Offene Immobilienfonds: Der Ausblick ist verhalten positiv - Teil 2

Wie wirkt sich diese Situation auf die Immobilienportfolios und auf die Renditen der offenen Immobilienfonds (OIF) aus und wie werden die Nutzungsarten im Detail einge-schätzt? Hierzu haben wir zwölf Gesellschaften^* befragt, die in Summe einen Anteil von rund 90% des Gesamtvolumens der OIF repräsentieren.

Hier geht es zu Teil 1 des Ausblicks für Offene Immobilienfonds

Teil 2 des Ausblicks für Offene Immobilienfonds

3. Welche abweichenden Tendenzen sind auf europäischer/internationaler Ebene feststellbar?

Corona tangiert den deutschen und die internationalen Immobilienmärkte gleichermaßen. Bislang liegen zwar nur gesicherte Marktdaten für die ersten drei Quartale 2020 vor. Sie zeigen jedoch ein relativ einheitliches Bild: Einen stabilen Büroimmobilienmarkt und steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien sowie kaum Nachfrage nach Hotel- und Einzelhandelsimmobilien mit erwarteten Preisabschlägen.

Deutschland gilt bei internationalen Investoren nach wie vor als sicherer Hafen.
Die Leerstandsraten steigen anderswo deutlicher, erste Spitzenmieten sinken, auch Spitzenrenditen steigen vereinzelt, z.B. in Warschau, Manchester oder Helsinki. Dies wird in Deutschland bislang nicht gesehen, eher eine gegenläufige Entwicklung.

4. Welche Konsequenzen ergeben sich auf die Bewertungen und die Gesamtren-diten?

Es gibt nach Aussage der Anbieter seitens der Bewerter keinen „pauschalen Corona-Abschlag“. Jedoch müssen bei der Planung längere Vermarktungszeiten insbesondere bei freiwerdenden Büro-Flächen berücksichtigt werden, was so auch von den Bewertern erwartet wird.

Dieser Umstand wirkt sich dann entsprechend auf die Bewertung aus. Die bereits vor der Pandemie begonnenen Preisrückgänge z.B. im Non-Food Einzelhandel setzen sich in der Pandemie weiter fort und werden künftig durch die Folgen der Pandemie möglicherweise noch verstärkt, wobei gute Standorte weniger stark betroffen sein werden.

Im Hotel-Segment bleiben insbesondere die zuletzt zu hohen Preisen erworbenen Objekte unter Abwertungsdruck. Ältere Bestandsobjekte dürften dagegen in geringerem Umfang möglichen Abwertungen ausgesetzt sein.

In der Assetklasse Wohnimmobilien werden durch die gestiegene Nachfrage dagegen sogar positive Nachholeffekte erwartet. Gleiches gilt für den Logistik- und den Gesund-heitsbereich. Die hoch nachgefragten Assetklassen Wohnen und Logistik werden dagegen eher mit positiver Entwicklung gesehen. Weitgehend übereinstimmend sieht die Branche in Summe keine weiteren negativen Auswirkungen auf die Gesamtrendite bei OIF.

Die Bewertungsergebnisse werden dabei in Summe neutral erwartet. Somit kommen die Renditen aus dem Cash-Flow-Ergebnis. Bei einer zügigen Lockdown Aufhebung bis Ende Q1 sind Renditen in etwa auf Vorjahresniveau möglich. Im Schnitt bewegt man sich damit durchschnittlich in einer Bandbreite zwischen 1,5-2% mit entsprechender Unsicherheit bei einem längeren Lockdown.

5. Ergeben sich aus der aktuellen Situation Chancen bei neuen Transaktionen?

Derzeit werden keine signifikanten Chancen bei Transaktionen gesehen, da möglichen Preisrückgängen deutlich gestiegene Risiken gegenüberstehen. Das Investment-Umfeld ist insbesondere bei Core-Transaktionen sehr kompetitiv. Die lang ersehnten Corona Discounts werden nur vereinzelt und in sehr geringem Maße gesehen – deutlich geringer als vielleicht anfangs erwartet.

Im Einzelhandel finden derzeit mangels positiver Perspektiven praktisch keine Transakti-onen statt. Im Hotelbereich ist man vereinzelt auf der Ausschau nach Opportunitäten. Bei Wohnimmobilien ist die Nachfrage nach guten Objekten deutlich gestiegen. Zudem findet ein höherer Wettbewerb durch neue Marktteilnehmer statt (z.B. CommerzReal, DWS, Invesco bis hin zu Family Offices). Chancen werden im Bereich Projektentwicklungen gesehen, da die Banken in der Kreditvergabe deutlich restriktiver agieren.

Fazit:

• Weitgehend übereinstimmend äußern sich die Anbieter verhalten positiv für die Entwicklung ihrer Produkte im laufenden Jahr. Logistik und Wohnen werden nach wie vor als die widerstandsfähigsten Sektoren mit attraktiven Möglichkeiten in fast allen Großstädten bewertet.
• Die bereits vor der Corona-Pandemie schwachen Märkte für Einzelhandelsimmobilien ex Nahversorgung dürften weiter unter Druck bleiben.
• Büromärkte werden unverändert als robust gesehen vor dem Hintergrund niedriger Leerstandsraten und eines geringen Neubauvolumens. Entscheidend bleibt aber die Lage: Zentrale Core und Core Plus-Lagen positiv, Peripherie und Randlagen negativ.
• Zweitrundeneffekte einer reduzierten Büroflächennachfrage werden sich erst mittelfristig herausbilden
• Hotelsegment steht unverändert unter Druck, wird mittel- bis langfristig aber po-sitiv gesehen.
• Renditeprognosen für das laufende Jahr bewegen sich in einer groben Bandbreite zwischen 1,5% und 2%.
• Opportunitäten werden bei Projektfinanzierungen gesehen