Mein Eigenheim, meine Rente: Wie Immobilienverrentung funktioniert, welche Angebote fair sind

Günther Jauch zählt zu denen, die froh sein werden, wenn die Bundestagswahl endlich stattgefunden hat. Einer der Gründe für die akute Verstimmung der Allzweckwaffe von RTL: Jauch (65) vermisst im Wahlkampf Bekenntnisse der Parteien zur Rente mit 70. "Werden wir bis 70 arbeiten müssen? Ja, selbstverständlich!", zitierte ihn die "Bild"-Zeitung nach dem ersten von drei Triellen der Kanzlerkandidaten.

Würde sich Jauch, der weiß, wie man Millionär wird, nicht an Parteien wenden, sondern an die mittlerweile vielen Anbieter diverser Formen von Immobilienverrentungen, könnte er sich von morgens bis abends über Zusatzrenten mit 70 unterhalten. Bei vielen Verrentungsmodellen, mit denen sich aus einem Eigenheim Liquidität ziehen lässt, ohne es verlassen zu müssen, gilt ein Lebensalter der Bewohner von etwa 70 als idealtypisch. Die Immobilien sind bis dahin meist schuldenfrei, die Eigentümer haben noch Pläne, für die sie mehr Geld brauchen könnten, und sie sind nicht mehr so jung, dass ihnen beim Abzinsen etwa fürs Wohnrecht auf Lebenszeit schwindelig wird.

Das Eigenheim als emotionale Last

Es kommt noch etwas hinzu. "Viele machen das mit der Verrentung vor allem deswegen, weil sie das Thema Immobilie abgehakt haben wollen", erklärt Otto Kiebler. Weil es für sie ein emotionales Thema sei, ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen - und zu ahnen, dass ihnen das eines Tages zur Last werden könnte. Kiebler führt das Münchner Unternehmen Hausplusrente und nimmt für sich in Anspruch, derjenige gewesen zu sein, der die Verrentung von Immobilien auf Nießbrauchbasis erfunden hat.

München im Sommer 2021: Gisela Winkelmann ist 76 Jahre alt und tiefenentspannt. Ihr Leben lang hat die Frau, die sich selbst eine "Reisetante" nennt und ihren echten Namen nicht veröffentlicht sehen will, gearbeitet. Sie leistete sich eine Vierzimmerwohnung im vornehmen Stadtteil Bogenhausen und verkaufte diese Anfang 2017 für die Hälfte des Preises, den sie hätte erzielen können. "Ich habe 400 000 Euro bekommen", erzählt sie. Ein Gutachter hatte die 100 Quadratmeter große Wohnung in der vierten Etage auf 800 000 Euro geschätzt. Für Münchner Verhältnisse völlig normal.

"Ich bin glücklich damit", betont die vitale Seniorin am Telefon. Und sie erklärt bereitwillig, warum das so ist. "Ich habe keine Kinder, an die ich die Wohnung vererben könnte, deswegen habe ich das gemacht. Es ist ganz schön, wenn man etwas mehr Geld zum Ausgeben hat." Dass ihr nur die Hälfte des Marktpreises ausbezahlt wurde, juckt die Rentnerin nicht. Für sie zählt neben dem Geld, das sie nun zusätzlich zu der in ihrem Fall völlig auskömmlichen Rente zur Verfügung hat, noch etwas anderes: Sie kann bis an ihr Lebensende in ihrer Wohnung bleiben. Das ist die wesentliche Erklärung für den hohen Abschlag auf den Verkehrswert der Immobilie.

Nießbrauch übersteht auch Insolvenzen

Winkelmann ist eine von mittlerweile mehr als 250 Personen, die in den vergangenen sechs Jahren über die Münchner Gesellschaft für Immobilienverrentung (Degiv) ihre Wohnung an einen - meist privaten - Käufer haben vermitteln lassen. Die Degiv tritt also als Makler auf, so wie es auch Otto Kieblers Firma Hausplusrente tut.

