Supergau bei beliebtem Immobilienfonds

Für viele Anleger bedeutet dies: Das Fondsvermögen wird in den kommenden Jahren schrittweise verkauft. Erst nach dem Verkauf der Immobilien erhalten Anleger ihr Kapital in mehreren Auszahlungen zurück.

Warum wird der Leading Cities Invest aufgelöst?

Die Entscheidung ist das Ergebnis einer Entwicklung, die den gesamten Markt offener Immobilienfonds seit der Zinswende 2022 belastet.

Zu den wichtigsten Ursachen gehören:

• deutlich gestiegene Zinsen
• höhere Finanzierungskosten für Immobilien
• schwacher Transaktionsmarkt
• massive Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds
• zunehmende Konkurrenz durch verzinste Anlagen wie Festgeld und Anleihen

Nach Angaben von KanAm verzeichnete die gesamte Branche in den vergangenen zwei Jahren Nettoabflüsse von mehr als 13 Milliarden Euro.

Das Portfolio schrumpfte drastisch

Seit 2022 musste KanAm bereits rund 70 Prozent des Immobilienbestandes verkaufen, um Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können.

Bestand der Fonds früher aus über 40 Immobilien, umfasst das Portfolio heute nur noch 12 Objekte in fünf Ländern.

Damit entsteht ein Problem:

Je kleiner ein Immobilienportfolio wird, desto geringer wird die Diversifikation. Einzelne Leerstände, Modernisierungskosten oder Wertverluste einzelner Gebäude wirken sich deutlich stärker auf den Fonds aus.

Nach Einschätzung der Fondsgesellschaft ließ sich dadurch der Interessenausgleich zwischen aussteigenden und verbleibenden Anlegern nicht mehr gewährleisten.

Warum wurde der Fonds nicht einfach geschlossen?

Viele Anleger fragen sich, warum KanAm nicht lediglich die Rücknahme der Anteile vorübergehend ausgesetzt hat.

Die Gesellschaft begründet die vollständige Abwicklung damit, dass eine temporäre Schließung keine nachhaltige Lösung dargestellt hätte.

Angesichts der weiterhin schwachen Immobilienmärkte und der erwarteten weiteren Mittelabflüsse wäre der Verkaufsdruck bestehen geblieben. Durch die Kündigung könne der Verkauf der Immobilien dagegen über mehrere Jahre in geeigneten Marktphasen erfolgen.

Was bedeutet die Abwicklung für Anleger?

Die Fondsanteile bleiben zunächst bestehen.

Allerdings können Anleger ihre Anteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Stattdessen läuft nun folgendes Verfahren:

Die Immobilien werden nach und nach verkauft.

Verkaufserlöse fließen in den Fonds.

Nicht benötigte Liquidität wird proportional an sämtliche Anleger ausgeschüttet.

Der Prozess endet erst nach vollständiger Verwertung des Immobilienvermögens.

Wann erhalten Anleger ihr Geld?

Ein konkretes Enddatum nennt KanAm nicht.

Die Auszahlung erfolgt schrittweise über mehrere Jahre.

Wie schnell Geld ausgezahlt werden kann, hängt unter anderem ab von:

• erzielten Verkaufspreisen
• Nachfrage am Immobilienmarkt
• Finanzierungskosten
• laufenden Bewirtschaftungskosten
• bestehenden Darlehen des Fonds

Je erfolgreicher Immobilien verkauft werden können, desto schneller stehen Mittel für Ausschüttungen zur Verfügung.

Müssen Anleger mit Verlusten rechnen?

Eine Garantie gibt es nicht.

Die endgültige Wertentwicklung hängt vom Verlauf der Immobilienverkäufe ab.

Der Anteilwert kann während der Abwicklung sowohl steigen als auch fallen.

Einfluss nehmen insbesondere:

• Marktpreise der Immobilien
• Verkaufserlöse
• Kosten der Veräußerung
• laufende Verwaltungskosten
• steuerliche Effekte

Anleger sollten deshalb davon ausgehen, dass die endgültige Rückzahlung vom heutigen Anteilwert abweichen kann.

Können Anteile noch über die Börse verkauft werden?

Der Börsenhandel bleibt grundsätzlich möglich.

Allerdings weist KanAm ausdrücklich darauf hin, dass sich Börsenkurse deutlich vom offiziellen Nettoinventarwert unterscheiden können. Zudem hat die Gesellschaft keinen Einfluss darauf, ob ausreichend Käufer oder Verkäufer vorhanden sind.

Wie sieht das verbleibende Immobilienportfolio aus?

Zum Zeitpunkt der Kündigung umfasst der Fonds:

• 12 Immobilien
• fünf europäische Länder
• Immobilienvermögen von rund 350 Millionen Euro
• rund 50 Prozent öffentliche Mieter
• etwa 70 Prozent langfristige Mietverträge bis mindestens 2032
• über 90 Prozent der Objekte mit Nachhaltigkeitszertifizierung oder laufendem Zertifizierungsverfahren

  Diese Eigenschaften könnten sich bei einem geordneten Verkauf positiv auf die Vermarktung auswirken. Eine Aussage über spätere Verkaufspreise lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.

  Fazit

  Die Auflösung des Leading Cities Invest markiert einen weiteren Einschnitt im Markt offener Immobilienfonds. Die Kombination aus gestiegenen Zinsen, sinkender Nachfrage und anhaltenden Mittelabflüssen hat dazu geführt, dass eine Fortführung des Fonds aus Sicht der Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll erschien. Für Anleger bedeutet dies vor allem Geduld. Die Rückzahlung erfolgt nicht auf einmal, sondern über mehrere Jahre. Wie viel Kapital letztlich zurückfließt, entscheidet sich erst mit dem Verkauf sämtlicher Immobilien. (jk)