TiAM FundResearch 14-Daily

Was ist derzeit das größte Missverständnis, das Anleger in Bezug auf den europäischen Kreditmarkt haben?

Ich denke, das größte Missverständnis besteht darin, dass enge Spreads bedeuten würden, im europäischen Kreditmarkt sei kaum noch attraktives Potenzial vorhanden. Zwar sind die Spreads eng, aber die Gesamtrenditen (All-in-Yields) bleiben attraktiv, und das zugrunde liegende technische Bild ist unterstützend. Wichtiger noch: Dies ist kein Markt, in dem wir auf eine allgemeine Rally angewiesen sind, um Erträge zu erzielen. Wir können Carry vereinnahmen, einzelne Long-Chancen identifizieren und Relative-Value-Verwerfungen nutzen, während wir unser gesamtes Marktengagement je nach Marktbedingungen anpassen.

Warum sind die Credit Spreads trotz der vergleichsweise schwachen europäischen Wirtschaft so eng?

Kreditmärkte bewegen sich nicht zwangsläufig im Gleichschritt mit dem Wirtschaftswachstum. Entscheidend ist die Fähigkeit der Unternehmen, ihre Schulden zu bedienen, sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Anleihen. Die Unternehmensfundamentaldaten haben sich insgesamt recht robust gezeigt, die Ausfallraten sind niedrig, während die Nachfrage nach europäischen Krediten stark geblieben ist. Diese Kombination hat dazu beigetragen, dass die Spreads trotz eines relativ verhaltenen makroökonomischen Umfelds eng geblieben sind.

Ist Carry angesichts der derzeit höheren Renditen inzwischen wichtiger geworden als die Spread-Komponente?

Ja, ich denke, Carry ist heute ein deutlich wichtigerer Bestandteil der Ertragsgleichung. Wenn die Spreads bereits eng sind, ist es schwierig, eine Anlagethese auf eine signifikante weitere Einengung aufzubauen. Höhere Renditen bedeuten, dass wir schon allein für das Halten von Krediten deutlich besser entlohnt werden als noch vor einigen Jahren. Wir können dann versuchen, dieses Ausgangseinkommen durch Titelselektion, Relative Value, Arbitrage und taktische Anpassungen des Portfolios zu ergänzen.

Warum reichen Long-only-Fonds in diesem Umfeld nicht mehr aus?

Carry ist gut und ein solides Argument dafür, in High Yield investiert zu bleiben, aber wenn die Spreads so eng sind, halten wir es für wichtig, mit einem Downside-Schutz zu investieren, der mit einem reinen Long-only-Ansatz nur schwer zu erreichen ist. Für den Muzinich European Credit Alpha können wir in unserem Long Book einen guten Carry erzielen, aber vor dem Hintergrund enger Spreads und niedriger impliziter Volatilität war es selten günstiger, unser Portfolio abzusichern.

Was kann ein dynamischer Long/Short-Ansatz besser?

Er verschafft uns mehr Flexibilität, um von Volatilität zu profitieren. Wir müssen nicht unabhängig von den Bewertungen stets das gleiche Maß an Marktengagement beibehalten. Wenn die Spreads eng sind, bauen wir Absicherungen auf und reduzieren so unser Markt-Beta. Wenn sich die Spreads ausweiten, realisieren wir Gewinne aus den Absicherungen, erhöhen das Beta und investieren aggressiver. Volatilität führt zudem tendenziell zu mehr Preisverwerfungen, durch die wir über marktneutrale Pair Trades zusätzliches P&L generieren können.

Was unterscheidet Muzinich European Credit Alpha von seinen Wettbewerbern?

Wir vereinnahmen Aufwärtspotenzial und mindern gleichzeitig das Abwärtsrisiko. In den knapp zehn Jahren seit Auflegung des Fonds haben wir starke Ausverkäufe in den Jahren 2018, 2020 und 2022 erlebt, jeweils begleitet von kräftigen Erholungen davor und danach. Wir kennen die Bedeutung dessen und verfügen über die Instrumente, um unser Risikoprofil aggressiv anzupassen. Manche Fonds vereinnahmen Aufwärtspotenzial, andere mindern das Abwärtsrisiko, aber ich glaube, nur wenige schaffen beides so wie wir.

