Portfolios von Immobilienfonds werden breiter diversifiziert

Deutschland bleibt der wichtigste Markt

Trotz weltweiter Engagements bildet Deutschland laut der BVI-Analyse weiterhin den Schwerpunkt der Immobilienanlagen. Rund 60 Prozent der Verkehrswerte der Immobilienfonds sind hierzulande investiert. Gründe dafür sind unter anderem die hohe Rechtssicherheit, relativ niedrige Leerstandsquoten sowie die gute Marktkenntnis der Investoren.

Allerdings unterscheiden sich Publikums- und Spezialfonds deutlich in ihrer regionalen Ausrichtung. Während Spezialfonds rund 77 Prozent ihres Vermögens in Deutschland anlegen, liegt der Anteil bei Publikumsfonds nur bei etwa 37 Prozent. Diese investieren häufiger international, da sie aufgrund ihres größeren Fondsvolumens typischerweise größere Objekte erwerben. Der durchschnittliche Verkehrswert liegt hier bei rund 90 Millionen Euro pro Immobilie, während er bei Spezialfonds etwa 25 Millionen Euro beträgt.

Neben Deutschland zählen Großbritannien und Frankreich mit jeweils rund sechs Prozent der Verkehrswerte zu den wichtigsten Auslandsstandorten, gefolgt von den Niederlanden und den USA. Auch bei jüngeren Investitionen bleibt Deutschland dominant: Seit 2023 entfielen 74 Prozent der Investitionen auf deutsche Immobilien.

Fokus auf Metropolen – aber breite regionale Streuung

Innerhalb Deutschlands konzentrieren sich Immobilienfonds stark auf die großen Wirtschaftsmetropolen. Rund 48 Prozent der Verkehrswerte entfallen auf die sieben größten Städte. Besonders stark vertreten sind:

• Berlin (11 Prozent)
• Frankfurt (9 Prozent)
• Hamburg (8 Prozent)
• München (7 Prozent)

Dennoch ist die regionale Streuung deutlich breiter als oft angenommen. Immobilienfonds halten Objekte nicht nur in großen Städten, sondern auch in mittelgroßen Städten, im Umland der Metropolen und teilweise sogar in ländlichen Regionen. Insgesamt sind Fonds in mehr als 90 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte vertreten.

Rund 70 Prozent der Verkehrswerte entfallen auf Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern, während städtische Kreise 19 Prozent und ländliche Regionen zusammen rund elf Prozent ausmachen.

Büroimmobilien dominieren weiterhin

Auch bei den Nutzungsarten setzen Immobilienfonds auf Diversifikation. Sie investieren in verschiedene Segmente wie Büroflächen, Einzelhandel, Logistik, Wohnen oder Hotels.

Den größten Beitrag zu den Mieterträgen leisten jedoch weiterhin Büro- und Praxisimmobilien, die 46 Prozent der Netto-Soll-Mieterträge generieren. Besonders hoch ist ihr Anteil bei Publikumsfonds und geschlossenen Spezialfonds.

Weitere wichtige Segmente sind:

• Handel und Gastronomie: rund 20 Prozent
• Wohnimmobilien: etwa 11 Prozent
• Logistikimmobilien: rund 9 Prozent

Logistikobjekte profitieren besonders vom Wachstum des Onlinehandels und bieten häufig langfristige Mietverträge, auch wenn die Mietrenditen pro Quadratmeter meist niedriger sind.

Unterschiedliche Nutzungsmuster je nach Region

Die Nutzung der Immobilien unterscheidet sich deutlich zwischen verschiedenen Standorttypen.

In Großstädten dominieren Büroimmobilien mit rund 52 Prozent der Mieterträge.

In städtischen Kreisen spielen Handels- und Gastronomieflächen mit rund 29 Prozent eine größere Rolle.

In ländlichen Regionen sind teilweise spezialisierte Nutzungen relevant – etwa Speicheranlagen für Gas oder Erdöl.

Wohnimmobilien leisten über alle Regionen hinweg einen stabilen Beitrag zu den Erträgen.

Strategiewechsel bei Neuinvestitionen

In den vergangenen Jahren haben Immobilienfonds ihre Portfolios stärker diversifiziert. Vor rund 20 Jahren stammten noch 68 Prozent der Mieterträge aus Büroimmobilien. Dieser Anteil sinkt zunehmend.

Bei neu erworbenen Immobilien zeigt sich eine deutlich breitere Aufstellung:

• Büroimmobilien: 25 Prozent
• Logistik und Lagerflächen: 23 Prozent
• Handel und Gastronomie: 19 Prozent
• Wohnimmobilien: etwa 16 bis 22 Prozent

Damit gewinnen insbesondere Logistik- und Wohnimmobilien an Bedeutung. Fondsmanager reagieren damit auf strukturelle Veränderungen wie den boomenden Onlinehandel sowie die stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Größere Diversifikation als Antwort auf strukturelle Trends

Die Entwicklung zeigt: Immobilienfonds versuchen zunehmend, ihre Ertragsbasis breiter aufzustellen. Durch eine stärkere Mischung verschiedener Nutzungsarten sollen Risiken reduziert und gleichzeitig strukturelle Wachstumsfelder genutzt werden.

Vor allem Logistik, Wohnen und Einzelhandel in guten Lagen gewinnen dabei an Gewicht – während Büroimmobilien zwar weiterhin wichtig bleiben, aber nicht mehr die dominierende Rolle vergangener Jahrzehnte spielen. (jk)

Die komplette Analyse finden Sie hier