Immobilienpreise in Deutschland: Die Top-Ten-Städte im Renditecheck

2023 war ein sehr gutes Jahr für Aktien- und Anleiheanleger. Immobilienbesitzer in Deutschland dagegen gehörten zu den großen Verlierern. Hohe Kreditzinsen, konjunkturelle Rückschläge und politischer Gegenwind aus Berlin haben auf dem Immobilienmarkt deutliche Bremsspuren hinterlassen. Das zeigen aktuelle Statistiken des Berliner Beratungs- und Marktforschungsinstituts Empirica, die TiAM FundResearch vorliegen. Demnach sind im vergangenen Jahr die Kaufpreise für Wohnungen in guter Lage 2023 in acht der zehn größten deutschen Städten gefallen. Nur in Leipzig und Dortmund kletterten die Preise im Jahresverlauf leicht nach oben. Größte Verlierer waren Köln und Frankfurt am Main, wo die Immobilienpreise um über zwölf Prozent bzw. über sieben Prozent zurückgegangen sind.

Trotz des Preisrückgangs im vergangenen Jahr haben sich Einmal-Investments in Eigentumswohnungen in guter Lage für Anleger seit Anfang 2014 ausgezahlt. Denn wer vor zehn Jahren etwa in Berliner Betongold investiert hat, kommt bis heute auf eine jährliche Rendite von über acht Prozent. Das ist der Spitzenwert unter den Top-Ten-Städten. Zum Vergleich: München kommt im gleichen Zeitraum auf ein Plus von knapp sechs Prozent per anno. Am Ende der Rendite-Tabelle liegt Dortmund mit einem Plus von immerhin noch knapp über fünf Prozent im Jahr, zeigt eine Auswertung mithilfe von FVBS professional.

Stellt sich die Frage, wie lange der Abwärtstrend anhält. Die letzten beiden Abschwünge haben einmal sechs und einmal 15 Jahre gedauert, schreibt Empirica im letzten Marktbericht 2023. Aber der Stillstand beim Wohnungsbau spreche eher für eine schnellere Erholung als in den Nullerjahren mit überbordendem Leerstand. 

Auch die Commerzbank sieht in ihrer Immobilienmarktanalyse vom September 2023 zwar einen weiteren Korrekturbedarf, der aber begrenzt ist. Die Analysten davon aus, dass der Zeitraum Ende der 90er/Anfang der 2000er einen guten Referenzmaßstab darstelle. Mit Blick auf die Preis-Einkommens-Relation wäre etwas mehr als die Hälfte der Preiskorrektur damit bereits vollzogen (Chart 5), bezogen auf die Mieten derzeit nur ein Drittel der Korrektur. Umgeschlagen auf reine Immobilienpreisänderungen würde dies einen weiteren Rückgang der Häuserpreise um sechs bis 13 Prozent implizieren.