Geht Hedging zwangsläufig zu Lasten der Rendite?

Langfristig ist Hedging aufgrund des grundsätzlichen Aufwärtstrends der High-Yield-Renditen tendenziell mit Kosten verbunden. Allerdings liegen die Erträge unseres Arbitrage Book seit Auflegung etwa doppelt so hoch wie die Kosten der Absicherungen.

Wir begrenzen die Kosten des Hedgings, indem wir Absicherungen aufbauen, wenn die Spreads eng und die Volatilität niedrig sind, das heißt, wenn sie günstig sind und Gewinne daraus konsequent realisieren, sobald sich die Spreads ausweiten.

Absicherungen haben zudem einen positiven Nebeneffekt. Wenn der Markt ängstlich ist und die Spreads sehr weit sind, können wir mit größerer Überzeugung zusätzliches Risiko in unserem Long Book eingehen, da weiterhin Absicherungen für Abwärtsschutz sorgen. Dies hat dazu beigetragen, dass unser Long Book die größte Alphaquelle des Fonds ist.

Kann Hedging auch als Ertragsquelle dienen?

Ja. Nur in den letzten Jahren sehr ruhiger, aufwärtsgerichteter Märkte mit begrenzter Volatilität waren Absicherungen mit Kosten verbunden; in den volatileren Märkten der Jahre 2018 bis 2022 leisteten Absicherungen einen deutlich positiven Beitrag. In Phasen erhöhter Volatilität und bei richtigem Management – also dem Aufbau von Absicherungen, wenn dies nur wenige Marktteilnehmer tun, und deren konsequentem Abbau, sobald sich die Spreads ausweiten – können Absicherungen durchaus ertragssteigernd wirken.

Wie steuern Sie Beta in der Praxis?

Wir steuern das Beta in Reaktion auf das jeweilige Chancenset und nicht anhand eines festen Zielengagements. Die Strategie ist strukturell Long-orientiert, wir können uns innerhalb dieses Rahmens jedoch deutlich bewegen.

Wenn die Spreads eng sind, halten wir tendenziell mehr Schutz vor und reduzieren unsere Sensitivität gegenüber dem Gesamtmarkt. Weiten sich die Spreads aus und verbessern sich die erwarteten Renditen, können wir Gewinne aus diesen Absicherungen realisieren und unser Engagement erhöhen. In diesem Sinne ist der Prozess bewusst antizyklisch angelegt: Wir möchten in der Lage sein, Risiko aufzubauen, wenn der Markt uns eine bessere Entschädigung dafür bietet.

Wie verhindern Sie, dass Hedging zu teuer wird oder zu häufig eingesetzt wird?

Wir sind uns der Kosten des Schutzes sehr bewusst. Wir wollen keine Absicherungen wahllos kaufen und sie dann einfach bestehen lassen.

Wir steuern das Overlay aktiv. Steigt die Volatilität und werden unsere Absicherungen wertvoller, können wir Gewinne realisieren, statt auf eine vollständige Markterholung zu warten. Verengen sich die Spreads anschließend wieder und wird Schutz dadurch attraktiver bepreist, können wir ihn erneut aufbauen. Zudem verfügen wir über das Arbitrage Book, das langfristig dazu beitragen soll, die Kosten für die Aufrechterhaltung dieses Schutzes auszugleichen.

Wie hoch sind die aktuellen Hedging-Kosten im Verhältnis zum Carry?

Es war für uns selten günstiger, im Verhältnis zum Carry abzusichern. Die Erträge unseres Long Book basieren auf der Rendite. Unsere Absicherungen basieren auf Spread und impliziter Volatilität. Die Rendite ist hoch, Spread und Volatilität sind niedrig.

