Warum die Infrastruktur für Immobilien immer wichtiger wird

Herr Isak, die Preise für Büroimmobilien sind in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen. Ist der Markt nicht überhitzt? Wo sehen Sie noch Perspektiven?

Alexander Isak: Dass die Immobilienpreise gestiegen sind, hat viele Gründe. Die Gesetze von Angebot und Nachfrage sind nicht außer Kraft gesetzt. Im Gegenteil. Der Immobilienmarkt ist allerdings komplexer geworden. Heute spielen eine Reihe von Faktoren eine Rolle, die vor zehn oder zwanzig Jahren noch nicht ganz so wichtig waren. Pauschal von einer Immobilien-Blase oder von einer Überhitzung des Marktes zu sprechen, greift deshalb zu kurz. Jede Immobilie, jeder Markt hat seine eigene Dynamik – auch wenn manche parallele Entwicklungen zu beobachten sind, die sich als allgemeiner Trend auf breiter Front durchgesetzt haben.

Können Sie solch einen allgemeinen Trend nennen?

Alexander Isak: Die Lage einer Büroimmobilie zum Beispiel hat schon immer eine wichtige Rolle bei der Preisfindung gespielt. Das hat sich nicht verändert. Die Bewertung der Lage hat aber eine neue Dimension bekommen. Mit Lage ist heute nicht mehr nur ein besonders gutes Stadtviertel mit gehobener Mieterstruktur und guter Bausubstanz gemeint. Eine gute Infrastruktur ist mittlerweile mindestens genauso wichtig. Gemeint ist damit eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, gute Erreichbarkeit von Fernverbindungen, aber auch eine gute Durchmischung der Bebauung. Konkret: Gibt es Apotheken, Restaurants, Kindergärten und andere wichtige Einrichtungen im Umkreis einer Büroimmobilie? Das wird für Mieter immer wichtiger. Die Unternehmen, die Büroimmobilien suchen, fragen gezielt danach. Im Umkehrschluss bedeutet das: Die Vermietungschancen für eine Immobilie mit schlechter Infrastrukturanbindung sinken. Das ist ein spürbarer Trend.

War es nicht schon immer so, dass eine Bushaltestelle in der Nähe die Vermietbarkeit gesteigert hat? 

Alexander Isak: Wie gesagt, eine gute Lage war schon immer wichtig. Und die Anbindung zum Bahnhof ist grundsätzlich ein gutes Argument. Jetzt kommen aber noch ganz andere Faktoren hinzu. Ein wesentlicher Treiber, der einen guten öffentlichen Nahverkehr aufwertet, ist auch der zunehmende Trend zur Nachhaltigkeit in den Städten.

Wie hängen Nachhaltigkeit und öffentlicher Nahverkehr zusammen, wenn es um die Bewertung von Büroimmobilien geht? 

Alexander Isak: In vielen europäischen Städten wird der Automobilverkehr zurückgedrängt. So wird mittlerweile in Madrid der öffentliche Parkraum für private Fahrzeuge gesperrt, wenn die CO2-Werte in der Stadt zu hoch sind. In anderen Metropolen, wie zum Beispiel London, wird schon versucht, mit Zugangsgebühren den Individual-Verkehr in der Innenstadt zu reduzieren. In Amsterdam gibt es innerhalb der Stadt quasi keinen freien Parkraum mehr. In anderen niederländischen Städten stehen öffentliche Parkplätze sukzessive nur noch Autos mit Elektroantrieb zur Verfügung. Dies sind zurzeit noch Einzelfälle. Doch der Trend ist erkennbar und wird sich fortsetzen. Gleichzeitig wird der öffentliche Nahverkehr deutlich ausgebaut, wie zum Beispiel in Paris, wo vier neue U-Bahnlinien entstehen. Paris wird bis zum Jahr 2030 sein Metronetz verdoppeln. Das ist schon ein starkes Signal.

Ihr Fonds hat ja auch in Paris ein großes Areal, das Sie derzeit weiterentwickeln. Welche Rolle spielen diese U-Bahn- Linien für die Vermietung der Immobilie?

Alexander Isak: Alle vier U-Bahn-Linien halten direkt vor der Tür unseres Business Parks, der aus mehreren Gebäuden besteht. Das ist für die Gewinnung neuer Mieter enorm wichtig. Schon jetzt haben wir eine außerordentlich gute Vermietungssituation dort. In Zukunft wird sich das aber noch weiter verbessern. Deshalb bauen wir die Anlage auch weiter aus. Paris ist in dieser Hinsicht kein Einzelfall. Bei anderen und auch neuen Projekten ist es so, dass Mieter sehr gezielt danach fragen, über welche lokale Infrastruktur die Gebäude verfügen und insbesondere wie gut sie an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen sind.

Glauben sie, dass das nur ein Modetrend ist? 

