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Warum die Immobilienpreise weiter steigen

Die Baubranche arbeitet am oberen Limit. Doch die Leerstände in den Städten bleiben bemerkenswert niedrig. Und so bremst der Bauboom die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise nur marginal.

12.02.2020 | 07:30 Uhr von «Matthias von Arnim»

Einmal im Jahr sorgt der „Rat der Immobilienweisen“ mit seiner Frühjahrsprognose für Aufsehen. Seit 18 Jahren veröffentlicht der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, die Analysen der Gutachter nun schon – 18 Jahre, in denen die Preise für Wohn-, Gewerbe- und andere Immobilien stets gestiegen sind. In den vergangenen fünf Jahren hat die wilde Fahrt sogar noch einmal dramatisch an Tempo zugelegt. Die Preise stiegen immer schneller. Und so wurden in den vergangenen Jahren schon immer lauter dieselben Fragen gestellt: War´s das? Ist das die Immobilienblase? Und wann platzt sie?

Um es vorwegzunehmen: 2019 war für die Immobilienbranche ein Rekordjahr. Wieder einmal. Die Baubranche arbeitet hart am Limit. Im vergangenen Jahr wurde das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht: mit rund 72,6 Milliarden Euro ein Anstieg um 19 Prozent im Vergleich zu 2018. Mehr geht tatsächlich nicht mehr. Das zeigt sich am steigenden Bauüberhang – genehmigten, aber noch nicht als fertiggestellt gemeldeten Baumaßnahmen. 2019 hat Deutschland wohl definitiv den Immobilien-Peak erreicht. Die deutsche Baubranche hat ein Kapazitätsproblem.

Niedrige Zinsen sorgen für steigende Wohnimmobilienpreise

Das ist laut Frühjahrsgutachten der immobilienweisen einer der Gründe dafür, dass der aktuelle Aufwärtstrend Bestand hat. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind auch im Jahr 2019 in allen A-Städten durchgehend weiter gestiegen. Die Anstiege waren mit rund zehn Prozent oder mehr in allen Städten beträchtlich. Einzig in München ist der Preisanstieg mit knapp sieben Prozent etwas schwächer ausgefallen. Im Vergleich zur vorjährigen Wachstumsrate (2018-2017) ist der Preisanstieg in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart stärker ausgefallen und hat sich in Berlin, Frankfurt und München etwas abgeschwächt.

Gleichzeitig ist jedoch auch eine bemerkenswerte Entwicklung bei den Mieten zu beobachten. „Seit 2011 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nunmehr Jahr für Jahr stärker als die Neuvertragsmieten“, sagt Prof. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der für das Frühjahrsgutachten die Wohnungsmärkte untersucht hat. Konkret: Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegt mit 9,7 Prozent deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. „Die Ursache für diese Entwicklung ist auf dem Kapitalmarkt zu suchen, also den niedrigen Zinsen.“ Nachdem die Zinsniveaus für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in den Jahren 2015 bis 2018 konstant bei knapp zwei Prozent verharrten, sanken sie überraschend im Verlauf des letzten Jahres nochmals auf durchschnittlich 1,2 Prozent ab. Bei konstanter Annuität lässt sich damit nochmals eine um knapp zehn Prozent höhere Kreditsumme bedienen, was in etwa dem Preisanstieg in den sieben A-Städten entspricht.

Warnsignal: Die Preise für Wohneigentum steigen schneller als die Mieten

Immerhin: In allen Städten ist der Wohnungsneubau im vergangenen Jahr spürbar angestiegen, in allen A-Städten übertraf er sogar das Wachstum der Wohnungsnachfrage. „Und auch im laufenden Jahr 2020 dürfte das Angebot in allen A-Städten stärker wachsen als die Nachfrage“, sagt Prof. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der für das Frühjahrsgutachten die Wohnungsmärkte untersucht hat. Die Folge: Der teils stürmische Anstieg der Mieten scheint in einigen Städten aufzuhören. Die Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage hinterlassen Spuren in der Mietentwicklung. Die Entwicklung ist in Berlin am weitesten fortgeschritten, gefolgt von Hamburg, aber auch in den anderen Städten lassen sich Bremsspuren in der Mietentwicklung beobachten. „Insgesamt ist damit zu rechnen, dass sich die Anspannung auf den Wohnungsmärkten der A-Städte auch im Jahr 2020 nicht weiter verschärft. Vielleicht könnten die Märkte sich sogar leicht entspannen. Dies ist insbesondere davon abhängig, ob die hohe Investitionsneigung und Investitionsmöglichkeiten bestehen bleiben oder sich Investoren von den Wohnungsmärkten zurückziehen beziehungsweise zurückziehen müssen“, so Simons.