Als die Renditen sehr niedrig waren, konnte die Aufrechterhaltung eines nennenswerten Schutzes rund ein Fünftel der vom Portfolio erwirtschafteten Erträge aufzehren. Heute können wir ein vergleichbares Schutzniveau für näherungsweise ein Zehntel des Carry erreichen.

Welche Instrumente nutzen Sie für das Hedging?

Wir verfügen über ein breites Instrumentarium. Wir nutzen Optionen auf Kreditindizes sowie auf Aktienindizes, sofern wir eine hinreichend starke Beziehung zu dem Kreditengagement sehen, das wir absichern möchten. Zudem setzen wir Single-Name-Anleihen-Shorts und CDS ein sowie Futures zur Steuerung des Zinsrisikos.

Entscheidend ist, sich nicht auf ein bestimmtes Instrument zu versteifen. Wir betrachten, welches Risiko wir absichern möchten, und legen dann fest, welches Instrument zu diesem Zeitpunkt den effizientesten Schutz bietet.

Wo sehen Sie derzeit die attraktivsten Anlagechancen?

Während der Markt insgesamt eng ist, wurde dies vor allem von Double-B-Anleihen getrieben. Single-B-Anleihen haben sich deutlich schwächer entwickelt, und dort sehen wir Chancen, wobei wir den fundamental orientierten Bottom-up-Ansatz von Muzinich nutzen, der seit Gründung des Unternehmens im Jahr 1988 besteht. Insgesamt betrachten wir die Kombination aus erhöhten Renditen und günstigen Hedging-Kosten als ein Umfeld, das gut zum Muzinich European Credit Alpha passt.

Welche Rolle spielt das Arbitrage Book, und welche Fehlbewertungen nutzen Sie derzeit?

Das Arbitrage Book ist wichtig, weil es uns eine potenzielle Ertragsquelle bietet, die weniger davon abhängt, ob der Kreditmarkt insgesamt steigt oder fällt. Zudem hilft es uns, einen Teil der Kosten auszugleichen, die mit der Aufrechterhaltung des Abwärtsschutzes verbunden sind.

Die Chancen können viele Formen annehmen, darunter Relative-Value-Verwerfungen zwischen Emittenten, Basis-Trades (Anleihen- und CDS-Spreads desselben Emittenten), Makro-Trades zwischen Indizes, FX-Paar-Trades desselben Emittenten sowie Curve Trades. Damit steht uns eine vielfältige Palette an Möglichkeiten zur Ertragsgenerierung zur Verfügung.

Im Grunde suchen wir nach Situationen, in denen zwei eng miteinander verbundene Instrumente inkonsistent bepreist sind und in denen uns unsere fundamentale Kreditanalyse Zuversicht gibt, dass sich diese Beziehung normalisieren sollte.

Welche makroökonomischen oder politischen Risiken könnten die größten Auswirkungen auf den europäischen Kreditmarkt haben?

Geopolitik bleibt eine offensichtliche Quelle von Tail-Risiken, insbesondere dort, wo sie Auswirkungen auf Energiepreise, Inflation und Zinsen hat. Die jüngsten Ereignisse haben bestätigt, warum es unserer Ansicht nach keinen Sinn ergibt, den Portfolioschutz vollständig aufzugeben, nur weil die Märkte ruhig erscheinen.

Zinsen sind ein weiterer wichtiger Aspekt. Europäische High-Yield-Anleihen weisen derzeit eine recht niedrige Zinsduration auf (aktuell unter drei), aber eine abrupte Bewegung bei den Staatsanleiherenditen kann die Erträge beeinträchtigen, selbst wenn die Unternehmensfundamentaldaten solide bleiben. Wir betrachten das Zinsrisiko daher unabhängig vom Kreditrisiko und sichern es ab, wenn wir der Ansicht sind, dass das Portfolio dies erfordert.

