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Ein sicherer Hafen in stürmischen Zeiten?

Immobilienfonds sollen Sicherheit bieten und ein Portfolio gegen Schwankungen an den Aktien- und Rentenmärkten stabilisieren. Doch die hohen Liquiditätsraten machen den Fonds zu schaffen, denn die Mittelzuflüsse können nicht immer gleich investiert werden.

17.04.2019 | 14:13 Uhr von «Thomas Gräf»

In unsicheren Börsenzeiten gelten offene Immobilienfonds als „safe haven“ – als sicherer Hafen, der Kapital eine Zuflucht vor den Stürmen an den Märkten bietet. Angesichts der Höchststände an den Börsen und der gestiegenen Volatilität hat sich der Ansturm auf die Immobilienfonds in jüngster Zeit wieder verstärkt. Mehr als 22 Milliarden Euro flossen in den vergangenen fünf Jahren in offene Immobilienfonds, allein im vergangenen Jahr waren es 6,4 Milliarden Euro.

Die Fondsgesellschaften selbst sind über das ungebrochen hohe Interesse an ihren Produkten nicht immer glücklich, denn der Markt für attraktive Anlageobjekte ist in Deutschland fast leergefegt. Fonds präferieren Büroimmobilien im Wert von über 200 Millionen Euro, die zudem noch langfristig vermietet sind. Nur drei Immobilienkäufe konnten die offenen Fonds im letzten Quartal 2018 in Deutschland tätigen, 85 Prozent der Fondsobjekte wurden im Ausland erworben.

Der Leerstand liegt in Berlin oder München mittlerweile bei unter zwei Prozent. Danach lecken sich natürlich alle Immobilienprofis die Finger. Für 2019 rechnet der britische Immobiliendienstleister Savills zwar mit einem Anstieg der Büroflächen in Europa um 28 Prozent auf 4,1 Millionen Quadratmeter. Dabei ist aber mehr als die Hälfte der im Bau befindlichen Flächen bereits vorvermietet.

Was nicht investiert werden kann, das schieben die Fonds als Liquidität vor sich her: Zum Ende des vergangenen Jahres waren das immerhin 18 Milliarden Euro bzw. rund 20 Prozent des Vermögens aller Fonds.

„Anleger betrachten offene Immobilienfonds im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld weiter als attraktive Anlage“, schreibt die Ratingagentur Scope in einem Bericht. Zum 31.12.2018 lag sie nach deren Berechnung bei durchschnittlich 3,3 % p.a.
Im ersten Quartal 2019 ist die Rendite der offenen Immobilienfonds jedoch noch etwas gesunken. Eine Auswertung mithilfe der Fondssoftware FVBS Professional zeigt, dass der Wertzuwachs der besten zehn Fonds seit Januar im Schnitt bislang nur 0,7 Prozent beträgt.

Dieses Bild könnte sich jedoch schnell ändern, wenn sich die Stimmung an den Börsen dreht: Sollten die Aktien und Rentenmärkte ins Minus drehen, würden Anteile an offenen Immbilienfonds tatsächlich das Portfolio stabilisieren und eine (wenn auch geringe) Restrendite liefern. Dass Anleger dann allerdings schnell in die sichereren Immobilienfonds umschichten können, ist eher unwahrscheinlich: Um den Liquiditätszufluss zu steuern, bedienen sich manche Anlagegesellschaften bereits der Cash-Call / Cash-Stop-Strategie: Sie geben nur dann neue Anteile aus, wenn damit der Erwerb einer neuen Immobilien finanziert werden kann. Denn die Liquiditätsreserve des Fonds darf  höchstens auf 49 % steigen. Und das wäre bei den kleineren Fonds schnell der Fall.

# NAME VOL* YTD 5 YR 5 YR p.a. AGIO TER ISIN
1 KanAm US-grundinvest Fonds 15 2,6 % 23,6 % 4,3 % 5,50 0,47 DE0006791817
2 Aachener Grund-Fonds Nr. 1 1.740 0,7 % 19,4 % 3,6 % 2,50 0,41 DE0009800003
3 KanAm Leading Cities Invest 361 0,6 % 17,5 % 3,3 % 5,50 1,08 DE0006791825
4 Grundbesitz Europa 7.660 0,7 % 15,3 % 2,9 % 5,00 1,05 DE0009807008
5 UniImmo: Deutschland 13.020 0,6 % 15,3 % 2,9 % 5,00 0,93 DE0009805507
6 Deka-Immobilienopa 16.260 0,9 % 14,9 % 2,8 % 5,26 0,97 DE0009809566
7 UniImmo: Europa 12.330 0,6 % 13,8 % 2,6 % 5,00 0,94 DE0009805515
8 Deka-ImmobilienGlobal 5.260 0,5 % 12,9 % 2,5 % 5,26 0,72 DE0007483612
9 UniImmo: Global 3.540 0,2 % 12,7 % 2,4 % 5,00 1,04 DE0009805556
10 WestInvest InterSelect 7.560 0,5 % 12,7 % 2,4 % 5,26 0,73 DE0009801423

Quelle: FVBS Professional

* Fondsvolumen in Mio. €

Für die Auswertung wurden Immobilienfonds berücksichtigt, die schon mindestens fünf Jahre am Markt sind.

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