Neues Gesetz sorgt für mehr Flexibilität bei Offenen Immobilienfonds

Am 22. April hat der Bundestag das Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland beschlossen. Damit wird das deutsche Recht an EU-Vorgaben angepasst. Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs ermöglichen laut der Bundesregierung weniger Bürokratie und mehr Digitalisierung der Aufsicht. So werden zahlreiche Schriftformerfordernisse abgeschafft, wodurch Anlegern Kosten erspart werden sollen. Die Umsatzsteuerbefreiung für die Verwaltungvon Investmentfonds wird auf  Wagniskapitalfonds ausgedehnt.

Mitarbeiterbeteiligungen werden attraktiver

Mit dem neuen Gesetzt werden nun auch Mitarbeiterkapitalbeteiligungen sattraktiver. Mit Wirkung zum 1. Juli 2021 wird der der steuerfreie Höchstbetrag für Vermögensbeteiligungen von 360 Euro auf 1440 Euro pro Jahr angehoben. Für Arbeitnehmer von Start-ups wurde in das Einkommensteuergesetz eine Regelung aufgenommen, nach der die Einkünfte aus der Übertragung von Vermögensbeteiligungen am Unternehmen des Arbeitgebers zunächst nicht besteuert werden.

Änderungen ergeben sich auch für Immobilienanleger

Dies betrifft laut der Service-KVG INTREAL vor allem die Strukturierung von Immobilien-Investments, wenn diese indirekt über Objektgesellschaften erworben werden. Demnach komme in der Praxis teilweise auch so genannte doppelstöckige Strukturen zum Einsatz, bei denen ein Fonds eine Objektgesellschaft hält, die ebenfalls an einer Objektgesellschaft beteiligt ist. Erst letztere besitze die Immobilie. Der Grund für diese Strukturen sei in der Regel steuerlicher Natur. Bislang waren laut INTREAL solche doppelstöckigen Strukturen nur bei Auslandsimmobilien zulässig. Künftig seien sie auch bei Immobilien-Investments in Deutschland erlaubt.

Zukünftig gibt es mehr Flexibilität

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Mit der Neuregelung erhalten die Fonds mehr Flexibilität. Bei guten Immobilien ist der Wettbewerb aktuell sehr stark und es ist wichtig, dass auch offene Immobilien-Publikumsfonds schnell reagieren und verschiedene Strukturen ankaufen können.“

Lockerungen auch bei Krediten und Darlehen

Eine weitere Lockerung gibt es laut INTREAL bei den Regeln zu Gesellschafterdarlehen. Gesellschafterdarlehen sind Kredite, die der Fonds an seine Objektgesellschaften vergibt. Diese dienten in der Regel der Optimierung der Steuern und der Cashflows. Hier lag die Grenze bislang bei 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilien der jeweiligen Objektgesellschaft. Diese Grenze falle künftig weg, wenn der Fonds 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft in Besitz hat.

Geringfügige Verbesserungen für Fonds

Michael Schneider fasst zusammen: „Unterm Strich bringt das Fondsstandortgesetz für die Publikumsfonds geringfügige Verbesserungen. Die KVGs gewinnen mehr Freiheiten bei der Strukturierung, was verschiedene – teilweise steuerliche – Vorteile bringt. Die großen und wesentlichen Regeln für Publikumsfonds bleiben unverändert. Dies gilt für die 30-Prozent-Grenze bei der Fremdfinanzierung sowie für die Regeln zur Kündigungsfrist und zur Mindesthaltedauer. Auch die Regeln zu den Anlagegrenzen – beispielsweise zur Diversifikation oder zum Maximalanteil von Projektentwicklungen – bleiben unverändert.“

Verschmelzungen werden leichter

Eine weitere Veränderung sei, dass die Verschmelzung von Fonds künftig leichter möglich ist. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft müsse in diesem Fall kein formales Umtauschangebot aussprechen, sondern darf die Fonds zusammenlegen.

Bei Fusionen sollten Anleger genau hinschauen

Michael Schneider erläutert: „In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Fondsfusionen. Aus Sicht der KVG ist die Neuregelung zu begrüßen, da sich der bürokratische Aufwand reduziert. Aus Sicht der Anleger bedeutet diese Änderung allerdings, dass sie zukünftig bei geplanten Zusammenlegungen genau prüfen müssen, was das Ergebnis für sie bedeutet und ggf. von ihren Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch machen. In der Praxis ist dies allerdings eher ein Thema für Wertpapierfonds. Die aktuell am Markt angebotenen Immobilienfonds sind vergleichsweise unterschiedlich und weitere Zusammenlegungen derzeit eher unwahrscheinlich.“