Wenn Sie einem Anleger in einem Satz erklären müssten, welchen Mehrwert Ihr Fonds im Vergleich zu einem traditionellen europäischen Kreditfonds bietet, was würden Sie sagen?

Wir streben danach, dass im europäischen Kreditmarkt verfügbare Einkommen und Aufwärtspotenzial zu vereinnahmen und gleichzeitig durch Hedging-, Relative-Value- und Arbitragestrategien unsere Abhängigkeit von der Marktrichtung zu verringern und bei einer Verschlechterung der Bedingungen einen stärkeren Schutz zu bieten.

Für welchen Anlegertyp ist Ihre Strategie besonders geeignet, und für wen weniger?

Sie ist besonders relevant für Anleger, die das Einkommen und die fundamentalen Chancen im europäischen Kreditmarkt schätzen, aber nicht zwangsläufig das volle Marktrisiko einer traditionellen Long-only-Allokation eingehen möchten. Sie könnte zudem für Anleger interessant sein, die ein konsistenteres Renditeprofil suchen, bei dem das Management des Abwärtsrisikos ebenso wichtig ist wie die Teilhabe an steigenden Märkten. Wünscht ein Anleger hingegen einfach maximales Engagement in europäischen High-Yield-Anleihen und ist bereit, die volle Volatilität dieser Anlageklasse zu tragen, dürfte eine klassische Long-only-Strategie geeigneter sein.

Der Plenisfer Destination Value Total Return verbindet fünf eigenständige Strategien zu einem ungewöhnlich flexiblen Multi-Asset-Konzept. Mit 5,8 Prozent Plus seit Jahresbeginn und 10,2 Prozent pro Jahr über drei Jahre zeigt der Fonds, dass die Abkehr von einer starren Aktien-Anleihen-Aufteilung Früchte tragen kann.

Der Multi-Asset-Boom in Deutschland ist abgeflaut, doch der Plenisfer Destination Value Total Return überzeugt seit seiner Auflage vor gut fünf Jahren. Im laufenden Jahr steht ein Plus von 5,8 Prozent zu Buche, über drei Jahre sind es gut zehn Prozent pro Jahr. Das Besondere: Der Fonds kombiniert gleich fünf eigenständige Strategien. Grund genug, ihn näher anzuschauen.

Management

Einen einzelnen Star-Manager gibt es bei Plenisfer nicht. Gesteuert wird der Fonds von einem Investment Committee, dem die vier Mitgründer Giordano Lombardo, Mauro Ratto, Diego Franzin und Robert Richardson angehören. Im Tagesgeschäft hat Ratto als CIO und Lead Portfolio Manager das Sagen. Unterstützt wird er von Spezialisten für Makro, Anleihen, Aktien, Credit, Special Situations und Research. Entscheidungen werden im Team diskutiert, das Risikomanagement ist von Beginn an in den Prozess eingebunden. So verbindet Plenisfer Top-down-Analysen mit einer genauen Einzeltitelauswahl. Laut Ratto stammen über einen kompletten Marktzyklus etwa 20 bis 40 Prozent des Mehrertrags aus Allokationsentscheidungen, der große Rest von 60 bis 80 Prozent aus der Auswahl einzelner Wertpapiere.

Anlagestrategie

Im Mittelpunkt steht nicht die Frage, wie viel Aktien oder Anleihen im Portfolio stecken. Entscheidend ist, welche Strategien und Einzelinvestments über den Zyklus hinweg das beste Verhältnis von Chance und Risiko bieten. Value versteht das Team dabei weit gefasst: Gesucht werden Anlagen, deren Preis den fundamentalen oder langfristigen Wert aus Sicht der Manager nicht richtig abbildet. Bewertung, Marktzyklus und makroökonomisches Umfeld werden gemeinsam betrachtet.

