Sachwertgipfel 2026: Zwischen Realitätsschock und strukturellem Aufbruch

Der Sachwertgipfel am 19. Februar 2026 im Kongresszentrum Municon am Flughafen München begann mit einer ungewöhnlich nüchternen Einordnung der Marktlage. Prof. Dr. Günter Vornholz von ImmobilienResearch stellte klar, dass der Markt aktuell keine neue Dynamik entwickle, sondern bestehende Trends fortschreibe. Seine zentrale These: Der Wohnungsmarkt sei nicht nur durch Knappheit geprägt, sondern vor allem durch Fehlverteilung. Während in den Metropolen ein struktureller Nachfrageüberhang bestehe, hielten sich Leerstände in peripheren Regionen hartnäckig. Gleichzeitig bleiben Neubauaktivitäten hinter dem Bedarf zurück, Mieten steigen weiter – wenn auch regional sehr unterschiedlich –, und das Investoreninteresse stabilisiert sich auf moderatem Niveau.

Diese Bestandsaufnahme prägte die Diskussionen des gesamten Gipfels. Der Markt für Sachwertinvestments befindet sich klar in einer Phase der Konsolidierung. Die Zeit des schnellen Wachstums ist vorbei, stattdessen rücken Fundamentaldaten, Cashflow-Qualität und Risikomanagement wieder in den Vordergrund. Das ist gerade aus der Sicht der Investoren ein Gewinn. Besonders deutlich wurde dies in den Panels zu Immobilien, Infrastruktur und Private Debt: Während klassische Immobiliensegmente selektiver betrachtet werden, gewinnen alternative Real Assets und Private Markets weiter an Bedeutung. Die Stimmung lässt sich als vorsichtig konstruktiv beschreiben – getragen von Realismus, aber nicht von Pessimismus.

Die regulatorische Weiterentwicklung wird damit zum zentralen Thema, insbesondere durch die AIFMD-II-Umsetzung und nationale Gesetzesinitiativen. Dr. Christian Conreder von der Anwalts- und Steuerpartnerschaft Rödl zeigte auf, dass die Branche mit den neuen Rahmenbedingungen deutlich mehr Gestaltungsspielraum erhält, als bislang genutzt wird.

Insbesondere die Einführung geschlossener Publikums- und auch Spezial-Sondervermögen eröffnet neue, effizientere Strukturen für Sachwertinvestments. Diese ermöglichen eine vereinfachte Auflage und Verwaltung, reduzieren administrative Hürden und stärken zugleich den Fondsstandort Deutschland. Auch die Möglichkeit, ELTIF-Strukturen in der Form von Sondervermögen umzusetzen, gilt als wichtiger Schritt zur europäischen Harmonisierung. „Sachwerte sind weit mehr als ein klassisches Anlagethema – sie sind ein zentraler Baustein für wirtschaftliche Resilienz und nachhaltige Standortpolitik.“ sagte Maximilian Böltl, CSU-Landtagsabgeordneter.

Die regulatorische Entwicklung wurde damit nicht als Belastung in der Diskussion bewertet, sondern als Chance interpretiert. Die eigentliche Herausforderung liegt nun weniger im Rechtsrahmen als vielmehr in der Produktinnovation und der Fähigkeit der Anbieter, diese neuen Möglichkeiten marktfähig umzusetzen.

Private Markets, Investoren, Vermittler

Einen strategischen Gegenpol dazu bildete das Referat von Robert Guzialowski, Leiter Business Development Real Assets bei HANSAINVEST. Unter dem Leitmotiv der „Demokratisierung der Private Markets“ zeichnete er ein klares Bild der zukünftigen Marktentwicklung. Private Markets werden zunehmend zum integralen Bestandteil institutioneller und semiinstitutioneller Portfolios.

Treiber sind neben attraktiven Rendite-Risiko-Profilen vor allem der enorme Kapitalbedarf in Infrastruktur, Energie und Digitalisierung sowie die geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen. Gleichzeitig betonte Guzialowski die bestehenden Herausforderungen: Komplexität, Illiquidität und steigende Transparenzanforderungen. „Private Markets bieten Stabilität, Rendite und Zugang zu Wachstum“, zeigt sich Guzialowski überzeugt.

Gerade für semiinstitutionelle Anleger und deren Multiplikatoren ergibt sich daraus ein klares Handlungsbild. Private Markets entwickeln sich von einer Beimischung zu einem strategischen Portfoliobaustein. Studien und Markteinschätzungen, die im Rahmen des Gipfels diskutiert wurden, zeigen, dass alternative Anlagen bereits rund ein Drittel institutioneller Portfolios ausmachen und insbesondere Private Debt und Infra­struktur weiterhin an Gewicht gewinnen. Gleichzeitig reduzieren viele Investoren ihre Immobilienquoten oder differenzieren diese stärker aus.

Für Intermediäre bedeutet dies eine doppelte Herausforderung: Einerseits steigt der Bedarf an strukturierten, regulierten und skalierbaren Produkten, die auch für kleinere Tickets geeignet sind. Andererseits wächst die Verantwortung in der Beratung.

Komplexe illiquide Anlagen erfordern eine tiefere Due Diligence, längere Anlagehorizonte und eine klare Kommunikation von Risiken und Liquiditätsprofilen. Family Offices und Versorgungswerke agieren zunehmend direkt oder über spezialisierte Plattformen, während Private-Banking-Einheiten verstärkt nach standardisierten Lösungen suchen, die sich in bestehende Portfoliostrukturen integrieren lassen.

Vertrieb wandelt sich

Wie stark sich parallel dazu die Erwartungen der Anleger verändert haben, machte Friedrich Andreas Wanschka, einer der Initiatoren des Sachwertgipfels, deutlich. Anleger, so seine Kernbotschaft, suchen heute nicht mehr primär nach Produkten, sondern nach Orientierung und Vertrauen. Entscheidend ist nicht der Produkt­name, sondern die Kompetenz des Anbieters. Nachhaltigkeit müsse substanziell sein und dürfe nicht als bloßes Etikett verstanden werden. Vor allem aber erwarten Anleger Transparenz und Verständlichkeit: Sie wollen nachvollziehen können, worin sie investieren – und warum.

Diese veränderten Erwartungen haben unmittelbare Auswirkungen auf die gesamte Wertschöpfungskette der Branche. Kommunikation wird zum zentralen Erfolgsfaktor, ebenso wie die Fähigkeit, komplexe Strukturen verständlich zu erklären. Der klassische Vertrieb wandelt sich dabei zunehmend zum beratenden „Sachwertecoach“, der zwischen Produkt und Anleger vermittelt und damit auch für professionelle Investoren an Bedeutung gewinnt.

Der Sachwertgipfel 2026 markiert somit weniger einen Wendepunkt als vielmehr eine Phase der Neujustierung. Der Markt für Sachwertinvestments wird erwachsener, differenzierter und auch anspruchsvoller.