Geschlossene Immobilien-Publikums-AIF im Check: Beteiligung mit Chance auf Wertzuwächse

Zu den klassischen Möglichkeiten, indirekt in Immobilien zu investieren, gehören geschlossene Immobilienfonds (seit Juli 2013: geschlossene Immobilien-Publikums-AIF). Seit der Regulierung der vormals dem Graumarkt zugeordneten Produkte im Kapitalanlagegesetzbuch vor ziemlich genau zwölf Jahren gelten die Fonds nicht mehr als grau, sondern als weiß. Die Fonds dürfen nur noch von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) aufgelegt und verwaltet werden. Die KVGs werden von der Bafin beaufsichtigt. Eine externe Verwahrstelle (z.B. Depotbank oder Notar) kontrolliert die KVG und verwahrt die Vermögensgegenstände. Zudem gibt es strenge Vorgaben zum Risiko- und Liquiditätsmanagement.

Das Kapital bleibt meist mindestens zehn Jahre gebunden

Stephanie Lebert, Analystin bei der Ratingagentur Scope, hält die Regulierung im Wesentlichen für gelungen. Sie nennt „Regelungen bezüglich Fremdkapitalaufnahme, Währungsrisiko und Risikomischung“ als weitere wichtige Errungenschaften. Geblieben ist indes eine grundlegende Eigenschaft dieser Beteiligungsart. „Anleger werden zu Mitunternehmern mit entsprechenden Chancen und Risiken“, sagt Lebert. „Ist das geplante Eigenkapitalvolumen bei den Anlegern eingeworben, wird der Fonds geschlossen.“ Ein Ausstieg während der Laufzeit von meist mindestens zehn Jahren ist in der Regel nur über den Zweitmarkt möglich. „Die Investition in geschlossene Publikums-AIF ist eher für vermögende Privatanleger sinnvoll, die unter Diversifikationsaspekten langfristig investieren wollen und während dieser Zeit auf ihr Kapital verzichten können“, so Lebert. Im Gegenzug haben sie die Chance auf deutlich höhere Renditen als etwa bei offenen Immobilien-Publikums-AIF.

Lage auf den Immobilienmärkten bremst Neugeschäft

Die jüngste Erhebung zum Markt der geschlossenen Publikums-AIF ergab für 2024 elf neu von der Bafin zugelassene Immobilienfonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 384 Millionen Euro. Das ist das geringste Neuangebot in dieser Assetklasse, das Scope je gemessen hat. Die Ratingagentur erklärt den Rückgang mit der starken Konkurrenz durch festverzinsliche Anlageformen und mit der „schwierigen Situation an den Immobilienmärkten“. Gerade erst berichtete der Maklerverbund German Property Partners (GPP) mit Blick auf das erste Halbjahr 2025 vom niedrigsten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland seit 2009.

2024 kamen elf neue Immobilien-Publikums-AIF hinzu

Interessenten finden bei den elf Angeboten von 2024 dennoch eine größere Auswahl zwischen verschiedenen Nutzungsarten und Zielländern. So investieren vier Fonds in den USA und sieben in Deutschland. Unter den deutschen Produkten finden sich Fonds, die in Einzelhandelsimmobilien, Seniorenimmobilien, Wohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser und potenziell auch Büroimmobilien investieren. Zu den Anbietern zählen die Hahn Gruppe, ILG, Immac, die Dr. Peters Group, Verifort und WiDe Wertimmobilien Deutschland. Typische Ausschüttungsrenditen liegen eher bei vier Prozent als bei fünf Prozent p.a.

Loipfinger: Wertzuwachs nur bei richtigem Kaufzeitpunkt!

Im aktuellen Marktumfeld sieht Lebert die Chance, Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu erwerben, insbesondere die Nutzungsarten Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel hält sie für vielversprechend. Es müsste demnach ein günstiger Zeitpunkt zum Einstieg sein. Doch Stefan Loipfinger, Analyst und Gründer von investmentcheck.de, legt Wert auf Differenzierung. „Ob Anleger bei einem Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds tatsächlich von gefallenen Preisen profitieren, hängt davon ab, wann die Fondsimmobilien eingekauft wurden.“ Soll heißen: Handelt es sich bei den Objekten um Ladenhüter aus der Hochpreisphase, profitieren Anleger nicht von möglichen Wertsteigerungen, die sich aus einem Kauf ergeben können, der erst nach den stark gefallenen Preisen erfolgt ist. Loipfinger rät Interessenten also dazu, sich genau über den Kaufzeitpunkt zu informieren.

Rendite nach Kosten: Mindestens 75 Prozent der Rendite vor Kosten!

Der Analyst gibt weitere Ratschläge, um sich in der Vielfalt der Angebote besser zurechtzufinden. Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds sollten eine von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer testierte Leistungsbilanz vorlegen. Ist diese für potenzielle Anleger hinreichend transparent und aussagekräftig, sei das schon mal eine gute Grundlage. Weiterer Tipp: „Anleger sollten sich die Frage stellen, ob sie in die Fondsimmobilie auch direkt investieren würden.“ Lautet die Antwort ja, sei auch das ein guter Hinweis. Als ganz wesentlich bezeichnet Loipfinger die Gegenüberstellung von in Aussicht gestellten Renditen vor Kosten und nach Kosten. „Die Nachkostenrenditen sollten mindestens 75 Prozent der Vorkostenrenditen betragen“, sagt er. Andernfalls seien die Weichkosten des Fonds zu hoch.

Loipfinger hält geschlossene Immobilienfonds im Vergleich etwa zu offenen Immobilien-Publikums-AIF für erheblich transparenter. Das spricht aus seiner Sicht für diese Produktgattung. Wer sich überdies ein wenig mit dem Zweitmarkt für Anteile an geschlossenen Fonds befasse, könne auch dort attraktive Einstiegsgelegenheiten finden. Vorteile, so Loipfinger: „Keine Gebühren und gute Chancen auf Wertzuwächse.“

Immobilienanleihe-Regeln: Nicht nachrangig und solventer Emittent

Lohnt sich für Investoren anstelle geschlossener Immobilienfonds ein Blick auf regulierte Immobilienanleihen, wie sie von Anbietern wie der Dr. Peters Group immer wieder platziert werden? Dazu hat der Analyst aus Rosenheim zwei Kernbotschaften. „Wenn die Anleihe nachrangig ist, rate ich zu großer Vorsicht. Wenn sie nicht nachrangig ist, kommt der Bonität des Emittenten entscheidende Bedeutung zu.“ Der Grund: Immobilienanleihen seien de facto vor allem ein Zahlungsversprechen des Anbieters. Da sei es besonders wichtig, dass dieser auch in schwierigeren Marktphasen zahlungsfähig bleibt.

(In Teil 3 unserer Immobilien-Serie lesen Sie kommende Woche, welche Chancen und Risiken Immobilienaktien bieten)

Hier geht es zu Teil 1 der Serie: Offene Immofonds im Check: „Nicht Renditebooster, aber langfristiger Stabilitätsanker“