Das Gerüst bilden fünf selbst entwickelte Strategien. Income (20 bis 40 Prozent) setzt auf laufende Erträge aus Cashflow-starken Anlagen. Compounders (30 bis 50 Prozent) sind hochwertige Unternehmen mit nachhaltigen Geschäftsmodellen und langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Über Macro (10 bis 60 Prozent) setzt das Team Top-down-Einschätzungen zu Märkten, Zinsen, Währungen, Ländern, Rohstoffen und Branchen um. Special Situations (10 bis 15 Prozent) sucht nach Einzelchancen mit klar erkennbaren Katalysatoren, und die Systematic-Strategie (10 bis 20 Prozent) soll zusätzliche, möglichst unkorrelierte Renditequellen erschließen.

Eine starre Asset-Allokation gibt es nicht. Das Team entscheidet je nach Idee, mit welchem Instrument sich eine Einschätzung am effizientesten umsetzen lässt. Zur Auswahl stehen Aktien, Anleihen, Währungen, Derivate, Rohstoffe und reale Vermögenswerte. Zudem kann Ratto mit Absicherungen, Short-Positionen, Liquidität, Konvexität und bei Bedarf auch mit Hebel arbeiten. Das Ziel: an steigenden Märkten teilhaben und Verluste in starken Abschwüngen begrenzen.

Portfolio und Risikomanagement

Zuletzt war der Fonds mit rund 60 Prozent überwiegend in festverzinslichen Anlagen investiert. Auf Aktien entfielen etwa 31 Prozent, auf Liquidität sechs Prozent und auf Real Assets rund zwei Prozent, nämlich physisches Gold und Uran. Gold dient dabei als Schutz gegen strukturelle Inflation, Währungsabwertung und geopolitische Unsicherheit. Im August wurde die Position ebenso aufgestockt wie das Engagement in US-inflationsgeschützten Anleihen. Ende August war physisches Gold sogar die größte Delta-adjustierte Einzelposition im Portfolio.

Auch die Währungen steuert das Team aktiv. Rund 62 Prozent des Währungsexposures entfielen zuletzt auf den Euro, 30 Prozent auf den US-Dollar. Hinzu kommen unter anderem Pfund Sterling und der südkoreanische Won. Derivate nutzt der Fonds, um Aktien-, Kredit-, Duration-, Volatilitäts- oder Währungsrisiken zu justieren und Positionen abzusichern.

Das Risikomanagement ist engmaschig. Neben Volatilität und Drawdown beobachtet das Team Sharpe- und Sortino-Ratio, Liquidität, Konzentration, Duration, Kreditqualität und Stresstests. Dazu kommen feste Leitplanken: Das Volatilitätsbudget liegt bei 75 Prozent der Aktienmarktvolatilität, das Nominalengagement darf maximal 350 Prozent betragen, das Absolute-VaR-Limit liegt bei 13 Prozent, und die Portfolioduration bewegt sich zwischen zwei und sieben Jahren. Einzelne Positionen dürfen ex ante höchstens sieben Prozent (neu) beziehungsweise zehn Prozent (bestehend) zur Portfoliovolatilität beitragen. Fällt ein Titel um 0,5 Prozent im Drawdown, folgt eine verstärkte Risikoprüfung, der Drawdown-Beitrag eines einzelnen Wertpapiers ist auf drei Prozent gedeckelt. Bei einem negativen Jahresbeitrag von minus 50 Basispunkten schlägt ebenfalls ein Alarm an. Weniger liquide oder illiquide Kreditinstrumente dürfen zudem höchstens zehn Prozent des Portfolios ausmachen.

Rendite

Die Bilanz seit Auflage kann sich sehen lassen. Im laufenden Jahr liegt der Fonds mit 5,8 Prozent im Plus, auf Sicht von fünf Jahren sind es 40,1 Prozent oder sieben Prozent pro Jahr. Noch besser sieht es über drei Jahre aus: 33,8 Prozent, annualisiert 10,2 Prozent. Die Volatilität der Euro-Varianten beträgt gut sieben Prozent.

