Eigentumswohnungen: In diesen Städten steigen die Kaufpreise schon wieder

Den idealen Zeitpunkt zum Einstieg erwischen, das ist nicht nur für Aktionäre Teil der höheren Kunst, sondern auch für die Käufer von Eigentumswohnungen zum Zweck der Kapitalanlage. An den Börsen reicht mitunter ein Wort, das über Auf und Ab der Kurse entscheidet. Bei Eigentumswohnungen resultieren die Preisschwankungen aus größer dimensionierten Einflussfaktoren wie Zinsen, Inflation, wirtschaftliche Grundstimmung und ganz klassisch Angebot und Nachfrage.

Viele Investorennachfragen: Es geht wieder aufwärts

Zieht man als Stimmungsbarometer das Kaufverhalten größerer institutioneller Investoren heran, geht es auf dem deutschen Wohnimmobilien-Investmentmarkt seit Anfang des Jahres wieder aufwärts. „Die positive Marktstimmung spiegelt sich in einer höheren Marktaktivität seit Jahresbeginn wieder“, sagt Florian Tack, Head of Residential Germany beim internationalen Maklerhaus Colliers. Tack beobachtet eine Vielzahl „von Pitches, Einwertungen und Investorennachfragen“, die im Hintergrund laufen. „Die Rendite für Bestandsobjekte in den A-Städten zeigt sich stabil bei 3,85 Prozent, an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,50 Prozent.“ Mit den Werten ist die Nettoanfangsrendite gemeint (Jahresmieteinnahmen zu Kaufpreis abzüglich Kosten).

Mieten steigen weiter stärker als die Preise

Das Analysehaus Empirica wertet laufend mehr als 100 Quellen hinsichtlich Angebotsmieten und -preisen bei Wohnimmobilien in Deutschland aus. Zur Mitte des laufenden Jahres meldet Empirica unter anderem, seit der Zinswende im zweiten Quartal 2022 seien die inserierten Kaufpreise für Neubauwohnugen im Bundesdurchschnitt um vier Prozent gestiegen. Dagegen liegen die Durchschnittspreise für Bestandwohnungen trotz leichtem Anstieg seit Frühjahr 2024 noch immer 9 Prozent im Minus. Bei den Mieten zeichnen die Berliner Analysten ein anderes Bild. Seit der Zinswende im zweiten Quartal 2022 sind diese laut Empirica bei Neubauten um 16 Prozent und im Bestand um 14 Prozent gestiegen. Seit Frühjahr 2024 ging es in beiden Kategorien im Schnitt um 4 Prozent hinauf.

Tabelle: Angebotskaufpreis in Euro / m²

^{Quelle: Empirica; empirica-Immobilienpreisindex: Miete (60-80m², gehobene Ausstattung, alle Baujahre); Bruttoanfangsrenditen}

Top 7, Schwarmstädte oder Speckgürtel von Metropolen

Kapitalanlegern, „die vor allem Sicherheit suchen und dafür auf etwas Rendite verzichten“, rät Empirica-Vorstandschef Reiner Braun zu Wohnungen in den sieben Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, in Schwarmstädten wie Freiburg oder vor allem in den Umlandkommunen von angesagten Metropolen. An all diesen Standorten werde die Nachfrage nach Wohnungen weiter zunehmen, das Risiko von Leerstand sei entsprechend gering.

Gilt auch bei Wohnungen: Mehr Rendite = mehr Risiko

Das gelte auch dann, wenn die Wohnungsknappheit in den großen Städten eines Tages mal gelöst sein sollte, die geburtenschwachen Jahrgänge die Wohnungsnachfrage reduzierten, womöglich weniger Zuwanderer kämen „und wir es vielleicht doch irgendwann mal gebacken kriegen, genug Wohnungen zu bauen“. Dann, so Braun, seien die genannten Standorte diejenigen, auf die sich die Nachfrage konzentrieren werde. Leerstand drohe dann primär dort, wo viele Mieter nur deswegen hinzögen, weil sie in den populären Metropolregionen keine Wohnungen finden oder bezahlen könnten. Oder kurz gesagt dort, wo die Renditen deutlich höher sind, weil man es mit höheren Risiken zu tun hat. Die Bruttoanfangsrenditen (Jahresmieteinnahmen zu Kaufpreis) in den zehn größten Städten Deutschlands sieht Empirica zwischen 3,2 Prozent in Hamburg und 4,6 Prozent in Essen.

