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Offene Immobilienfonds: Der Ausblick ist verhalten positiv - Teil 1

Rüdiger Sälzle, Geschäftsführer FondsConsult Research GmbH

Der Lockdown in Deutschland wurde kürzlich erneut verlängert und nochmals verschärft. Das sind die Folgen für Offene Immobilienfonds.

04.02.2021 | 07:31 Uhr von «Rüdiger Sälzle»

Wie wirkt sich diese Situation auf die Immobilienportfolios und auf die Renditen der offenen Immobilienfonds (OIF) aus und wie werden die Nutzungsarten im Detail einge-schätzt? Hierzu haben wir zwölf Gesellschaften* befragt, die in Summe einen Anteil von rund 90% des Gesamtvolumens der OIF repräsentieren.

1. Welche Auswirkungen ergeben sich auf OIF im Hinblick auf weitere Mietstundungen oder -reduktionen bzw. Mietausfälle?

Die Auswirkungen stehen und fallen mit der Gewichtung der Nutzungsarten. Besonders betroffen von den Lockdowns sind naturgemäß die Segmente Einzelhandel und Hotel. Dabei konnte der Teilbereich Nahversorgung in der Lockdown Phase sogar zum Teil erhebliche Umsatzsteigerungen verzeichnen. Im Bereich Office werden kurzfristig keine negativen Einflüsse gesehen, zumal sich Mietrückstände auf einem minimalen Niveau bewegen.

Offene Forderungen bewegen sich bei den befragten Anbietern in Abhängigkeit des Anteils an Einzelhandel und Hotel in Summe zwischen 0 und 10% der Jahresnettosollmiete. Eine Erhöhung in den letzten Wochen war dabei nicht festzustellen.

Die Anbieter gehen im Rahmen der Nachverhandlungen bei offenen Forderungen individuell auf die Mietersituation ein und verfolgen dabei den Grundsatz der „Leistung und Gegenleistung“. So wird beispielsweise eine Mitreduktion im Gegenzug zu einer Mietver-tragsverlängerung oder gegen höhere variable Komponenten gewährt.

Der Umgang mit Mietstundungen ist dabei differenziert zu betrachten: Diese sind im Segment Einzelhandel auf Grund begrenzter Erfolgsaussichten in den meisten Fällen nicht erfolgsversprechend, daher wird eine Mietreduktion vereinbart oder gleich ein Mietausfall in der Risikovorsorge berücksichtigt. Anders sieht es im Hotelsegment aus, wo auf Grund einer positiven Fortführungsprognose Mietstundungen nicht mit Mietausfall gleichzusetzen sind, sondern zu einem späteren Zeitpunkt nachgezahlt werden können.

2. In welchem Umfang sind die einzelnen Nutzungsarten vom Lockdown betrof-fen?

Die Auswirkungen der Pandemie treffen die einzelnen Nutzungsarten in einem sehr unterschiedlichen Ausmaß:

Einzelhandel: Dieses Segment ist durch zwei komplett gegenläufige Tendenzen gekennzeichnet: Während der stationäre Non-Food Einzelhandel in schwachen Innenstadtlagen besonders betroffen ist, profitieren die Bereiche Nahversorgung und lebensmittelbasierte Fachmarktzentren überdurchschnittlich von der Pandemie. Die Quote der Fonds für letzteren Bereich bewegt sich in einer Bandbreite zwischen 35% und 50% des gesamten Einzelhandelsblocks.

Bereits vor der Corona-Pandemie hatte insbesondere der stationäre Textileinzelhandel mit strukturellen Veränderungen der Branche zu kämpfen. Die bereits vor der Pandemie begonnenen Preisrückgänge im Non-Food Einzelhandel setzen sich in der Pandemie weiter fort und werden künftig durch die Folgen der Pandemie möglicherweise noch verstärkt. Denn in dieser Phase werden durch die Mieter dieser Immobilien aktuell keine Umsätze mehr erzielt und es drohen Insolvenzen in Abhängigkeit vorhandener Kapitalre-serven bzw. staatlicher Stützungspakete.

Hotel: Insgesamt ist auch die Anlageklasse Hotel unverändert heftig von der Pandemie getroffen und es kommt zu Mietausfällen. Die Auslastung der Hotels blieb in allen Berei-chen unter den Vorjahren mit einem Rückgang von 75 % bei Geschäftsreisen und 67 % bei touristischen Reisen in 2020. Einnahmen und Gewinne der Hotels werden auch 2021 bis zur Aufhebung der Lockdowns niedrig bleiben.
Besonders heftig getroffen von hohen Abwertungen in Höhe von rund 70 Mio. EUR (ca. 2% des Fondsvermögens) war das US-Hotelportfolio des UniImmo Global, die wesentlich zur negativen Gesamtrendite in Höhe von -1,0% für 2020 beigetragen haben. Der Hotelanteil liegt bei diesem Fonds bei hohen 16%.