Das Prinzip: Die Verkäufer veräußern ihre Bleibe, sichern sich jedoch ein zumeist lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Sie bleiben also in der vertrauten Umgebung wohnen. Dazu wird im Grundbuch ein erstrangiges Nießbrauchrecht eingetragen. Damit bleibt der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer. Juristisch gehört die Wohnung jedoch dem Erwerber.

Der erste Rang, so erklärt Degiv-Geschäftsführer Özgün Imren, sei deswegen wichtig, weil das Wohn- und Nutzungsrecht in diesem Fall auch dann erhalten bleibe, wenn die Immobilie weiterverkauft werden sollte. "Zudem ist das Nießbrauchrecht dann insolvenzsicher." Das heißt, auch wenn der Käufer finanziell die Grätsche machen sollte: Die Verkäufer, die häufig einfach nur noch ihre Ruhe haben wollen, kriegt keiner raus.

Keine Grundschuld für Käufer

Imren hat nicht nur sein eigenes Geschäft und die Interessen der Verkäufer im Blick, sondern auch die der Käufer. Für sie hat er diesen nicht ganz unwichtigen Hinweis: "Wegen des erstrangigen Nießbrauchrechts der Verkäufer können die Käufer keine Grundschuld eintragen." Jedenfalls keine, die gewissermaßen werthaltig wäre. Die erworbene Immobilie ist also nicht dazu geeignet, sie etwa gegenüber einer Bank als Sicherheit für einen gewünschten Kredit anzubieten. Im Ernstfall hätte das Geldinstitut ja keinen vollumfänglichen Zugriff auf sie.

Für Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern ändert auch dieser Malus für Käufer nichts daran, dass diese bei solchen Verrentungen unverhältnismäßig viele Vorteile genössen. Für die Verkäufer seien dagegen alle Verrentungsmodelle für Wohneigentum "wirtschaftlicher Käse". Das gelte für Verrentungen auf Nießbrauchbasis ebenso wie für klassische Leibrenten und die diversen Formen von Teilkäufen, bei denen Firmen oder Investoren rechnerisch nur maximal die Hälfte einer Wohnung erwerben.

Ein wesentlicher Kritikpunkt Larischs etwa bei den Verrentungsmodellen betrifft das Abzinsen für das lebenslange Nießbrauchrecht. Er spricht von "absurd hohen Lebenserwartungen", die von den Vermittlern angesetzt würden. Bei Gisela Winkelmann wurde beispielsweise angenommen, zu ihren 72 Lebensjahren bei Vertragsabschluss kämen noch 17 Jahre hinzu. Die angenommene Lebenserwartung ist entscheidend, wenn der Wert des Nießbrauchs errechnet wird. Basis dafür ist eine gutachterlich ermittelte Monatsmiete. Diese wird mit der Zahl der Monate multipliziert, die der Nießbrauchnehmer voraussichtlich noch zu leben hat. Bei Gisela Winkelmann waren das demnach 204 Monate.

Dabei hat sie wahrscheinlich noch Glück gehabt, denn die Degiv nutzt die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts. Das sind diejenigen mit der kürzesten Restlebenszeit. Dagegen bescheinigen die Sterbetafeln der Deutschen Aktuarvereinigung (DAV), an denen sich etwa private Rentenversicherer orientieren, den Menschen hierzulande in der Regel deutlich mehr ausstehende Lebenszeit. Ein Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit, als ein 60-jähriger Mann laut Statistischem Bundesamt die Aussicht auf weitere 23,7 Jahre hatte: Die DAV-Tafel gab ihm ohne Sicherheitszuschlag noch 27,9 Jahre, mit Sicherheitszuschlag sogar 31,4 Jahre. Das heißt, wird nach DAV-Tafeln abgezinst, geht das bei der Immobilienverrentung zulasten der Verkäufer. Sie bekommen weniger ausbezahlt. Gisela Winkelmann hätte gut fünf Jahre mehr Restlebenszeit prognostiziert bekommen, wenn die Tafel der Aktuare herangezogen worden wäre. Vom Verkehrswert ihrer Wohnung wären entsprechend etwa 60 weitere Monatsmieten abgezogen worden.