Zu den wichtigsten Gewinnbringern der vergangenen zwölf Monate zählten physisches Gold, Nebius Group, Samsung Electronics, Taiwan Semiconductor Manufacturing, Saipem, Piraeus Bank, Ivanhoe Electric, SK Hynix, Advantest und Interactive Brokers. Im August trugen außerdem Goldminen, die Trendfolge-Strategie sowie einzelne Energie-, Finanz- und Industrietitel bei. Die Treiber wechseln dabei über die Jahre: 2025 waren es vor allem Gold, die deutliche Untergewichtung des US-Dollars sowie europäische und ausgewählte Schwellenländeraktien. 2024 kamen die Beiträge überwiegend aus den Strategien Compounders, Special Situations, Alternatives und Income.

Marktausblick

Plenisfer rechnet damit, dass sich das Kapitalmarktumfeld der kommenden Jahre deutlich von der Phase zwischen 1981 und 2021 unterscheidet. Das Team erwartet strukturell höhere Inflationsraten, länger anhaltend höhere Zinsen, eine stärkere Rolle der Fiskalpolitik und eine multipolarere, geopolitisch zersplitterte Weltwirtschaft. Für die nächsten drei bis fünf Jahre geht es zudem von schwächerem Wachstum in den westlichen Volkswirtschaften aus.

Chancen sehen die Manager in einem langfristigen Investitionszyklus bei Infrastruktur, Energie und Digitalisierung. Künstliche Intelligenz spielt dabei eine zentrale Rolle, doch der Blick geht über die großen Tech-Konzerne hinaus: Er umfasst die gesamte Wertschöpfungskette bis hin zu Infrastruktur und Energie, die für den KI-Ausbau gebraucht werden. Als größte Risiken nennt das Team um Ratto geopolitische Eskalationen, politische und soziale Spannungen, zollbedingte Inflations- und Wachstumsrisiken, die hohe öffentliche und private Verschuldung sowie die Frage, ob sich die enormen KI-Investitionen überhaupt auszahlen.

Fazit

Der Plenisfer Destination Value Total Return ist ein konsequent flexibler Multi-Strategie-Fonds, der sich von der klassischen Aktien-Anleihen-Aufteilung löst. Das macht ihn gerade für schwierige Marktphasen in einem Umfeld aus höheren Zinsen und geopolitischer Fragmentierung interessant, da er deutlich mehr Möglichkeiten hat, um das Kapital der Anleger zu schützen. Bislang geht das Konzept auf. Ein Fonds für alle Fälle.

Immobilien bleiben für institutionelle Anleger ein wichtiger Portfoliobaustein. Doch bei der Auswahl werden sie zunehmend wählerisch. Während Wohnimmobilien an Bedeutung gewinnen, verlieren Bürogebäude an Attraktivität. Zugleich rechnen neun von zehn Investoren mit weiteren Preiskorrekturen.

Institutionelle Investoren halten Immobilien die Treue, verändern aber zunehmend die Zusammensetzung ihrer Portfolios. Wohnimmobilien stehen dabei hoch im Kurs, während Bürogebäude an Bedeutung verlieren. Zudem wollen Anleger ihre Investitionen stärker international streuen. Das zeigt die aktuelle Immobilien-Umfrage von Universal Investment, für die im Juli und August 2026 deutsche Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Unternehmen befragt wurden. Die Teilnehmer verwalten zusammen rund 355 Milliarden Euro.

Im Durchschnitt haben die befragten Investoren derzeit 23 Prozent ihres Gesamtportfolios in Immobilien angelegt. Daran soll sich in den kommenden zwölf Monaten nichts ändern. Allerdings rechnen 91 Prozent mit weiteren Preisanpassungen nach unten. Dass die Anleger der Anlageklasse dennoch treu bleiben, liegt vor allem an ihren laufenden Erträgen. Für 67 Prozent der Befragten sind diese das wichtigste Argument für Immobilieninvestments. Jeweils 63 Prozent schätzen den Inflationsschutz und die geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen.

