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Die zehn besten Offenen Immobilienfonds der vergangenen fünf Jahre

Offene Immobilienfonds erfreuen sich weiter großer Beliebtheit. TiAM FundResearch hat daher analysiert, wie die Aussichten für den Sektor sind und welche zehn Portfolios in den vergangenen fünf Jahren die höchsten Wertzuwächse verzeichnet haben.

13.05.2022 | 08:15 Uhr von «Peter Gewalt»

Die neusten Zahlen des BVI sprechen eine deutliche Sprache. Das von den Fondsgesellschaften verwaltete Netto-Vermögen in Offenen Immobilienfonds ist in den letzten zwölf Monaten von 255 Milliarden auf 288 Milliarden Euro gestiegen. Das entspricht einem Zuwachs von 13 Prozent. Betongold ist bei Anlegern weiterhin populär, sollen diese doch stetige Gewinne und zugleich einen Diversifizierungseffekt für das Portfolio liefern. Doch wie sind die Aussichten der Branche und welche Fonds haben die besten Renditen erzielt?

Die Marktlage

Die Immobilienfondsbranche hat mit mehr Gegenwind zu kämpfen. 2021 performten Offene Immobilienfonds durchschnittlich mit 2,0 Prozent, hat die Ratingagentur Scope ausgerechnet. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,4 Prozent. Damit ist die Überrendite der 15 analysierten Offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Fokus auf Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr gegenüber deutschen Staatsanleihen mit 2,6 Prozentpunkten so niedrig wie seit 2014 nicht mehr ausgefallen. „Und die Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen,“ fassen die Autoren der Studie die Situation zusammen. Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheine daher mittelfristig wahrscheinlich. Eine dramatischer Wende scheint aber nicht im Gange.

Dies zeigt sich etwa an den Vermietungsquoten, die eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung Offener Immobilienfonds ist. Denn leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sondern verursachen zusätzlich Kosten zum Beispiel für Renovierung, Vermarktung und laufende Bewirtschaftung. Und die Vermietungsquote ausgewählter offener Immobilienfonds ist nach einem deutlichen Rückgang 2020 im vergangenen Jahr zwar erneut von 94,3 Prozent auf 94,0 Prozent gesunken, so Scope. Damit hat sie sich vom Vor-Corona-Niveau weiter entfernt.

Dennoch rechnen die Analysten für 2022 im Durchschnitt mit vergleichsweise stabilen bis leicht sinkenden Vermietungsquoten. Denn viele Mietverträge würden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Weiterer Vorteil bei der Stabilisierung der Renditen: Viele Immobilienfonds haben mit ihren Mietern Indexmieten vereinbart, die sich an der offiziellen Teuerungsrate orientieren. Der Inflationsschub in diesem Jahr wird sich daher später in Mieterhöhungen und der Rendite der Fonds niederschlagen. Vorausgesetzt natürlich, die wirtschaftliche Situation der Mieter lässt deutliche Mieterhöhungen auch zu. Daher bleibt abzuwarten, wie sich das konjunkturelle Umfeld in den kommenden Monaten entwickelt.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt werden die Mahner ebenfalls zahlreicher, auch wenn der Preisboom nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im ersten Quartal angehalten hat. So seien die Preise für Immobilien in den ersten drei Monaten 2022 um 8,8 Prozent gestiegen, teilte der vdp mit. Bei Wohneigentum liege das Preissprung sogar bei 10,7 Prozent. Experten der LBBW mahnen aber zur vorsichtigen Interpretation, da die Zahlen noch nicht merklich unter dem Einfluss des aktuellen Zinsanstiegs stünden. Der Immobilienmarkt solle sich deshalb nicht in falscher Sicherheit wiegen, erklärt LBBW-Analyst Martin Güth. „Der derzeitige Zinsanstieg bedeutet eine massive Verteuerung der Finanzierung und führt zu kräftigem Gegenwind für die Preise“, so Güth weiter. In diesem Jahr würden die Preise noch etwas zulegen. Ab 2023 seien Rückgänge um zwei bis vier Prozent möglich.

Fazit: Das Klima auf dem Gewerbeimmobilien- als auch auf dem Wohnimmobilienmärkt wird rauer. Investoren sollten daher die Portfolios der Offenen Immobilienfonds hinsichtlich der Qualität ihrer Objekte, regionalen Aufteilung und Mieterstruktur noch genauer unter die Lupe nehmen sowie mit niedrigeren Renditen als in der Vergangenheit rechnen.

