Scope-Studie: Offene Immobilienfonds kämpfen weiter mit Mittelabflüssen

Die Ratingagentur Scope hat ihre aktuelle Marktstudie und Ratinganalyse 2026 zu offenen Immobilienfonds veröffentlicht. Das Bild fällt differenziert aus: Während die Performance vieler Fonds unter den Folgen der Immobilienkrise leidet und erneut Milliarden an Anlegergeldern abflossen, bleiben zahlreiche Qualitätskennzahlen überraschend robust.

Von den 19 untersuchten Offenen Immobilienfonds wurden fünf Fonds herabgestuft, zwei erhielten bessere Ratings und zwölf Produkte behielten ihre bisherige Bewertung. Die Ratingbandbreite reicht von aAIF bis cccAIF, der Durchschnitt liegt bei bbbAIF.

Milliardenabflüsse setzen die Branche unter Druck

Das größte Problem der Branche bleibt die anhaltende Kapitalflucht. Bereits zum dritten Mal in Folge verzeichneten Offene Immobilienfonds ein negatives Nettomittelaufkommen. Nach Angaben der Bundesbank flossen im Jahr 2025 per saldo 7,6 Milliarden Euro aus der Anlageklasse ab.

Scope erwartet, dass die Mittelabflüsse auch 2026 zunächst hoch bleiben werden, da zahlreiche bereits ausgesprochene Kündigungen noch abgewickelt werden müssen. Gleichzeitig sorgen attraktive Zinsen auf festverzinsliche Anlagen dafür, dass viele Anleger Alternativen bevorzugen.

Zusätzliche Unsicherheit entsteht durch die Diskussion um die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds nach dem Gerichtsurteil zum UniImmo: Wohnen ZBI, das die Vermarktung der Produkte derzeit erschwert.

Fundamentaldaten der Fonds bleiben erstaunlich stabil

Trotz des schwierigen Marktumfelds zeigt die Studie, dass die meisten Offenen Immobilienfonds operativ weiterhin solide aufgestellt sind.

Die durchschnittliche Vermietungsquote liegt unverändert bei 92,5 Prozent, was auf ein aktives Asset-Management und stabile Cashflows hindeutet. Unterstützt werden die Erträge zudem durch indexierte Mietverträge, die Inflationsanpassungen ermöglichen.

Auch die Verschuldung bleibt vergleichsweise niedrig. Die durchschnittliche Kreditquote beträgt 18,6 Prozent und liegt damit deutlich unter der regulatorischen Obergrenze von 30 Prozent. Im Vergleich zu vielen anderen Immobilieninvestments gelten Offene Immobilienfonds damit weiterhin als konservativ finanziert.

Liquiditätsmanagement wird zum entscheidenden Faktor

Zum 30. April 2026 verfügte die Branche über liquide Mittel von rund 15 Milliarden Euro, was einer Liquiditätsquote von 14,8 Prozent entspricht und damit deutlich über der gesetzlichen Mindestquote von fünf Prozent liegt.

Um mögliche Marktstresssituationen künftig besser bewältigen zu können, mussten alle offenen Immobilienfonds im April 2026 neue Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) einführen.

Die Mehrheit der Anbieter setzt dabei auf Rücknahmegebühren, wenn außergewöhnlich hohe Kündigungswellen auftreten. Andere Gesellschaften greifen auf sogenannte Gating-Modelle zurück, bei denen Anteilsrückgaben zeitweise begrenzt werden können. Einige Anbieter behalten sich sogar beide Instrumente vor.

Scope bewertet diese Maßnahmen grundsätzlich positiv, da sie Zwangsverkäufe von Immobilien verhindern und die Stabilität der Fonds langfristig erhöhen könnten. Gleichzeitig fordert die Ratingagentur jedoch einheitlichere Branchenstandards, um die Komplexität für Anleger nicht unnötig zu erhöhen.

Wertentwicklung bleibt vorerst negativ

Die Erholung der Immobilienmärkte spiegelt sich bislang noch nicht in den Fondsergebnissen wider. Im Kalenderjahr 2025 erzielten Offene Immobilienfonds durchschnittlich eine Rendite von minus 1,2 Prozent. Die Spannweite reicht dabei von plus 3,1 Prozent beim KGAL immoSUBSTANZ bis zu minus 17,8 Prozent beim Leading Cities Invest.

Zum 30. April 2026 lag die durchschnittliche Zwölfmonatsperformance sogar bei minus 1,65 Prozent. Hauptursache bleiben die notwendigen Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios infolge des gestiegenen Zinsniveaus. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Scope eine leichte Stabilisierung und prognostiziert eine durchschnittliche Rendite zwischen minus 0,5 und minus 1,5 Prozent.

Neue Chancen durch Energiewende und Altersvorsorge

Neben den Risiken sieht Scope auch neue Wachstumsperspektiven für die Anlageklasse. Seit Kurzem dürfen Offene Immobilienfonds bis zu 15 Prozent ihres Vermögens in Erneuerbare-Energien-Anlagen investieren. Dies könnte die Diversifikation verbessern, zusätzliche Erträge generieren und gleichzeitig den Immobilienbestand nachhaltiger machen.

Darüber hinaus könnten Offene Immobilienfonds künftig im Rahmen des geplanten Altersvorsorgedepots eine größere Rolle spielen. Voraussetzung wären jedoch niedrigere Kostenstrukturen, höhere Renditen sowie regulatorische Anpassungen wie eine mögliche Umwandlung in ELTIF-Strukturen.

Zinsen bleiben größter Belastungsfaktor

Dennoch bleibt das Umfeld anspruchsvoll. Steigende Zinsen, schwache Transaktionsmärkte, geopolitische Risiken sowie die anhaltende Konjunkturschwäche belasten den Immobiliensektor weiterhin.

Hinzu kommen strukturelle Veränderungen, insbesondere im Büroimmobilienmarkt. Digitalisierung und Künstliche Intelligenz verändern Flächenbedarfe vieler Unternehmen und stellen klassische Nutzungskonzepte zunehmend infrage.

Nach Einschätzung von Scope müssen Offene Immobilienfonds künftig wieder dauerhaft Renditen erzielen, die einen deutlichen Aufschlag gegenüber sicheren Zinsanlagen bieten. Erst dann dürfte das Vertrauen der Anleger nachhaltig zurückkehren.

Fazit

Die Scope-Studie 2026 zeigt ein zweigeteiltes Bild: Einerseits belasten hohe Mittelabflüsse, negative Wertentwicklungen und das gestiegene Zinsniveau die Branche erheblich. Andererseits präsentieren sich die Portfolios stabil, die Vermietungsquoten solide und die Liquiditätsreserven komfortabel. Die neuen Instrumente zur Liquiditätssteuerung könnten helfen, künftige Krisen besser zu bewältigen. Ob Offene Immobilienfonds jedoch wieder zu alter Stärke zurückfinden, wird maßgeblich davon abhängen, ob sie in den kommenden Jahren wieder attraktive und stabile Renditen oberhalb des risikolosen Zinsniveaus erzielen können. (jk)

Die komplette Studie finden Sie hier

Übersicht der aktuellen Quoten und Ratings Offener Immobilienpublikumsfonds

* jeweils aktuelles Scope-Rating zum 16.06.2026; Quelle: Scope Fund Analysis, KVGen; Stand: jeweils aktuellste Veröffentlichungen der KVGen zum 11.06.2026