Auch bei der Renditebetrachtung stehen regelmäßige Einnahmen im Vordergrund. Für 52 Prozent ist die laufende Cashflow-Rendite die entscheidende Kennzahl. Die realisierte Gesamtrendite nennen dagegen nur 30 Prozent, die unrealisierte Gesamtrendite lediglich 17 Prozent.

Immobilienpreise: Investoren erwarten 2027 weitere Rückgänge

Die Erwartungen an die Preisentwicklung bleiben insbesondere für den deutschen Immobilienmarkt gedämpft. Fast zwei Drittel der befragten Investoren (64 Prozent) rechnen damit, dass die Immobilienpreise in Deutschland 2027 weiter sinken werden. Weitere 32 Prozent erwarten stagnierende Preise. Im europäischen Ausland fällt die Einschätzung etwas günstiger aus. Dort erwarten 38 Prozent sinkende Preise, während 44 Prozent von einem unveränderten Preisniveau ausgehen. Für Nordamerika rechnen die Investoren überwiegend mit stabilen Preisen, für Asien eher mit steigenden Notierungen. Auch die aktuellen Bewertungen werden kritisch gesehen. In Deutschland halten 62 Prozent der Befragten die Immobilienpreise bei Neuinvestitionen für hoch, aber noch akzeptabel. Nur knapp fünf Prozent betrachten sie im Durchschnitt aller Immobilienarten als fair. Damit hat sich die Einschätzung gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Damals hielten noch 38 Prozent der Teilnehmer die Immobilienpreise in Deutschland für niedrig oder fair.

Neben den Bewertungen bereitet den Anlegern vor allem die Finanzierung Sorgen. Für 83 Prozent gehören Preisentwicklung und Immobilienbewertungen derzeit zu den wichtigsten Themen. 63 Prozent beschäftigen sich intensiv mit Finanzierungsfragen. Jeder zweite Investor hält die Beschaffung von Fremdkapital für erschwert, weitere 21 Prozent sogar für deutlich erschwert.

Wohnen statt Büro

Die deutlichste Veränderung zeichnet sich bei der Verteilung auf die einzelnen Immobiliensegmente ab. Während die Investoren ihre Gesamtquote stabil halten wollen, planen sie innerhalb ihrer Immobilienportfolios erhebliche Umschichtungen. Der Anteil von Wohnimmobilien soll von derzeit durchschnittlich 36 auf 41 Prozent steigen. Büroimmobilien sollen dagegen von 34 auf knapp 28 Prozent zurückgehen.

„Das Wohnsegment entwickelt sich aktuell weiter, vor allem um moderne Wohnformen etwa für Senioren, Studenten oder Berufspendler“, erklärt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment. Diese stärkere Ausdifferenzierung trage dazu bei, das Interesse institutioneller Investoren zu steigern. Auch Logistikimmobilien sollen leicht zulegen. Ihr Portfolioanteil könnte von derzeit 13 auf 14 Prozent steigen. Einzelhandelsimmobilien und Hotels sollen mit rund neun beziehungsweise gut zwei Prozent dagegen weitgehend stabil bleiben.

Internationale Diversifikation gewinnt an Bedeutung

Neben der sektoralen Umschichtung wollen die institutionellen Anleger ihre Immobilieninvestitionen geografisch breiter aufstellen. Deutschland bleibt zwar der wichtigste Markt, soll bei Neuinvestitionen aber etwas an Gewicht verlieren. Derzeit ist Deutschland bei 75 Prozent der Befragten der dominierende Markt im Immobilienportfolio. Bei künftigen Investitionen soll dieser Anteil auf 73 Prozent zurückgehen. Das übrige Europa soll mit knapp 22 Prozent etwas stärker berücksichtigt werden. Für Nordamerika sind rund vier Prozent und für die Region Asien-Pazifik knapp zwei Prozent vorgesehen. Die geplanten Veränderungen fallen damit zwar moderat aus, bestätigen aber den bereits in der Vorjahresumfrage erkennbaren Trend zu einer stärkeren internationalen Diversifikation.