Gerade im Hinblick auf die Perspektiven ist eine Unterscheidung dieses Segments in die Bereiche Business (Auslastung im niedrigen Bereich, unter Abwertungsdruck in Abhängigkeit der Mietvertragskonstruktion), Touristik (hier sieht man deutliche Nachholeffekte nach der Pandemie), Long Stay (weniger betroffen) und Mixed (Business und Tourismus) wichtig.

Erst die Verfügbarkeit des Impfstoffs wird eine Verbesserung der Auslastungen der Hotels in den nächsten Jahren bringen. So sollten vor allem Touristik-Hotels mit dem Auslaufen der Lockdowns einen stetigen Anstieg internationaler Gäste im Tourismusbereich verzeichnen. Insbesondere Budget-Hotels könnten hiervon profitieren, mit entsprechenden Chancen für Investoren in diesem Teilsegment.

Aktuell wird frühestens 2024 wieder mit einer deutlich höheren Auslastung von Hotels gerechnet. Der Abbau der Schulden der einzelnen Hotelbetreiber wird weiterhin eine große Herausforderung darstellen. In 2021 wird aber auch mit einem deutlichen Anstieg der Investitionen gerechnet. Es wird dabei davon ausgegangen, dass besonders Private Equity Fonds und Family Office Investoren in dieser Nutzungsart Opportunitäten nutzen wollen.

Büro: Seit Ausbruch der Pandemie haben sich insbesondere Core- und Core+ Büroim-mobilien mit bonitätsstarken Mietern als widerstandsfähig gezeigt und weisen bisher vielfach nur geringe Mietausfälle auf. Insbesondere attraktive Teilmärkte in innenstadtnahen Lagen dürften - im Gegensatz zu peripheren Bürostandorten mit häufig preissensitiven Mietern - weit weniger betroffen sein und auch perspektivisch eine robuste Flächennachfrage und gleichbleibende bis steigende Mietniveaus verzeichnen.

Während die Leerstände leicht anziehen, ist von wenig veränderten Mietniveaus für moderne, zentral gelegene Flächen auszugehen. Allerdings ist es aktuell schwer, Büroflächen neu zu vermieten. Ein geringer Mietauslauf, wie sie bei den großvolumigen Fonds durchwegs üblich sind, ist in dieser Situation sehr hilfreich.

Gerade in diesem Segment stellt sich die Frage nach den Zweitrundeneffekten: Wie stark wird sich die Büroflächennachfrage verändern durch den enormen Zuwachs an Heimarbeit und zunehmend flexibler Arbeitszeiten. In den Medien wurde häufig von einer um 20% niedrigeren perspektivischen Flächennachfrage berichtet. Dies auch vor dem Hintergrund, dass große Unternehmen ihren Flächenbedarf deutlich reduzieren wollen.

Logistik: Der Markt für Logistikimmobilien wird weiterhin von langfristigen strukturellen Trends unterstützt und dürfte aktuell von Veränderungen im Konsumverhalten profitieren. Daher wird dieses Segment mit der starken Zunahme des Online-Handels auch als ein Gewinner aus der Corona-Krise hervorgehen.

Aber auch auf mittel- bis langfristige Sicht wird die Entwicklung durchwegs als positiv eingeschätzt, denn es wird weiterhin ein starker Anstieg der Online-Ausgaben der Ver-braucher erwartet und die Gesamtzahl der im Bau befindlichen Logistikobjekte ist weiterhin moderat. Insbesondere stadtnahe Logistikstandorte mit Lieferbezug dürften vom ak-tuellen „E-Commerce push“ profitieren und zu den Krisengewinnern zählen.

Wohnen: An den Wohnungsmärkten sorgt eine unverändert robuste Nachfrage nach Mietwohnungen für anhaltendes Wachstum. Dank ihres defensiven Charakters mit un-elastischer Nachfrage, geringen Leerstands- und Mietausfallrisiken sowie stabilen Cash-Flows, dürften Wohnimmobilien neben Logistikobjekten weiterhin ganz oben auf der Ein-kaufsliste institutioneller Investoren stehen.

Insgesamt wird erwartet, dass europäische Wohnimmobilien in den kommenden Jahren aus Sicht der Investoren höhere Renditen erwirtschaften könnten als Objekte anderer Nutzungsarten. Innerhalb Europas dürften die deutschen Wohnimmobilienmärkte zu den widerstandsfähigsten gehören und in den kommenden Jahren auch vergleichsweise stark wachsen, da hierzulande das Wachstum der Einkommen höher als in anderen Ländern ausfallen dürfte und der Leerstand zudem außergewöhnlich niedrig ist.

In Teil 2 am 04.02.2021 um 14:00 Uhr wird unter anderem die Frage beantwortet, ob sich aus der aktuellen Situation Chancen bei neuen Immobilien-Transaktionen egeben.

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