An der unterstellten Lebenserwartung kritisiert Larisch nicht nur die Höhe an sich, sondern obendrein das mögliche Kalkül von Investoren, der Nießbrauchnehmer werde schon nicht so lange leben. "Dann erzielen Käufer eine Riesengewinnmarge", schlussfolgert Larisch. Der Altersvorsorgeexperte rät Senioren, die Geld aus ihrer Wohnung ziehen wollen, zu einer Verrentungslösung innerhalb der Familie.

Verkaufen und zurückmieten

Geht das nicht, weil es zum Beispiel keine Kinder gibt, die Familie zerstritten ist oder ein Eigentümer den zu vererbenden Pflichtteil reduzieren will, empfiehlt der Verbraucherschützer einen klassischen Verkauf. Dann werde der Marktpreis erzielt, ohne sich in Abzinsungs- oder Gebührenlabyrinthen zu verlieren. Wirtschaftlich sei das am sinnvollsten, auch dann, wenn ein Rentner nicht umziehen mag. "Wer in seiner Wohnung bleiben will, mietet sie vom Käufer eben zurück." Damit dabei nichts schiefgeht, rät Larisch dazu, sich zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem Honorarberater unabhängigen Rat einzuholen.

Otto Kiebler teilt Larischs Empfehlung für einen Verkauf mit Rückmietung eher nicht. Jedenfalls dann nicht, wenn ein Senior bis an sein Lebensende in seiner Wohnung bleiben wolle. "Die Rückmietungsvariante ist nach unseren Erfahrungen nur dann sinnvoll, wenn der Verkäufer nur noch eine relativ kurze Zeit im vertrauten Heim bleiben möchte", sagt er. "Also vielleicht noch fünf oder sieben Jahre." Für ihn als Vermittler sei ein solcher Standardverkauf mit Rückmietung sogar wesentlich einfacher, weil es dann mehr potenzielle Käufer gebe. Der Grund: Mangels Nießbraucheintrag im Grundbuch könnten sie wegen der eingetragenen werthaltigen Grundschuld eine Bankfinanzierung erhalten. "Im Interesse der Eigenheimbesitzer können wir diese Variante aber nicht empfehlen, wenn sie langfristig wohnen bleiben wollen", so Kiebler.

"Wir haben vieles durchgerechnet und kamen immer wieder zu dem Ergebnis, dass das Kapital, das Verkäufer beim normalen Verkauf einnehmen, ohne Berücksichtigung von Mietsteigerungen nach etwa 15 Jahren aufgebraucht ist. Wenn wir Mietsteigerungen einkalkulieren, bereits nach 13 Jahren." Kieblers Mahnung: "Wehe dem, der das Glück hat, deutlich länger zu leben!"

Skeptisch ist der 72-Jährige auch hinsichtlich der Vorschläge von Verbraucherschützer Larisch zur Anlage des Verkaufserlöses (siehe Interview unten). So richtig viele Möglichkeiten, hohe Geldbeträge einlagengesichert und zugleich ohne Minuszinsen anzulegen, gebe es nicht, gibt er zu bedenken. "Und wenn ich bei unseren Kunden, die eine Immobilie verrenten wollen, etwas von ETFs als Anlagemöglichkeit erzähle, sagen die Leute in der Regel, das habe etwas mit Aktien zu tun und das wollten sie nicht." Er selbst empfiehlt den altersmäßig fortgeschrittenen Verkäufern Anlagen in Gold, das sie idealerweise bei Verkaufsstellen ordern, die nicht so hohe Margen kassierten. "Am besten in Form von Münzen mit geringem Prägeaufwand." Zehn bis 20 Prozent des Verkaufserlöses in Gold zu stecken, hält Kiebler für eine gute Quote.

Zurück zu Merten Larisch. Eine professionelle Beratung legt der Verbraucherschützer Senioren auch dann dringend ans Herz, wenn sie noch am Anfang ihrer Überlegungen zu einer Immobilienverrentung stehen. "Es ist unbedingt zu vermeiden, dass alte und womöglich durch Krankheit eingeschränkte Menschen in die Argumentationsfallen von Anbietern geraten."