Immobilienrenditen: Anleger erwarten knapp vier Prozent

Trotz der Unsicherheit an den Immobilienmärkten haben die Investoren konkrete Renditevorstellungen. Bei Neuanlagen erwarten sie über sämtliche Regionen und Immobiliensegmente hinweg eine jährliche ausgeschüttete Mindestverzinsung von durchschnittlich knapp vier Prozent. Bei Investitionen in guten Lagen der sieben größten deutschen Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart rechnen 38 Prozent der Befragten für 2027 mit Nettoanfangsrenditen zwischen vier und 4,5 Prozent. Knapp ein Viertel erwartet Renditen zwischen 3,5 und vier Prozent.

Bei der Risikobereitschaft zeigt sich dagegen wenig Veränderung. 57 Prozent der Befragten geben an, dass ihre Risikoneigung gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben ist. Bei 26 Prozent ist sie gesunken, bei 17 Prozent gestiegen. Im Mittelpunkt stehen weiterhin vergleichsweise risikoarme Core- und Core+-Strategien. 67 beziehungsweise 62 Prozent der Investoren wollen in den kommenden zwölf Monaten in diese Segmente investieren. Value-Add-Strategien kommen für 56 Prozent infrage. Opportunistische Anlagen spielen mit elf Prozent dagegen eine untergeordnete Rolle.

Sanierung und Umnutzung statt Neubau

Neben klassischen Immobilieninvestments gewinnt die Revitalisierung bestehender Gebäude an Bedeutung. Für 61 Prozent der befragten Investoren ist sie derzeit ein Thema. Von diesen beschäftigen sich 74 Prozent mit Renovierungen und Sanierungen, 53 Prozent mit umfangreicheren Revitalisierungen und 47 Prozent mit möglichen Umnutzungen. Hintergrund sind unter anderem die gestiegenen Neubaukosten. Gleichzeitig können Investoren nicht mehr davon ausgehen, dass Immobilien allein durch langfristiges Halten automatisch an Wert gewinnen. Eine aktive Bewirtschaftung des Bestands, einschließlich Sanierung und Umnutzung, rückt deshalb stärker in den Mittelpunkt.

Künstliche Intelligenz verändert das Immobilienmanagement

Auch die Digitalisierung beschäftigt institutionelle Immobilieninvestoren zunehmend. Besonders groß ist das Interesse am Einsatz künstlicher Intelligenz (KI) bei der Erstellung von Berichten und der Prüfung potenzieller Investments. Drei Viertel der Befragten nutzen KI bereits für das Reporting oder planen einen entsprechenden Einsatz. Bei der Due Diligence sind es 63 Prozent. Auch Makroanalysen, Portfoliosteuerung, Risikomanagement sowie die Erstellung und Prüfung von Verträgen gehören zu den wichtigsten Anwendungsfeldern. Beim Thema Nachhaltigkeit zeichnet sich dagegen eine veränderte Gewichtung ab. Für 44 Prozent der Investoren hat ESG leicht an Bedeutung verloren, für weitere 17 Prozent sogar deutlich, bleibt für diese aber weiterhin wichtig. Neun Prozent messen ESG inzwischen kaum noch Relevanz bei. Für 30 Prozent ist das Thema unverändert wichtig.

Immobilien bleiben ein fester Portfoliobaustein

Die Umfrage von Universal Investment zeigt, dass institutionelle Anleger trotz schwieriger Marktbedingungen nicht grundsätzlich von Immobilien abrücken. Stattdessen wollen sie ihre Bestände gezielter auf laufende Erträge ausrichten, den Wohnanteil erhöhen und ihre regionale Diversifikation ausbauen. Die erwarteten weiteren Preiskorrekturen und die erschwerten Finanzierungsbedingungen bleiben allerdings wesentliche Unsicherheitsfaktoren. Entsprechend konzentrieren sich viele Investoren auf etablierte Risikoprofile und eine aktive Bewirtschaftung ihrer Immobilienbestände.