Immobilien-Investoren setzen auf Wohnen

Immobilien bleiben gefragt – trotz drohender Preiskorrekturen

Institutionelle Investoren halten Immobilien die Treue, verändern aber zunehmend die Zusammensetzung ihrer Portfolios. Wohnimmobilien stehen dabei hoch im Kurs, während Bürogebäude an Bedeutung verlieren. Zudem wollen Anleger ihre Investitionen stärker international streuen. Das zeigt die aktuelle Immobilien-Umfrage von Universal Investment, für die im Juli und August 2026 deutsche Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Unternehmen befragt wurden. Die Teilnehmer verwalten zusammen rund 355 Milliarden Euro. 

Im Durchschnitt haben die befragten Investoren derzeit 23 Prozent ihres Gesamtportfolios in Immobilien angelegt. Daran soll sich in den kommenden zwölf Monaten nichts ändern. Allerdings rechnen 91 Prozent mit weiteren Preisanpassungen nach unten. Dass die Anleger der Anlageklasse dennoch treu bleiben, liegt vor allem an ihren laufenden Erträgen. Für 67 Prozent der Befragten sind diese das wichtigste Argument für Immobilieninvestments. Jeweils 63 Prozent schätzen den Inflationsschutz und die geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen. 

Auch bei der Renditebetrachtung stehen regelmäßige Einnahmen im Vordergrund. Für 52 Prozent ist die laufende Cashflow-Rendite die entscheidende Kennzahl. Die realisierte Gesamtrendite nennen dagegen nur 30 Prozent, die unrealisierte Gesamtrendite lediglich 17 Prozent.

Immobilienpreise: Investoren erwarten 2027 weitere Rückgänge

Die Erwartungen an die Preisentwicklung bleiben insbesondere für den deutschen Immobilienmarkt gedämpft. Fast zwei Drittel der befragten Investoren (64 Prozent) rechnen damit, dass die Immobilienpreise in Deutschland 2027 weiter sinken werden. Weitere 32 Prozent erwarten stagnierende Preise. Im europäischen Ausland fällt die Einschätzung etwas günstiger aus. Dort erwarten 38 Prozent sinkende Preise, während 44 Prozent von einem unveränderten Preisniveau ausgehen. Für Nordamerika rechnen die Investoren überwiegend mit stabilen Preisen, für Asien eher mit steigenden Notierungen. Auch die aktuellen Bewertungen werden kritisch gesehen. In Deutschland halten 62 Prozent der Befragten die Immobilienpreise bei Neuinvestitionen für hoch, aber noch akzeptabel. Nur knapp fünf Prozent betrachten sie im Durchschnitt aller Immobilienarten als fair. Damit hat sich die Einschätzung gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Damals hielten noch 38 Prozent der Teilnehmer die Immobilienpreise in Deutschland für niedrig oder fair. 

Neben den Bewertungen bereitet den Anlegern vor allem die Finanzierung Sorgen. Für 83 Prozent gehören Preisentwicklung und Immobilienbewertungen derzeit zu den wichtigsten Themen. 63 Prozent beschäftigen sich intensiv mit Finanzierungsfragen. Jeder zweite Investor hält die Beschaffung von Fremdkapital für erschwert, weitere 21 Prozent sogar für deutlich erschwert.  

Wohnen statt Büro 

Die deutlichste Veränderung zeichnet sich bei der Verteilung auf die einzelnen Immobiliensegmente ab. Während die Investoren ihre Gesamtquote stabil halten wollen, planen sie innerhalb ihrer Immobilienportfolios erhebliche Umschichtungen. Der Anteil von Wohnimmobilien soll von derzeit durchschnittlich 36 auf 41 Prozent steigen. Büroimmobilien sollen dagegen von 34 auf knapp 28 Prozent zurückgehen. 

„Das Wohnsegment entwickelt sich aktuell weiter, vor allem um moderne Wohnformen etwa für Senioren, Studenten oder Berufspendler“, erklärt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment. Diese stärkere Ausdifferenzierung trage dazu bei, das Interesse institutioneller Investoren zu steigern. Auch Logistikimmobilien sollen leicht zulegen. Ihr Portfolioanteil könnte von derzeit 13 auf 14 Prozent steigen. Einzelhandelsimmobilien und Hotels sollen mit rund neun beziehungsweise gut zwei Prozent dagegen weitgehend stabil bleiben.