Larisch lässt keinen Zweifel daran, dass er seine Rolle darin sieht, vor den möglichen Nachteilen bei Verrentungen von Wohnungen und Häusern zu warnen. Das umso mehr, als Leser von Print- und Onlinemedien nahezu täglich auf die Werbung diverser Anbieter stoßen, die schnelles Geld versprechen. Zudem trommeln selbst Volksbanken für Varianten wie den Immobilienteilverkauf.

Was Käufer und Verkäufer verbindet

Özgün Imrens Degiv gehört zu denen, die mit viel Reklame um Kunden werben. Das Münchner Unternehmen mit weiteren Niederlassungen in Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg, demnächst auch noch in Frankfurt/Main und Dresden, geht von einer weiter steigenden Nachfrage nach Immobilienverrentungen aus. "Der Markt ist groß und wird noch viel größer werden", sagt Imren, der vor der Degiv-Gründung 15 Jahre für den Allianz-Konzern Versicherungen verkauft hat. Für seine Einschätzung spricht die wachsende Zahl von Senioren ebenso wie das Wissen darum, dass auch Wohnungseigentümer oft nur eine überschaubare Rente haben.

An einen stark wachsenden Markt glaubt auch Michael Rau. Er ist Geschäftsführer der mit Hausplusrente verbandelten HPR Capital Management. Die Gesellschaft hat einen Spezialfonds für Großinvestoren aufgelegt, der gezielt in "Wohnimmobilien mit Nießbrauchsvorbehalt" investiert. Also typischerweise in Wohnungen und Häuser, die entsprechend verrentet und von den Verkäufern weiter bewohnt werden. Für 2021 erwartet Rau allein bei Hausplusrente solche Nießbrauchverrentungen im Umfang von 150 Millionen Euro. 2022 geht er von dem doppelten Volumen aus. Basis der Berechnungen sind die an die Verkäufer ausbezahlten Beträge (Verkehrswert abzüglich Nießbrauchwert).

Die Vermittler und Verrenter wie Degiv oder Hausplusrente erklären ihrer Klientel zumeist beflissen, wie sie ihr Betongold versilbern können, um mehr Geld zur Verfügung zu haben. Viel spricht dafür, dass die meisten Senioren dabei nicht auf jeden Euro achten, sondern, wie Kiebler eingangs schon anschnitt, einfach ihren Immobiliennachlass geregelt haben wollen. Degiv-Geschäftsführer Imren sagt es so: "Die Käufer wollen ihre Ruhe haben, die Senioren wollen auch ihre Ruhe haben, deswegen passt es ja so perfekt."

Die Käufer findet Imren in der Regel im Kreis von "etwa 60 bis 70 vermögenden Kunden". "Die haben oft das Problem, ihr Geld anlegen zu müssen. Sie wollen keine hohe Rendite, sondern zuallererst keinen Vermögensverlust erleiden." Vorteil für sie bei den Nießbrauchwohnungen: "Sie bekommen Zugang zu Immobilien, die sonst gar nicht auf den Markt kämen."

Für Vermittler wie Imren sind Verrentungen ein zusätzliches Geschäftsfeld neben Verkauf und Vermietung von Immobilien. Kommt es zum Abschluss, berechnet die Degiv - wie Hausplusrente - Käufern und Verkäufern jeweils drei Prozent Courtage (plus Mehrwertsteuer) auf den Bruttokaufpreis, also Auszahlung plus Nießbrauchwert.

Leibrente, Bafin und Teilkauf

Bei der klassischen Leibrente, wie sie seit 2015 von der Deutschen Leibrenten Grundbesitz angeboten wird, verkaufen Eigentümer ihre Immobilie an ein Unternehmen. Dieses zahlt eine vom Wert des Objekts abhängende monatliche Rente. Auf den sogenannten Ertragsanteil hiervon (etwa 15 Prozent bei 70-Jährigen) müssen die Bezieher Steuern zahlen, erklärt Friedrich Thiele, Vorstandschef der Deutsche Leibrenten, die etwa 750 Immobilien hält. Kritiker solcher Modelle warnen vor den Folgen einer möglichen Insolvenz. Im Zweifelsfall, so bestätigt die Deutsche Leibrenten, müssten die Bezieher ihre Rente dann gerichtlich einklagen.