Alexander Isak: Nein, das ist ein langfristiger Trend, der auch von den Unternehmen getragen wird. Die Unternehmen, also die potenziellen Mieter, legen mehr Wert auf ökologische Aspekte. Viele große Firmen, gerade die börsennotierten, haben sich in ihren Statuten längst dazu verpflichtet, das Thema Nachhaltigkeit zu berücksichtigen. Denn Investoren schauen mittlerweile sehr genau nach, inwiefern Firmen Nachhaltigkeits-Kriterien erfüllen. Auch eine ressourcenschonende Anmietung mit guter Verkehrsanbindung und weniger Parkplätzen in Innenstadtlagen wird unter ESG-Gesichtspunkten (Environment Social Governance) positiv bewertet. 

Gilt das auch für Ihr Unternehmen?

Alexander Isak: Ja, natürlich. UBS achtet sehr darauf, welchen ökologischen Fußabdruck sie hinterlässt und erhält für ihr Engagement immer wieder Anerkennung. UBS ist, nur um zwei Beispiele zu nennen, das fünfte Jahr in Folge Marktführer im Dow Jones Sustainability Index und hat sich verpflichtet, ihre Geschäftstätigkeiten an den Nachhaltigkeitszielen der Vereinten Nationen sowie an den Zielen des Pariser Klimaabkommens auszurichten. UBS ist also sehr aktiv in Bezug auf nachhaltiges Investieren und wir können daher auch gut nachvollziehen, was unsere Mieter suchen und nachfragen.

Sie sprachen ja schon Paris an. Wie ist denn Ihr Gebäude in Madrid angebunden?

Alexander Isak: Auch für unser Gebäude in Madrid im Viertel Mendez Álvaro gilt: das Gebäude ist nicht nur an den öffentlichen Nahverkehr gut angeschlossen, sondern auch international. Der Bahnhof und der Flughafen sind vom Gebäude aus gut erreichbar. Gleichzeitig liegt der Bürogebäudekomplex in einer Gegend, in der viele verschiedene Arten von Immobilien gut miteinander kombiniert sind. Es gibt Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Cafés und vieles andere mehr. Das macht es für Mieter besonders interessant, in dieser Gegend ein Gebäude oder Büros zu mieten. Als wir das Gebäude gekauft haben, hatte es noch einen nennenswerten Leerstand. Das sieht heute anders aus. Das Gebäude ist voll vermietet.

Ist also tatsächlich das Thema Infrastruktur der wichtigste Aspekt bei Immobilienprojekten in der Zukunft?

Alexander Isak: Es ist vielleicht nicht der wichtigste Aspekt, aber auf jeden Fall ein sehr, sehr wichtiger Punkt, dem wir immer mehr Beachtung schenken. Langfristig werden wir wohl insbesondere in den großen Städten mehr oder weniger autofreie Zonen haben. Trotzdem werden die Innenstädte nach wie vor Anziehungspunkt für das Leben und die Arbeit in den Städten sein. Das Thema Nachhaltigkeit schlägt sich hier also schon sehr konkret in Investitionsplänen und Entscheidungen nieder. Wir haben diesen Trend früh erkannt und sind hier auf dem richtigen Weg.  Mit unserem Fonds UBS (D) Euroinvest Immobilien nehmen wir seit 2011 am „GRESB Real Estate Assessment” teil. Dort werden Immobilien anhand von Nachhaltigkeitskriterien bewertet. Die Bewertungsergebnisse für diesen Fonds konnten wir kontinuierlich verbessern und haben bereits zum vierten Mal in Folge die Auszeichnung „Green Star – 5-Stars“ erhalten. Gleichzeitig wurde der UBS (D) Euroinvest Immobilien von der Ratingagentur Scope in mehrfacher Hinsicht positiv bewertet: Das Immobilienportfolio des Fonds sei aussichtsreich, die Perspektiven für die Zukunft positiv. Der im Branchenvergleich relativ geringe Anteil langlaufender Mietverträge sei in diesem Fall ein Vorteil: Die UBS kann die Vermietungsparameter weiter verbessern und die Rentabilität mittelfristig weiter steigern. Das zeigt: Grünes Engagement lohnt sich nicht nur für die Umwelt, sondern auf für die Investoren. 

Herr Isak, vielen Dank für das Gespräch.

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An dieser Stelle ein Veranstaltungshinweis:

Im Webinar Europäischer Büroimmobilienmarkt in Zeiten von COVID‑19 sprechen die UBS-Experten Alexander Isak und Gunnar Herm über die Auswirkungen der aktuellen Ausnahmesituation auf die Wirtschaft und im Besonderen auf die Immobilienmärkte.

Wann: Donnerstag, den 9. April 2020 von 09:00 bis 09:45 Uhr

Wo: Hier einwählen.