Internationale Diversifikation gewinnt an Bedeutung

Neben der sektoralen Umschichtung wollen die institutionellen Anleger ihre Immobilieninvestitionen geografisch breiter aufstellen. Deutschland bleibt zwar der wichtigste Markt, soll bei Neuinvestitionen aber etwas an Gewicht verlieren. Derzeit ist Deutschland bei 75 Prozent der Befragten der dominierende Markt im Immobilienportfolio. Bei künftigen Investitionen soll dieser Anteil auf 73 Prozent zurückgehen. Das übrige Europa soll mit knapp 22 Prozent etwas stärker berücksichtigt werden. Für Nordamerika sind rund vier Prozent und für die Region Asien-Pazifik knapp zwei Prozent vorgesehen. Die geplanten Veränderungen fallen damit zwar moderat aus, bestätigen aber den bereits in der Vorjahresumfrage erkennbaren Trend zu einer stärkeren internationalen Diversifikation.

Immobilienrenditen: Anleger erwarten knapp vier Prozent

Trotz der Unsicherheit an den Immobilienmärkten haben die Investoren konkrete Renditevorstellungen. Bei Neuanlagen erwarten sie über sämtliche Regionen und Immobiliensegmente hinweg eine jährliche ausgeschüttete Mindestverzinsung von durchschnittlich knapp vier Prozent. Bei Investitionen in guten Lagen der sieben größten deutschen Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart rechnen 38 Prozent der Befragten für 2027 mit Nettoanfangsrenditen zwischen vier und 4,5 Prozent. Knapp ein Viertel erwartet Renditen zwischen 3,5 und vier Prozent.

Bei der Risikobereitschaft zeigt sich dagegen wenig Veränderung. 57 Prozent der Befragten geben an, dass ihre Risikoneigung gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben ist. Bei 26 Prozent ist sie gesunken, bei 17 Prozent gestiegen. Im Mittelpunkt stehen weiterhin vergleichsweise risikoarme Core- und Core+-Strategien. 67 beziehungsweise 62 Prozent der Investoren wollen in den kommenden zwölf Monaten in diese Segmente investieren. Value-Add-Strategien kommen für 56 Prozent infrage. Opportunistische Anlagen spielen mit elf Prozent dagegen eine untergeordnete Rolle.

Sanierung und Umnutzung statt Neubau

Neben klassischen Immobilieninvestments gewinnt die Revitalisierung bestehender Gebäude an Bedeutung. Für 61 Prozent der befragten Investoren ist sie derzeit ein Thema. Von diesen beschäftigen sich 74 Prozent mit Renovierungen und Sanierungen, 53 Prozent mit umfangreicheren Revitalisierungen und 47 Prozent mit möglichen Umnutzungen. Hintergrund sind unter anderem die gestiegenen Neubaukosten. Gleichzeitig können Investoren nicht mehr davon ausgehen, dass Immobilien allein durch langfristiges Halten automatisch an Wert gewinnen. Eine aktive Bewirtschaftung des Bestands, einschließlich Sanierung und Umnutzung, rückt deshalb stärker in den Mittelpunkt.

Künstliche Intelligenz verändert das Immobilienmanagement

Auch die Digitalisierung beschäftigt institutionelle Immobilieninvestoren zunehmend. Besonders groß ist das Interesse am Einsatz künstlicher Intelligenz (KI) bei der Erstellung von Berichten und der Prüfung potenzieller Investments. Drei Viertel der Befragten nutzen KI bereits für das Reporting oder planen einen entsprechenden Einsatz. Bei der Due Diligence sind es 63 Prozent. Auch Makroanalysen, Portfoliosteuerung, Risikomanagement sowie die Erstellung und Prüfung von Verträgen gehören zu den wichtigsten Anwendungsfeldern. Beim Thema Nachhaltigkeit zeichnet sich dagegen eine veränderte Gewichtung ab. Für 44 Prozent der Investoren hat ESG leicht an Bedeutung verloren, für weitere 17 Prozent sogar deutlich, bleibt für diese aber weiterhin wichtig. Neun Prozent messen ESG inzwischen kaum noch Relevanz bei. Für 30 Prozent ist das Thema unverändert wichtig.

Immobilien bleiben ein fester Portfoliobaustein

Die Umfrage von Universal Investment zeigt, dass institutionelle Anleger trotz schwieriger Marktbedingungen nicht grundsätzlich von Immobilien abrücken. Stattdessen wollen sie ihre Bestände gezielter auf laufende Erträge ausrichten, den Wohnanteil erhöhen und ihre regionale Diversifikation ausbauen. Die erwarteten weiteren Preiskorrekturen und die erschwerten Finanzierungsbedingungen bleiben allerdings wesentliche Unsicherheitsfaktoren. Entsprechend konzentrieren sich viele Investoren auf etablierte Risikoprofile und eine aktive Bewirtschaftung ihrer Immobilienbestände.