Das steigende Interesse an Immobilienverrentungen, Leibrenten und dergleichen führt mitunter dazu, dass die Finanzaufsicht Bafin einschreitet und die Notbremse zieht. So entzog sie der Bergfelder Leibrenten AG "mit angeblichem Sitz in Mönchengladbach" im Mai dieses Jahres die Erlaubnis zum Betreiben von Bankgeschäften. Zugleich gab sie dem Unternehmen auf, "insbesondere keine weiteren Gelder mehr anzunehmen oder Leibrenten als Gegenleistung für Kaufverträge zu gewähren".

Zuletzt kam noch eine ganze Reihe neuer Verrentungsarten auf den Markt. So bietet die Deutsche Teilkauf eine Nießbrauchvariante à la Degiv an - mit einem entscheidenden Unterschied: Sie kauft höchstens 50 Prozent einer Immobilie. Das von Marian Kirchhoff geführte Unternehmen fungiert als stiller Teilhaber. Die Verkäufer erhalten den ermittelten Wert des veräußerten Immobilienanteils überwiesen und bezahlen im Gegenzug für diesen Teil ihrer Wohnung ein Nutzungsentgelt. Das beträgt laut Kirchhoff im Jahr 2,9 Prozent der Auszahlungssumme. Ein Beispiel: "Wenn wir 100 000 Euro auszahlen, kostet das den Verkäufer 242 Euro im Monat", rechnet er vor. Seine Argumente pro Teilkauf: Viele Senioren wollen nicht umziehen, sie brauchen etwas mehr Geld, aber nicht gleich den Erlös für einen Komplettverkauf, und sie wollen ihre Immobilie am Ende an Angehörige vererben.

Bei dem Modell der Düsseldorfer wird für die Nutzer im Grundbuch das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie im ersten Rang eingetragen. Mögliche Erben haben ein Erstankaufsrecht auf den Anteil der stillen Teilhaber. Will kein Erbe zugreifen, verkauft die Deutsche Teilkauf selbst. Sie profitiert also vom Nutzungsentgelt und vom erhofften Wertzuwachs.

Besser Kredit als Teilverkauf

"Die Teilverkaufanbieter machen richtig Marge", sagt Verrentungsexperte Kiebler. Zwar klinge ein Nutzungsentgelt von 2,9 Prozent nicht nach viel. Allerdings verdienten die Anbieter schon daran, dass sie ihren Immobilienanteil für vielleicht 1,5 Prozent fremdfinanzieren können und das Nutzungsentgelt wie im Fall der Deutschen Teilkauf etwa doppelt so hoch liege. "Das sind schon mal etwa 1,5 Prozentpunkte Marge." Kiebler rät Senioren, die mehr Geld brauchen, dazu, möglichst selber einen Kredit aufzunehmen. Erst wenn das gar nicht mehr klappe, komme unter Umständen ein Teilverkauf infrage.

Für Gisela Winkelmann wäre das alles nichts. Für sie war entscheidend, die Zukunft ihrer Eigentumswohnung selbst und umfassend zu regeln - ohne viel Firlefanz. Sie ärgert sich nur über eines: "Ich habe zu früh verkauft. Meine Wohnung wäre heute noch viel mehr wert als vor vier Jahren." Davon hat sie nun nichts. Von möglichen Wertsteigerungen profitiert einzig der Käufer.

Spezialfonds kauft Nießbrauchwohnungen

Einen geschlossenen Fonds, der in Wohnungen und Häuser mit Nießbrauchverrentungen anlegt, gibt es noch nicht. Privatanleger können also nicht gezielt über ein Anlageprodukt in diese spezielle Form des Wohnungsinvestments einsteigen. Ihnen bleibt einzig, sich bei einem der Vermittler als potenzieller Direktkäufer registrieren zu lassen. Das heißt, Anleger mit Interesse an Wohnungen mit Nießbrauchverrentung müssen gleich einige Hunderttausend Euro investieren.