Büroimmobilien: Niedriger Leerstand treibt die Preise

Büroimmobilien haben laut Gutachten als einziges Immobiliensegment mit einem Plus von 26 Prozent eine signifikante absolute und prozentuale Steigerung der Investments im Vergleich zum Vorjahr erfahren. „2019 dürfte der Investment Peak erreicht worden sein, für 2020 rechnen wir jedoch weiterhin mit einem dynamischen, hoch aktiven Marktgeschehen“, sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien und das Segment des Seniorenwohnens analysiert hat. „Niedrige Zinsen, hohe Liquiditätsreserven bei den Investoren, Strafzinsen auf Einlagen und die überschaubaren Ertragsaussichten bei Staatsanleihen – diese Rahmenbedingungen halten Investitionen insbesondere in deutsche Büroimmobilien weiter attraktiv.“

Angesichts des anhaltenden Bürobeschäftigtenwachstums ist die Nachfrage nach Büroflächen in Deutschland weiter stark gestiegen. Der Flächenumsatz für die Top127-Büromärkte (nur reine Stadtgebiete) lag 2019 bei knapp 6,1 Millionen Quadratmeter Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) und damit etwa 8,7 Prozent höher als das 10- Jahresmittel. Dabei verhinderte nur der Angebotsmangel, insbesondere in A- und B- Städten, einen noch größeren Zuwachs. Wie knapp das Angebot ist, zeigen die aktuellen Zahlen: In den 127 deutschen Büromarktstädten weisen die Standorte derzeit 6,6 Millionen Quadratmeter MFG vakante Flächen auf. Das entspricht einer Leerstandquote von 3,5 Prozent. Das sind fast 60 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. In den A-Standorten liegt die Quote mit 2,8 Prozent mittlerweile deutlich unterhalb klassischer Fluktuationsreserven.

Neben Berlin und München, wo der Leerstand mit 1,3 Prozent und 1,4 Prozent sehr niedrig ist, zeigen die anderen A-Städte vergleichbare Trends mit leicht geringerer Dynamik. Auch in Hamburg (2,9 Prozent), Köln (2,3 Prozent) und Stuttgart (1,9 Prozent) liegt das Flächenangebot unterhalb einer gesunden Angebotsreserve. „Neue Büros fehlen in den meisten deutschen Metropolen genauso wie preiswerte Wohnungen“, sagt Schulten. „Das Unterangebot bei Büros zieht die marktüblichen Mieten nach oben und behindert die Entfaltung der starken wirtschaftlichen Impulse in den Städten“, so Schulten.

Wachstumsmarkt Betreutes Wohnen

Einen ganz besonderen Trend haben die Immobilienweisen beim Thema „Alternative Wohnformen“ ausgemacht: „Die Nachfrage nach Betreutem Wohnen wird künftig steigen“, prognostiziert Schulten. Denn 2035 werden in Deutschland rund 4,3 Millionen Menschen Leistungen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung beziehen, was gegenüber 2015 einer Steigerung um knapp 50 Prozent entspricht. Die Pflege in eigener Häuslichkeit, sei es durch Angehörige (Pflegegeld) oder einen ambulanten Pflegedienst wird auch weiterhin die bevorzugte Variante sein, sodass im Jahr 2035 rund 2,8 Millionen Pflegebedürftige in eigener Häuslichkeit betreut werden. „Die Herausforderung beim Betreuten Wohnen für die nächsten Jahre wird sein, die Versorgungsfunktion einer zahlenmäßig größeren und gleichzeitig älteren Alterskohorte der Senioren sicherzustellen“, sagt Schulten.

Fazit: Die Baubranche boomt. Das hat zumindest am Wohnimmobilienmarkt erste Folgen. Die Mieten fürs private Wohnen steigen langsamer. Der Trend zu weiter steigenden Kaufpreisen für Immobilien hält in allen Segmenten aber weiterhin an. Das ist zum Teil ein Kapazitätsproblem, zum Teil aber auch der Regulierungswut der Politik geschuldet. Die Rechnung ist einfach: Neue Auflagen sorgen für höhere Baukosten. Und so wundert es nicht, dass ZIA-Präsident Andreas Mattner einen sogenannten Baufrieden fordert – ein „Moratorium für jede staatliche Tätigkeit, die Bauen teurer macht oder Einnahmen für weitere Investitionen reduziert“. Ein frommer Wunsch. Es wäre erstaunlich, wenn er in Zeiten der Diskussionen um verschärfte Dämmschutzvorschriften, Mietpreisdeckel und -bremsen gehört würde.

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