Die renditestärksten Portfolios

An der Spitze der Rendite-Rangliste 1 der besten Offener Immobilienfonds in den vergangenen fünf Jahre thront laut der FVBS professional weiter der Catella MAX (ISIN: DE000A0YFRV7). Der Fonds investiert ausschließlich in München und in den angrenzenden Landkreisen. Bevorzugt werden zentrale Lagen bzw. attraktive Entwicklungen. Entsprechend der einzelnen Segmente – Wohnen, Büro, Einzelhandel – werden einzelne Zonen identifiziert, in die bevorzugt investiert wird. Ziel ist eine hohe Diversifikation in Gebäudetyp und Mieterstruktur, die die Wirtschaftsstruktur Münchens widerspiegeln soll. Zudem besteht die Möglichkeit, auch in Entwicklungs- und Restrukturierungsprojekte zu investieren. Haken: Derzeit besteht ein Ausgabestopp, nur Bestandskunden dürfen neu investieren.

Dasselbe gilt für den Catella European Residential (ISIN: DE000A0M98N2), der seit Auflage 2007 einen durchschnittlichen Return von rund neun Prozent im Jahr generiert. Der Investitionsfokus liegt auf Mehrfamilienwohnhäusern, Reihen- und Doppelhäusern des mittleren Segments in Stadtzentren, zentrumsnahen Lagen sowie in europäischen Ballungsräumen; auch Senioren- und Studentenwohnungen werden in Betracht gezogen. Objektakquisitionen umfassen zudem Bestandsimmobilien, Projektentwicklungen sowie Sanierungsprojekte ergänzen die Strategie.

Auf dem dritten Platz landet der WERTGRUND WohnSelect D (ISIN: DE000A1CUAY0), der im April 2010 aufgelegt wurde. Sein Zuwachs betrug in den vergangenen fünf Jahren immerhin mehr als 53 Prozent. Der Fonds investiert ausschließlich in Wohnimmobilien in deutschen Metropolen und Wachstumsstädten Standorten wie etwa Aachen, Dresden, Köln, Berlin oder Hamburg. Bis 2019 haben das Fondsmanagement ausschließlich bestehende Immobilien gekauft, zunehmend wird dem Portfolio aber auch auf den Erwerb von Neubauten und Projektentwicklungen sowie sozial gefördertem Wohnraum beigemischt. Derzeit gilt allerdings seit Wirkung vom 01. Oktober 2021 ein CashSTOP, der möglicherweise im Herbst diesen Jahres wieder beendet wird.

Ebenfalls sehr erfolgreich entwickelt sich in den vergangenen fünf Jahren der UBS (D) Euroinvest Immobilien (ISIN: DE0009772616). Er agiert eher als klassischer Offener Immobilienfonds, der europaweit in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Immobilienexperte Alexander Isak legt bei dem Fonds den Fokus auf Core-Büroimmobilien in Europa. Dieses Segment hält Isak für den stabilsten der verschiedenen Immobiliensektoren. Selbst bei steigenden Zinsen hätten Core-Büroimmobilien ein geringeres Rückschlagpotenzial. Denn es gebe derzeit europaweit bei starker Nachfrage nur ein geringes Angebot. Manager Isak strebt für die kommenden drei Jahre Renditen von drei bis vier Prozent an.

Tabelle: Die 10 besten Offenen Immobilienfonds der vergangenen 5 Jahre

Name Perf. 5 Jahre kum. tgl. Perf. seit 1.1. Perf. 3 Jahre kum. Volatilität 5 Jahre ISIN
Catella MAX 75,22% 8,66% 29,46% 3,22% DE000A0YFRV7
Catella European Residential 54,83% 4,46% 29,49% 1,65% DE000A0M98N2
WERTGRUND WohnSelect D 53,24% 1,08% 13,38% 5,27% DE000A1CUAY0
UBS (D) Euroinvest Immobilien I-dist 30,92% 2,44% 17,57% 1,62% DE0009772616
Fokus Wohnen Deutschland 24,73% 2,19% 13,73% 1,15% DE000A12BSB8
Deka-ImmobilienNordamerika 17,25% 7,98% 13,55% 6,82% DE000DK0LLA6
grundbesitz Fokus Deutschland IC 16,92% 0,48% 8,72% 0,72% DE0009807099
SL REF Europ Real Est Living&Working 14,52% 0,56% 6,97% 0,73% DE000A2ATC31
UniInstitutional European Real Estate 14,48% 0,97% 8,60% 0,19% DE0009805549

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