Wie das Coronavirus den Immobilienmarkt infiziert

Seit Wochen schon steht das öffentliche Leben still. Läden bleiben, bis auf wenige Ausnahmen, geschlossen. Viele Unternehmen müssen auf Kurzarbeit umstellen und können ihren Mitarbeitern deshalb nur noch rund zwei Drittel ihres Gehalts auszahlen. Das sorgt gerade bei Angestellten in der mittleren bis unteren Gehaltsklasse für extreme Engpässe. Viele können ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen, also laufende Kosten wie etwa die Miete oder Kredite nicht bezahlen. Das gilt für Privatpersonen, genauso wie für Geschäftskunden. Bleibt der Betrieb geschlossen, lässt sich auch die Ladenmiete nicht mehr so leicht bezahlen. Das führt zu einer prekären Lage am Immobilienmarkt. Etliche Ertragsquellen der Anleger sind bedroht.

Chris Urwin, Director of Research bei Aviva Investors, erwartet, dass die Marktaktivität für längere Zeit gedämpft bleibt: „Nach einem stabilen Jahresbeginn haben wir im Vereinigten Königreich beispielsweise im März einen Rückgang der Anzahl der am Markt platzierten Vermögenswerte erlebt.“ Auch an den öffentlichen Märkten weise die Preisgestaltung auf ein Abwärtsrisiko für die Bewertungen hin. Ähnlich schätzt auch Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Finanzberatung Dr. Klein, die Situation ein: „Weniger Menschen werden in der nächsten Zeit berufsbedingt umziehen oder von außerhalb Deutschlands zuziehen. Und einige werden sicherlich die wirtschaftliche Entwicklung abwarten, bevor sie eine so große Investition wie die in eine eigene Immobilie tätigen.“

"Wir rechnen in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn bis minus 25 Prozent liegen dürfte", schreiben die Experten des Analysehauses Empirica in ihrem aktuellen Marktbericht. Der Preisboom wäre damit erst einmal passé. "Je stärker und je länger die Rezession, desto schärfer der Preiseffekt." Fünf Faktoren nennen die Marktforscher, an denen sie die prognostizierten Preisrückgänge in den nächsten Monaten festmachen: steigende Zinsen, weniger Zuwanderung von außen sowie weniger Binnenwanderung in die angesagten Städte, Notverkäufe infolge von weniger Liquidität etwa bei Freiberuflern, weniger Neubau (als Folge von Problemen bei der Materialbeschaffung und von erhöhten Krankheitsquoten bei Mitarbeitern am Bau) und weniger Nachfrage von Kapitalanlegern.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Nachfrage am Markt dauerhaft rückläufig bleibt. Die Experten erwarten einen „Nachholeffekt“, der eintritt sobald ein Ende der Krise zu erkennen ist. In China lassen sich die Folgen für den Immobilienmarkt bereits deutlicher erkennen. Für das gesamte Jahr, so schätzt das Ratinghaus Standard & Poor’s, könnte der Gesamtumsatz in China für den Immobiliensektor um 15 bis 20 Prozent sinken. Mehr als 100 Immobilienunternehmen mussten bereits im Januar und Februar Insolvenz beantragen.

Michael Neumann erwartet in Deutschland kurzfristig dennoch keine Preisrückgänge, sondern „lediglich schwächer steigende Preise oder eine Stagnation.“ Grund dafür sei, dass zusammen mit der Nachfrage gleichzeitig das Angebot zurückgehen werde. „Viele, die nicht darauf angewiesen sind, aktuell jemanden für ihre Immobilie zu finden, halten sich zurück – schon allein, um persönliche Besichtigungstermine zu vermeiden. Die Preissteigerung wird also gedämpft, aber von einer deutlichen Entspannung der Situation für Suchende würde ich nicht ausgehen“, sagt Neumann.

Investoren, die ihr Geld in sogenannten Long-Income Vermögenswerte investiert haben, die langfristige Erträge bringen, können zumindest mit Blick in die Vergangenheit aufatmen. „Fonds, die sich auf solche Vermögenswerte konzentrierten, erzielten während der globalen Finanzkrise eine relative Outperformance“, analysiert Chris Urwin von Aviva Investors. Risikoreichere, wachstumsorientiertere Immobilienstrategien seien hingegen anfälliger. 

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