DJE-Experte Hagen Ernst: Wohnungsaktien sind auf lange Sicht immer ein Bulle!

"Auf lange Sicht sind Aktien von Wohnungsunternehmen immer ein Bulle", sagt Ernst, der genau genommen stellvertretender Leiter des Bereichs Research und Portfoliomanagement bei DJE Kapital in Pullach (bei München) ist. Als wesentliche Gründe nennt er die Geldentwertung und den Verknappungsfaktor Bauland. Im Originalton klingt das so: "In Dekaden gerechnet müssten Immobilienpreise immer steigen, weil Bauland begrenzt ist und die Baukosten im Schnitt um mindestens drei Prozent im Jahr steigen." Das gelte grundsätzlich nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für andere Nutzungsarten wie zum Beispiel Büros oder Handelsobjekte.

Acht Prozent Gesamtrendite im Jahr

"Derzeit sind für Aktionäre von Wohnungsunternehmen Gesamtrenditen von acht Prozent im Jahr drin", so Ernst weiter. Er rechnet vor: "Zu Mietrenditen von zwei bis drei Prozent, die mit Fremdkapital auf etwa fünf Prozent gehebelt werden können, kommt typischerweise noch eine Dividendenrendite von etwa drei Prozent obendrauf." Macht zusammen acht Prozent. Das müssten Papiere anderer Branchen erst mal schaffen.

Ländliche Regionen werden attraktiver

Wohnungstitel bleiben nach seiner Einschätzung für Anleger auch dann interessant, wenn Mieten und Kaufpreise nicht ständig stark steigen könnten. "Exorbitantes Mietwachstum bei Wohnungen werden wir in den nächsten Jahren nicht mehr sehen", sagt Ernst. "Das hat unter anderem damit zu tun, dass der Trend zum Homeoffice Druck aus den Wohnungsmärkten in den Metropolen nimmt. Zudem werden die ländlichen Regionen laufend dadurch aufgewertet, dass die Versorgung mit Glasfaserkabeln immer besser wird und es für viele Beschäftigte nicht mehr erforderlich ist, in die teuren Metropolen zu ziehen." Das heißt, in vielen großen Städten würden Mieten und Preise nicht mehr so stark steigen wie zuletzt, während sie in den sogenannten Speckgürteln (Umkreis von meist 20 oder 30 Kilometern) dieser Zentren eher noch etwas zulegten. Ernsts Beobachtungen decken sich mit denen von Analysehäusern wie Empirica oder von Organisationen wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD).

Neubau und zusätzliches Auslandsgeschäft für mehr Kurspotenzial

Positive Effekte auf die Rentabilitätskennzahl FFO und Kurspotenzial macht der Experte von DJE Kapital vor allem bei den Unternehmen aus, die nicht nur große Immobilienbestände managen, sondern auch im Ausland investieren und überdies auf Neubau setzen. "Die Investoren wollen solides FFO-Wachstum sehen. Das beruht vor allem auf Neubau", sagt er. Bei der regionalen Streuung der Bestände zur Risikostreuung sieht der Mann aus Pullach Grenzen, die er aus der Rentabilität der Unternehmen ableitet. "Es ist schon sinnvoll, wenn die Bestände von Wohnungsunternehmen nicht zu verteilt sind", erklärt er. "Es ist wirtschaftlicher, in Berlin 20000 Wohnungen zu haben und nicht nur 5000." Also besser das Risiko streuen, indem Anleger nicht nur einen Immobilientitel im Portfolio haben, statt auf ein Unternehmen zu setzen, dass in einer Vielzahl von Regionen Immobilienbestände hält.

Dierser Artikle erschien zuersta am 30.04.2021 auf boerse-online.