Immobilienpreise in Deutschland: Die Top-Ten-Städte im Renditecheck

2025 war nicht nur ein sehr gutes Jahr für Aktien- und Anleiheanleger, sondern auch für Immobilienbesitzer. Akzeptable Kreditzinsen, steigende Mieten und ein geringe Bautätigkeit haben die Preise zum Teil kräftig steigen lassen. So lagen Im vierten Quartal 2025 lagen die Preise für Wohnimmobilien hierzulande durchschnittlich um 3,0 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zum fünften Mal in Folge verglichen mit dem jeweiligen Vorjahresquartal. Gegenüber dem Vorquartal erhöhten sich die Preise um 0,1 Prozent. Im Jahresdurchschnitt 2025 lagen die Immobilienpreise um 3,2 Prozent über dem Vorjahr. Damit stiegen sie erstmals seit 2022 wieder an, nachdem sie 2023 und 2024 gesunken waren. In den sieben größten Städten Deutschlands - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf - mussten Wohnungskäufer im Schnitt 2,1 Prozent mehr zahlen als im Vorjahresquartal.

Dieser positive Effekt war auch noch im ersten Quartal 2026 bemerkbart. Demnach sind die Kaufpreise für Wohnungen in guter Lage in den ersten drei Monaten dieses  Jahres laut  FVBS professional sogar in acht der zehn größten deutschen Städten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Nur in München und Leipzig fielen die Preise leicht. Größte Gewinner waren Düsseldorf und Essen, wo die Immobilienpreise um über sieben Prozent bzw. fünf Prozent nach oben kletterten.

Auch wegen der Preissteigerungen im vergangenen Jahr haben sich Einmal-Investments in Eigentumswohnungen in guter Lage für Anleger seit Anfang 2016 ausgezahlt. Denn wer vor zehn Jahren etwa in Berliner Betongold investiert hat, dem attraktivsten Markt unter den Großstädten in  der vergangenen Dekade, kommt bis heute auf eine jährliche Rendite von knapp sieben Prozent. Das ist der Spitzenwert unter den Top-Ten-Städten. Zum Vergleich: München kommt im gleichen Zeitraum auf ein Plus von knapp sechs Prozent per anno. Am Ende der Rendite-Tabelle liegt Stuttgart mit einem Plus von immerhin noch knapp über fünf Prozent im Jahr, zeigt eine Auswertung mithilfe von FVBS professional.

Stellt sich die Frage, wie lange der aktuelle Aufwärtstrend noch  anhält. Denn als Reaktion aufgrund des Preisschocks durch den Irankrieg rechnen Experten mit einer Zinsanhebung der EZB, um die Inflation einzudämmen. Dies führt schon in den vergangenen Wochenzu einem deutlichen Anstieg der Immobilienzinsen. So kletterte der bei Bauherren sehr beliebte Kredite mit Laufzeiten von zehn Jahren bei Interhyp innerhalb der vergangenen vier Wochen von 3,59 auf  3,90 Prozent. Dies verteuert die Finanzierung der Immobilien erheblich und dürfte daher die Preise drücken.  

Weiterhin spielt auch die Lage innerhabl der Stadt eine wichtige Rolle. Wer eine bezahlbare Wohnung kaufen will, muss zunehmend auf Außenbezirke ausweichen. Nach einer Untersuchung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft sind Preise von Wohnungen in den Innenstädten vergangenes Jahr überdurchschnittlich gestiegen. Wohnungen in zentralen Lagen waren im Schnitt rund 27 Prozent teurer als Wohnungen in Randlagen, teilte das Forschungsinstitut mit. 2024 lag der Unterschied noch bei rund einem Viertel.

Der Projektleiter des Forschungsvorhabens Greix, Jonas Zdrzalek, sagte, er vermute, dass Preise von Wohnungen in den Stadtzentren vergleichsweise stärker auf Zinsänderungen reagierten. «Nachdem die Preise in den Stadtkernen während der Phase von steigenden Zinsen überproportional nachgegeben haben, sehen wir nun eine Gegenbewegung.»

Langfristig betrachtet haben sich die Immobilienpreise innerhalb der Stadtgrenzen deutlich auseinander bewegt: 1990 waren nach Angaben des Kiel Instituts zentral gelegene Wohnungen fünf Prozent teurer als die nicht zentralen. Dieser Aufschlag hat sich seitdem mehr als verfünffacht.

Vergleichsweise stark haben sich 2025 die Innenstadtwohnungen in Düsseldorf und München verteuert, wo die Preise im Vergleich zu den Außenbezirken um vier und drei Prozentpunkte zunahmen. Berlin bildete eine Ausnahme: Dort nahmen die Preise in Randlagen stärker zu; der Unterschied lag bei einem Prozentpunkt. (mit Inhalten dpa)