsbereinigt 5,9 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Der Unterschied zwischen nominaler und realer Preisentwicklung ist für Immobilienkäufer und Verkäufer von erheblicher Bedeutung. Steigt ein Verkaufspreis beispielsweise nominal, bedeutet dies bei gleichzeitig höherer Inflation nicht automatisch einen realen Wertzuwachs. Entscheidend ist vielmehr, wie viel Kaufkraft der erzielte Preis tatsächlich repräsentiert. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern liegen die Preise in Euro zwar noch über dem Vorjahresniveau. Sie sind allerdings weniger stark gestiegen als das allgemeine Preisniveau. Bei Mehrfamilienhäusern wirken dagegen beide Effekte zusammen: Die Preise sind bereits nominal rückläufig und verlieren inflationsbereinigt entsprechend stärker an Wert. Die Aussagekraft der Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern ist allerdings eingeschränkt, da in diesem Segment vergleichsweise wenige Transaktionen stattfinden. 

Immobilienpreise in den Großstädten entwickeln sich unterschiedlich 

Auch regional lässt sich kein einheitlicher Trend erkennen. Für fünf der acht größten deutschen Städte liegen bereits aktuelle Werte für das zweite Quartal 2026 vor. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise gegenüber dem Vorquartal in Düsseldorf um 1,2 Prozent und in Köln um 0,1 Prozent. In Leipzig blieben sie mit einem Rückgang von 0,1 Prozent nahezu stabil. Deutlicher waren die Rückgänge in Frankfurt am Main mit minus 0,6 Prozent und Stuttgart mit minus 1,6 Prozent. Für Berlin, Hamburg und München lagen zum Zeitpunkt der Auswertung noch keine aktuellen Werte für das zweite Quartal vor. Auch in anderen Städten zeigt sich ein heterogenes Bild. In Bonn verteuerten sich Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 2,8 Prozent, in Münster um 2,1 Prozent und in Dortmund um 1,9 Prozent. In Bochum gingen die Preise dagegen um 0,5 Prozent zurück. Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich damit zunehmend regional und segmentbezogen. Eine einheitliche Trendwende für den gesamten Wohnimmobilienmarkt lässt sich aus den aktuellen Daten nicht ableiten. 

Mehr Transaktionen bei Eigentumswohnungen

Auf der Nachfrageseite gibt es allerdings Anzeichen für eine Belebung. Die Zahl der Transaktionen bei Eigentumswohnungen steigt bereits seit mehreren Quartalen. Im ersten Quartal 2026 wechselten 9,3 Prozent mehr Wohnungen den Besitzer als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das Transaktionsvolumen lag sogar 12,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Bei Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern blieb die Marktaktivität dagegen weitgehend unverändert. Sowohl die Zahl der Verkäufe als auch das Transaktionsvolumen lagen leicht unter dem Vorjahresniveau. Die vorläufigen Zahlen für das zweite Quartal deuten darauf hin, dass sich der Anstieg der Transaktionen bei Eigentumswohnungen fortsetzt. Allerdings scheint sich auch hier das Wachstum abzuschwächen. Aufgrund der zeitverzögerten Erfassung notariell beurkundeter Kaufverträge lässt sich die Entwicklung für das zweite Quartal noch nicht abschließend beurteilen.

Angebotspreise liefern Warnsignal

Ein wichtiger Hinweis auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes kommt laut dem IfW Kiel aus den Angebotsdaten. Das Institut wertet dafür unter anderem Inserate aus der VALUE-Marktdatenbank aus. Im Fokus stehen die Preisnachlässe, die Verkäufer während der Vermarktung gewähren. Steigt die durchschnittliche Abweichung vom ursprünglich verlangten Preis, kann dies auf eine nachlassende Nachfrage und eine schwächere Preisdynamik hindeuten. Die Auswertung von 45 Quartalen zwischen 2015 und 2026 zeigt laut dem GREIX-Index einen entsprechenden Zusammenhang: Steigen die Preisnachlässe in den Immobilieninseraten gegenüber dem Vorjahr, fällt das Preiswachstum im darauffolgenden Quartal häufig schwächer aus. Umgekehrt kann eine Verringerung der Preisnachlässe auf eine wieder zunehmende Preisdynamik hindeuten. Gerade an Wendepunkten des Immobilienzyklus habe sich dieses Muster in der Vergangenheit gezeigt, so das IfW Kiel.

Immobilienmarkt noch weit von einer neuen Preisrally entfernt

Die aktuellen GREIX-Daten zeichnen damit ein differenziertes Bild des deutschen Immobilienmarktes. Die Phase stark fallender nominaler Preise scheint bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zwar überwunden. Gleichzeitig fehlt der Erholung aber die Dynamik. Für Käufer bedeutet die Entwicklung, dass sich die Verhandlungsspielräume regional und je nach Immobilientyp unterscheiden können. Für Eigentümer wiederum zeigt der reale Preisrückgang, dass ein nominal höherer Verkaufspreis nicht automatisch einen höheren realen Vermögenswert bedeutet. Der wichtigste Befund des zweiten Quartals 2026 lautet daher: Der deutsche Immobilienmarkt stabilisiert sich nominal, verliert aber real weiter an Wert. Die zunehmenden Transaktionszahlen bei Eigentumswohnungen sprechen zwar für eine Belebung des Marktes. Die wieder häufiger auftretenden Preisnachlässe bei Immobilienangeboten deuten zugleich darauf hin, dass die Erholung noch nicht auf einer breiten und kräftigen Preisdynamik beruht. (jk)