Tabelle: Renditekennziffer in %

^{Quelle: Empirica; empirica-Immobilienpreisindex: Miete (60-80m², gehobene Ausstattung, alle Baujahre)}

Möglichst wenig Arbeit mit To-Go-Wohnungen

Wer möglichst wenig Arbeit mit seiner Eigentumswohnung haben wolle, greife eher zum Neubau oder zum sanierten Bestand. Braun spricht hier von To-Go-Wohnungen. Also kaufen, die Hausverwaltung bezahlen und sich um nichts kümmern müssen. Sanierungsbedürftige Wohnungen seien zwar oft bedeutend günstiger zu erwerben, aber das Preisdelta zum Neubau erkläre sich eben mit dem zu leistenden Sanierungsaufwand.

Tipp: „Nicht mit großen Mietsteigerungen kalkulieren!“

Grundsätzlich hat Braun noch diesen Tipp: „Ich würde so kalkulieren, dass ich nicht mit großen Mietsteigerungen rechnen muss, damit die Rendite stimmt.“ Er begründet diese Herangehensweise mit dem Risiko, „dass der Mietwohnungsmarkt eher noch stärker als weniger stark reguliert“ werden dürfte. So werde die Mietpreisbremse womöglich doch noch auch auf jüngere Wohnungen (Baujahr später als 2014) ausgedehnt. Als weitere Risiken nennt der Experte die Zinsentwicklung und die immer umfangreicher werdende Haustechnik. „Die hält nicht 100 Jahre, sondern vielleicht nur zehn Jahre“, so Braun. Also werde im Falle eines Weiterverkaufs ein potenzieller Käufer deswegen versuchen, den Preis zu drücken.

Tabelle: Nettokaltmiete in Euro / m²

^{Quelle: Empirica;  empirica-Immobilienpreisindex: Miete (60-80m², gehobene Ausstattung, alle Baujahre)}

Empirica-Chef erwartet zunächst weitere Preissteigerungen

In den nächsten zwei, drei Jahren sieht Braun an vielen Standorten die Chance auf Preissteigerungen. Der Grund: Zunächst müsse die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen wieder steigen, damit die genehmigten Wohnungen in zwei, drei Jahren auch fertig werden könnten. Wegen der zuletzt wenigen Genehmigungen werde es in den nächsten Jahren ein eher noch knapperes Wohnungsangebot geben. „Das spricht erst einmal für Preissteigerungen.“

Noch immer sinkende Preise in Gütersloh Rosenheim

Die beobachtet Empirica ohnehin schon an vielen Standorten. In den meisten Städten wurde der Tiefpunkt der Kaufpreise seit Beginn der Rückgänge im zweiten Quartal 2022 zwischen Herbst 2023 und Ende 2024 erreicht. Seither ziehen die Preise vielerorts wieder an. Das gilt jedoch nicht an Standorten wie Gütersloh, Neumünster, Rosenheim oder Villingen-Schwenningen. Dort zeigen die Empirica-Daten: Die Preise fallen noch immer. Wenn auch nur noch wenig. Das könnte für diejenigen, die an solchen Standorten kaufen wollen, ein Hinweis darauf sein, das in sehr absehbarer Zeit zu tun. Wegen der schon deutlich gesunkenen Kaufpreise und der Chance, von der nächsten Aufwärtsentwicklung des Wohnungsmarkts möglichst optimal zu profitieren.

Hier lesen Sie Teil 1 der Immobilienserie: Offene Immobilienfonds

Hier lesen Sie Teil 2 der Immobilienserie: Geschlossene Immobilien-Publikums-AIF

 Hier lesen Sie Teil 3 der Immobilienserie: Immobilienaktien

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