Uwe Eilers: Immobilien - Der Preisanstieg ist vorbei

So ist eine staatliche Förderung selten entscheidend, um in den Wohnungsbau zu investieren. Vielmehr müssen Investoren mit einer Reihe von Auflagen und Hemmnissen rechnen.

Um dem Klimawandel zu begegnen, wird es sicher für Bestandsimmobilien in Zukunft schmerzhafte Auflagen geben, da der Bestand einer der größten CO2-Verursacher in Deutschland ist. Es ist zu erwarten, dass Käufer von Bestandsimmobilien zukünftig zur energetischen Sanierung verpflichtet werden. Das geht trotz Förderung ins Geld und kann die Preise entsprechend sinken lassen.

Neben dieser möglichen Sanierungsverpflichtung sind noch weitere Faktoren zu beachten, die aus Investorensicht negativ zu bewerten sind:

• Die demografische Entwicklung ist in Deutschland weiterhin deutlich rückläufig. Das sollte die Nachfrage langfristig sinken lassen.
• Die geplante Senkung der Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren wird mögliche Mietsteigerungen trotz hoher Inflationsraten stark begrenzen. Gleichzeitig steigen die Kosten für Handwerker.
• Die Bundesregierung verpflichtet alle Städte mit über 100.000 Einwohnern einen Mietspiegel zu erstellen. Dabei wird der betrachtete Zeitraum von sechs auf sieben Jahre erhöht. Das erschwert Mietsteigerungen erheblich.
• Die hohe Inflationsrate in Europa könnte die EZB im kommenden Jahr veranlassen, die Anleihekäufe deutlich zurückzufahren und Zinserhöhungen in den Raum zu stellen. Zinssteigerungen könnten zu sinkenden Immobilienpreisen führen.

Anders als Wohnimmobilien ist bei Gewerbeimmobilien zu differenzieren. Logistikimmobilien könnten weiterhin gut funktionieren, wenngleich in dem Segment langsam eine Marktsättigung eintritt.

Der Rückgang von Büroimmobilien aufgrund vermehrter Homeoffice-Tätigkeit wird zunächst zu mehr Leerstand führen. Allerdings ist zu hinterfragen, ob Mitarbeiter wirklich dauerhaft effizient im Homeoffice sind. Zum anderen ist die Frage, ob die Akzeptanz nicht aufgrund fehlender sozialer Kontakte sinkt. Somit gehe ich davon aus, dass die Unternehmen diese Entwicklung umkehren und Homeoffice zurückfahren werden. Dies würde den Flächenbedarf gerade nach modernen Büroflächen auf Dauer erhöhen.

Der Einzelhandel hat deutliche Einbußen erlitten und wird sich neu erfinden müssen. Ob dies an die Arbeitswelt und damit an den Kundenbedürfnissen angepasste Öffnungszeiten sind oder ein besserer Service geboten werden muss, sei dahingestellt. Dann werden Einzelhandelsflächen wieder stärker nachgefragt werden.

Fazit: Der Immobilien-Peak ist mit größter Wahrscheinlichkeit allein aufgrund der Niedrigzinsen erreicht. Aus dem Grund kann es ratsam sein, an einen Verkauf von vermieteten Immobilien zu denken, solange die hohe Nachfrage noch da ist. Sobald sich die Nachfrage abschwächt, wird ein Verkauf schwierig.