Chaos bei der Regulierung der Mieten: Mietendeckel, Bremse, Stopp - oder was jetzt?

Die auseinander zu halten, ist auch deswegen so schwer, weil die Begriffe von Experten, Fachpolitikern und selbst manchen Fachmedien kunterbunt durcheinander geworfen werden. Längst nicht überall, wo Mietendeckel drauf steht, ist auch Mietendeckel drin.

Fangen wir mit dem Mietendeckel an. Mit diesem ist einzig das gemeint, was es in Berlin zunächst gab und nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts, der am 15. April 2021 bekannt wurde, nie hätte geben dürfen, weil ein Bundesland für solche Regulierungen nicht zuständig sei, sofern sich der Bund schon darum kümmert. Aus der Sicht des Gerichts kümmert sich der Bund schon hinreichend um die Regulierung der Mieten. Der Mietendeckel setzte sich im Kern aus drei Komponenten zusammen: einem sofortigen Mietenstopp, vom Senat festgelegten Mietobergrenzen sowie Mietsenkungen, sofern die Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten wurden.

Einen bundesweiten Mietendeckel will nur die Linke

Die Mietobergrenzen reichten von 3,92 Euro pro Quadratmeter im Monat (Wohnung spätestens 1918 erbaut, ohne Bad und Sammelheizung) bis zu 9,80 Euro (Baujahre 2003 bis 2013). Der Mietendeckel betraf sowohl Bestandsmietverhältnisse als auch Anschlussvermietungen. Ausgenommen waren neue Wohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 fertig gestellt wurden. ->Wer will den Mietendeckel? Einen solchen Mietendeckel fordert von den sieben im Bundestag vertretenen Parteien laut vorliegenden Wahlprogrammen einzig die Partei Die Linke.

Mietpreisbremse: SPD und Grüne wollen verschärfen, die FDP will sie abschaffen

Das Stichwort Mietpreisbremse findet sich in deutlich mehr Wahlprogrammen. Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 vom Bund eingeführt und wird seither in vielen Städten und Regionen angewendet. Die Bundesländer weisen dazu Gebiete mit angespannter Wohnungslage aus. Die Mietpreisbremse betrifft keine Bestandsmieten, sondern einzig Neu- oder Anschlussvermietungen. Ausgenommen sind auch hier Neubauten, die im Fall der Bremse dann Neubauten sind, wenn sie frühestens Anfang Oktober 2014 bezugsfertig waren. Ausgenommen sind zudem Wohnungen, die umfassend saniert wurden.

Der Kern der Mietpreisbremse ist dieser: Die verlangte Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. Das Instrument soll dagegen wirken, dass bei Mieterwechseln von den Vermietern gewaltige Aufschläge vorgenommen werden. 2019 wurde die Regelung nachjustiert. Seither müssen Vermieter, die mehr Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete haben wollen, dies gegenüber neuen Mietern begründen. Können sich Vermieter dabei nicht auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, können sich Mieter gegen die Miethöhe wehren. Das Mietpreisbremsengesetz wurde zunächst für fünf Jahre beschlossen. Es wurde um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert.

-> Wer will die Mietpreisbremse? Die SPD und die Grünen wollen die Bremse verschärfen und die Befristung aufheben. Es soll sie also dauerhaft geben. Die Linke hält die Mietpreisbremse für unwirksam und will sie durch einen generellen Mietenstopp ersetzen. FDP und AFD wollen die Mietpreisbremse abschaffen. Wie CDU und CSU sich positionieren, ist noch offen. Ihr Wahlprogramm soll es spätestens Anfang Juli geben.

