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Büro-Immobilien: Der Markt ist leergefegt

Das Transaktionsvolumen im deutschen Immobilien-Investmentmarkt ist im ersten Quartal 2019 gesunken. Das liegt jedoch nicht an mangelndem Interesse, sondern an fehlenden Angeboten.

25.04.2019 | 09:30 Uhr von «Matthias von Arnim»

Im ersten Quartal 2019 steckten Investoren 13,7 Milliarden Euro in deutsche Immobilien. Das sind zwar rund 30 Prozent weniger als im Vorjahresquartal. Doch daran ist nicht mangelndes Investoren-Interesse schuld, wie eine aktuelle Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. „Die Nachfrage war ungebrochen groß, das Angebot jedoch nicht vorhanden. So war das Jahresauftaktquartal im vorherigen Jahr eines der stärksten seit Aufzeichnungsbeginn, insbesondere im Wohnsegment“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland. Der Markt werde vermutlich bald wieder in Bewegung kommen.

Für die kommenden Monate erwartet Klein einen erneuten Anstieg an Transaktionen. „In den kommenden Quartalen einige Objekte und Portfolios auf den Markt kommen. An das außerordentliche Rekordvolumen von 2018 wird der Investmentmarkt dieses Jahr jedoch vermutlich nicht anschließen können“, so Klein.

Boom bei Büroimmobilien

Auffallend hoch ist die Nachfrage nach Büroimmobilien. Das Segment verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,5 Milliarden Euro das zweitstärkste Anfangsquartal seit dem letzten Boom. Lediglich an das Rekordniveau von 2018 konnte der Markt nicht ganz anknüpfen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2018 ging das Transaktionsvolumen um 22 Prozent zurück. Auch hier ist das knappe Angebot für die Entwicklung verantwortlich. Die Preise dagegen steigen. Der Grund: „Büroinvestmentmärkte werden von den Vermietungsmärkten getrieben. Dort sinken die Leerstände, und die Mieten steigen“, so Klein.

Die Renditen gehen leicht zurück

Die nach wie vor steigenden Marktpreise hinterlassen erste sichtbare Spuren bei der Rendite. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top 7 Märkten um 0,12 Prozentpunkte auf 3,14 Prozent gesunken. „Trotz der großen Nachfrage sehen wir im Bürosegment insgesamt eher eine Seitwärtsbewegung der Renditen“, erklärt Fabian Klein. „Wir scheinen eine Renditegrenze erreicht zu haben, welche insbesondere institutionelle Investoren, wie etwa Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen, nicht unterschreiten können und wollen“, so Klein.

Auch eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL zeigt: Die Spitzenrenditen für Büro-Immobilien in den Top 7-Städten blieben in den ersten drei Monaten des Jahres 2019 im Vergleich zum ersten Vorjahresquartal nur in Berlin und Hamburg stabil. In allen anderen Städten sank das durchschnittliche Rendite-Niveau.

Eine genaue Prognose für den Rest des Jahres will JLL nicht abgeben. Die Immobilien-Experten rechnen aus derzeitiger Sicht aber eher mit sinkenden Renditen. In den Big 7, „so dass die über alle Städte gemittelte Spitzenrendite Ende 2019 dann bei 2,96 % liegen würde“, so die Autoren der Studie. Eine ähnliche Entwicklung gelte auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Diese profitierten allerdings vom Angebotsmangel in den Top-Lagen und den Ausgleichbewegungen der Investoren.

Berlin schwimmt gegen den Trend

Während das Transaktionsvolumen in den Top 7 Städten im ersten Quartal 2019 insgesamt gesunken ist, sticht Berlin als einzige Boom-Town mit steigenden Umsätzen heraus. In der Hauptstadt legte das gesamte Transaktionsvolumen (inklusive Living) laut der JLL- Studie um mehr als ein Drittel auf fast vier Milliarden Euro zu.

Berlin vereint damit allein 46 Prozent des Transaktionsvolumens aller Big 7 auf sich. Insbesondere elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich haben für dieses herausragende Ergebnis gesorgt.

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