Anders sieht es für Großinvestoren wie Versorgungswerke oder Versicherungen aus. Die HPR Capital Management, ein Ableger des Münchner Verrentungsvermittlers Hausplusrente, hat einen Spezialfonds aufgelegt, der ausschließlich, so heißt es in der Produktbeschreibung, in deutsche Wohnimmobilien mit Nießbrauchsvorbehalt investiere. Der Fonds heißt Portfolio Grund & Boden Invest 20, soll 30 Millionen Euro groß werden und etwa 100 Immobilien erwerben. Bei Hausplusrente hat er ein Vorkaufsrecht vor möglichen privaten Käufern. Er könne, betont HPR-Capital-Management-Geschäftsführer Michael Rau, aber auch woanders einkaufen. Den Investoren prognostiziert Rau eine jährliche Gesamtausschüttungsrendite von 6,25 Prozent. Darin sind angenommene vier Prozent Wertzuwachs enthalten. Der Fonds soll dazu beitragen, dass Senioren, die ihre Immobilie verrenten wollen, einen stabilen Abnehmer haben. Eine Verrentung soll also nicht daran scheitern, dass es keinen passenden Käufer gibt. Nachteile für Verkäufer sieht Rau nicht. Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolge grundsätzlich durch einen Gutachter, den der Verkäufer beauftragt. "Wir gleichen den Wert dann ab", erklärt Rau. Was aus seiner Sicht ein Standard ist und wenig dramatisch, zumal seine Erfahrung lehrt: "Wir mussten noch nie einen Wert revidieren, den der Gutachter eines Verkäufers ermittelt hatte." Einen Publikumsfonds plant Rau nicht. Wesentlicher Grund: Laut Regulierung müssen die Immobilien dann jedes Jahr bewertet werden. Bei der Kleinteiligkeit eines solchen Portfolios mit vielen Wohnungen ein zu großer und mithin unwirtschaftlicher Aufwand.

IMMOVERRENTUNG

Verkauf und Rückmietung: Diese Variante ist aus der Sicht von Verbraucherschützern wie Merten Larisch für Senioren, die ihr Betongold versilbern wollen, die sauberste. Der Verkäufer erzielt den Marktpreis ohne irgendwelche Abzinsungen für ein Wohnrecht. Der Käufer vermietet das Haus oder die Wohnung an den bisherigen Eigentümer. Für Letztere empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszuschließen. Nachteile für den Verkäufer: Er kann Änderungen an der Immobilie, die der neue Eigentümer vornehmen will, nicht verhindern. Zudem trägt er im Vergleich zu einer Verrentung auf Nießbrauchbasis das doppelte Inflationsrisiko, betont Otto Kiebler vom Münchner Verrentungsunternehmen Hausplusrente. Zum einen könnten steigende Inflationsraten den realen Wert des Verkaufserlöses mindern, und zum anderen drohten in der verbleibenden Lebenszeit immer weiter steigende Mieten.

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Verkauf mit Nießbrauch: Die Immobilie geht an einen Investor (Privatier oder Unternehmen), der juristischer Eigentümer wird. Dieser leistet an den Verkäufer eine Einmalzahlung, die sich aus dem Verkehrswert minus Nießbrauchwert ergibt. Hier können auch individuelle Vereinbarungen wie die Frage der Instandhaltung eingepreist werden. Der Nießbrauchwert errechnet sich aus der Lebenserwartung des Verkäufers und einer gutachterlich ermittelten Miete. Der Verkäufer bleibt für die Dauer des lebenslangen Nießbrauchrechts, das im Grundbuch erstrangig abgesichert wird, wirtschaftlicher Eigentümer. Er kann bis zum Tod in seiner Wohnung bleiben.

Leibrente: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie an einen Investor. Dieser ist neuer juristischer Eigentümer und zahlt seinem Vorgänger eine lebenslange monatliche Rente. Deren Ertragsanteil ist zu versteuern. Der Verkäufer hat ein bleibendes Wohnrecht. Risiko: Geht der Käufer insolvent, können die Rentenzahlungen ausfallen.