Grüne und SPD sind für eine Senkung der Kappungsgrenzen

Ein weiteres Instrument zur Mietenregulierung ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie betrifft Bestandsmieten und liegt grundsätzlich bei maximal 20 Prozent mehr Miete binnen drei Jahren. Auf angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent binnen drei Jahren. Die Mieterhöhungen dürfen nicht dazu führen, dass die Miete überm Mietspiegel liegt. Die Erhöhungen dürfen also nur innerhalb der Mietspiegel vorgenommen werden. -> Wer will schärfere Kappungsgrenzen? Auch wenn in den Wahlprogrammen nicht explizit von Kappungsgrenzen die Rede ist, wollen SPD und Grüne sie de facto verschärfen. Die Sozialdemokraten fordern, dass Mieten "für eine bestimmte Zeit nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden". Die Grünen schreiben in ihrem vorläufigen Wahlprogramm, sie wollten Mieterhöhungen innerhalb des Mietspiegels auf 2,5 Prozent im Jahr begrenzen. Die Linken wollen keine schärfere Kappungsgrenze, sondern einen generellen Mietenstopp (siehe oben). FDP und AFD wollen keine Regulierung der Mieterhöhungen im Bestand. CDU/CSU haben noch kein Wahlprogramm.

Mietenstopp, Mietenmoratorium und Mietobergrenzen

Vielfach ist von Experten, Fachpolitikern oder auch in Medien vom Stichwort Mietenstopp die Rede. Einen solchen Mietenstopp, so heißt es bisweilen, forderten etwa die SPD oder die Grünen. Das ist falsch. Einen Mietenstopp fordern einzig die Linken.

Die SPD schreibt in ihrem Wahlprogramm von einem Mietenmoratorium. Damit ist im Kern die oben beschriebene Senkung der Kappungsgrenze auf die Inflationsrate gemeint.

Die Grünen schreiben in ihrem vorläufigen Wahlprogramm von Mietobergrenzen im Bestand. Nach Auskunft von Christian Kühn, Sprecher der Grünen-Bundestagsfraktion für Bau- und Wohnungspolitik, sind damit keine Obergrenzen wie beim Berliner Mietendeckel gemeint, sondern die Werte aus den Mietspiegeln. Das heißt, diese Forderung ist nichts Neues, sondern beschreibt etwas, was es längst gibt. Die in Mietspiegeln genannten Werte sind bei Bestandsmietverhältnissen auch jetzt schon als Obergrenzen zu verstehen.

Reform der Mietspiegel könnte Mieten deutlich senken

Ein wichtiges Instrument bei der Mietenregulierung sind die Mietspiegel. Sie geben Mietern und Vermietern Orientierung. In die Spiegel fließen die Mietabschlüsse der jeweils vergangenen sechs Jahre ein. Wird dieser Zeitraum verlängert, führt das in der Regel zu geringeren Miethöhen in den Mietspiegeln. Die SPD will den Zeitraum der berücksichtigten Mietabschlüsse auf mindestens acht Jahre erweitern. Die Grünen fordern sogar eine Erweiterung auf 20 Jahre. Das heißt, in einen Mietspiegel von 2021 würden auch noch Mietabschlüsse von 2002 einfließen. Laut Maklerverband IVD würde eine Erweiterung auf 20 Jahre zu Mietreduzierungen von durchschnittlich 18 Prozent führen, in Berlin sogar von 25 Prozent. Basis der IVD-Erhebung sind Daten aus 115 Groß- und Mittelstädten. Von anderen Parteien sind Reformpläne für die Mietspiegel nicht bekannt.

Wie steht Armin Laschet zur Mietpreisbremse?

Mit Blick auf all diese Pläne spricht nichts dafür, dass es einen bundesweiten Mietendeckel geben wird. Sofern SPD und/oder Grüne der nächsten Bundesregierung angehören, könnte es zu Verschärfungen bei der Mietpreisbremse oder den Kappungsgrenzen kommen. Zudem könnte der Betrachtungszeitraum der Daten für Mietspiegel erweitert werden, was die Mieten dämpfen könnte. Die große Unbekannte ist derweil die Union. Wie sie sich zu Mietenregulierungen positionieren könnte, mag ein Blick in den Koalitionsvertrag der schwarz-gelben Landesregierung in Nordrhein-Westfallen klären. In dem Vertrag von 2017 nahm sich die von Armin Laschet geführte Koalition vor, die Mietpreisbremse abzuschaffen. Allerdings: Die Bremse gibt es in dem bevölkerungsreichsten Bundesland noch immer. Wie sich Armin Laschet in seiner neuen Funktion als Kanzlerkandidat von CDU und CSU zur Mietpreisbremse oder anderen Instrumenten zur Regulierung der Wohnungsmieten positionieren wird, erscheint vor diesem Hintergrund völlig offen.