Offene Immobilienfonds unter Druck

1. Allgemeine Situation

Die Auswirkungen der Corona-Krise werden sich bei den OIF mehrheitlich erst in den nächsten Monaten zeigen. Sie sind zudem in starker Abhängigkeit der Ausrichtung auf stark oder weniger betroffene Nutzungsarten zu sehen. Während die Sektoren Logistik, Nahversorgung und Wohnen kaum betroffen sind, schlägt die Krise in den Bereichen Einzelhandel und Hotel voll durch. Die OIF-Anbieter bestätigen aus diesen Segmenten eine große Anzahl von Anfragen nach Mietstundungen. Dabei sind auch hier große regionale Unterschiede zu erkennen. Insbesondere in den Corona-Epizentren Spanien und Italien ist die Lage durch den kompletten Lockdown dramatisch und Mietausfälle sind dort de facto in erheblichem Umfang zu erwarten, selbst wenn de jure noch von Mietstundungen gesprochen wird. In anderen Ländern wie Deutschland oder Frankreich besteht dagegen eine deutlich größere Wahrscheinlichkeit einer werthaltigen Mietstundung. Ausfallrisiken im Bürosegment werden im Allgemeinen als gering erachtet.

Sollten Länder in eine länger anhaltende Rezession abgleiten oder sich die Corona-Krise weltweit über einen langen Zeitraum ausdehnen, werden negative Effekte in allen Nutzungsbereichen eintreten.

2. Mittelbewegungen

Die Anlageklasse der OIF konnte im ersten Quartal 2020 erneut hohe Mittelzuflüsse generieren, allerdings mit deutlich fallender Tendenz im März. Auf aktueller Basis sind die Zuflüsse auf niedriger Basis weiter positiv. Rückgaben in größerem Umfang sind zudem derzeit nicht festzustellen.

3. Liquidität

Mit den hohen Mittelzuflüssen der letzten Jahre und Monate haben sich die Anbieter ein mehr oder weniger hohes Liquiditätspolster aufgebaut. Zudem bewegen sich die Fremdkapitalquoten ebenfalls mehrheitlich in einen moderaten Bereich. Beide Instrumente bieten einen hinreichenden Schutz für den Fall erhöhter Kündigungen bzw. Mittelrückgaben.

4. Maßnahmen und Prognosen der Anbieter

Die Anbieter reagieren unterschiedlich auf die Entwicklungen der letzten Wochen. Während beispielsweise der hausInvest eine „Rücklage“ gebildet und damit den Fondspreis um rund 1,2% reduziert hat, gehen andere Häuser wie die Deka-Immobilien oder Swiss Life über das Prinzip von Wertberichtigungen. Soweit diese eintreffen, unterbleibt die Zuschreibung auf den Fondspreis, d.h. es findet kein Wertzuwachs statt. Daher sind per heute noch keine Auswirkungen in der Rendite feststellbar. Anders beim hausInvest: Der eintreffende negative Effekt wirkt neutral auf den Fondspreis, da ja bereits abgewertet wurde. Über die Zulässigkeit dieses Verfahrens streitet sich gerade die Branche. Die grundbesitz Fonds der DWS wurde dagegen durch einen anderen Effekt abgewertet: Zur Vermeidung der Zahlung von Strafzinsen wurde ein höherer Cashanteil (ca. 10% des Fondsvolumens) in Investmentgrade-Anleihen investiert, die im Zuge der Marktverwerfungen erhebliche Kursverluste erlitten. Zudem ergaben sich noch negative Effekte durch die Absicherung von Fremdwährungen, was in Summe zu einer Abwertung bei den drei grundbesitz-Fonds von bis zu 0,9%-Punkten führte.

Perspektivisch wird gedanklich mehrheitlich von einer Verminderung der Rendite zwischen 50-100 BP ausgegangen. Es wird dabei angenommen, dass z.B. Einzelhändler oder Hotels ihre Miete auf Sicht von drei bis sechs Monaten nicht bezahlen können. Nachdem Objektbewertungen nach dem Nachhaltigkeitsprinzip erstellt werden, sollten unter dieser Maßgabe nur geringe negative Effekte auftreten. Die erwarteten Fondsrenditen für das laufende Jahr liegen dann bei 1% bis 1,5% statt wie bisher bei 2% bis 2,5%. Abweichungen ergeben sich in Abhängigkeit der Nutzungsarten: Wohn- und reine Büroimmobilien sehen keine Notwendigkeit einer reduzierten Renditeprognose. Die Commerzreal sieht zudem beim hausInvest trotz der erfolgten Preisreduktion eine unverändert hohe Rendite von 2,0%+ für das laufende Jahr, die mit positiven Bewertungseffekten begründet wird.

5. Zweitrundeneffekte

Wie sich die Corona-Krise sekundär auf das Immobiliensegment auswirken wird, ist noch völlig offen und steht in enger Verbindung zur Länge der Krise und der rezessiven Effekte. Nachdem wir zwangsläufig den größten Feldversuch aller Zeiten abhalten, wird das Homeoffice eine komplett andere Bedeutung gewinnen wie zuvor. Die Rezession zwingt zudem Unternehmen zu verstärkten Sparprogrammen. Somit könnte sich die Büroflächennachfrage reduzieren – wieso nicht von derzeit 90% auf 70% der Arbeitsplätze. Die Erfahrungen der letzten Wochen lehren uns aber auch, dass das Homeoffice nicht der Weisheit letzter Schluss sein kann. Es ist doch auch schön, von Angesicht zu Angesicht im Büro oder auf dem Flur mit den Kollegen zu sprechen. Effekte auf den Wohnbereich können heute genauso wenig abgeschätzt werden. Eine aktuelle Studie der Bundesbank sieht hier eine enge Verbindung zu den Haushalts-Einkommen. Sollte die Arbeitslosigkeit massiv ansteigen, werden die Auswirkungen bei den Wohnungen ankommen. Die Krise forciert gerade aber im Einzelhandelsbereich den bereits seit längerem andauernden Strukturwandel nochmals enorm, hier werden wir sicherlich größere Auswirkungen erleben.

Unverändert - Krise hin, Krise her - bleibt jedoch der Lehrsatz, dass die Lage und die Qualität der Objekte langfristig über den Erfolg entscheiden.

Fazit

• Große Unsicherheit der Einschätzungen
• Zeitliche Dimension der Krise wird entscheidend über die Auswirkungen auf OIF sein
• Einzelhandel ex Nahversorgung und Hotel stark betroffen
• Wohnen und Logistik neutral, Büro gemischt
• Mittelbewegungen positiv bis neutral
• Renditen werden 100 BP niedriger sein
• Zweitrundeneffekte aus heutiger Sicht nicht abzuschätzen
  
• Lange Mietvertragslaufzeiten schützen vor Einbrüchen