Geschlossene Fonds: Enormer Anstieg des Angebots

2022 erhöhte sich nach einer Studie der Ratingagentur Scope das Angebotsvolumen für geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) für Privatanleger (Publikumsfonds). Gegenüber 2021 (764 Millionen Euro) stieg das Volumen um 491 Millionen – 64 Prozent – auf 1,26 Milliarden Euro. Drei Viertel der Summe betrafen Immobilienfonds, während die restlichen Anlageklassen Privat Equity (15 Prozent) und Erneuerbare Energien (zehn Prozent) zusammen das restliche Viertel einnahmen. Fonds mit anderen Anlagen wie Infrastruktur, Flugzeuge oder Multi-Asset, wie sie zum Teil in den Jahren zuvor angeboten wurden, kamen 2022 nicht neu auf den Markt. Durch den enormen Anstieg des Zeichnungsangebots übertraf das prospektierte Angebotsvolumen 2022 sogar das Volumen aus dem Jahr 2019 (1,24 Milliarden Euro). Es stellt damit den Höchstwert der vergangenen sechs Jahre (2017 bis 2022) dar (siehe Grafik 1).

Die größten Geschlossenen Publikumsfonds

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 21 Publikums-AIF von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zum Vertrieb zugelassen. Obwohl dies drei Fonds weniger waren als die Zahl neu zugelassenen Fonds 2021 waren, erhöhte sich das Angebotsvolumen stark. So kamen vier AIF auf den Markt, deren prospektiertes Eigenkapital jeweils über der Marke von 100 Millionen Euro lag und die zusammen alleine 54 Prozent des Angebotsvolumens auf sich vereinen. Die größten neuzugelassenen Fonds nach prospektierten Anlagevolumen sind der Jamestown 32 (261 Millionen Euro), der DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal (202 Millionen Euro) sowie der Wealthcap Immobilien Deutschland 47 und der MIG Fonds 17 (jeweils rund 105 Millionen Euro).

Jamestown 32, der mit Abstand größte neuzugelassene geschlossene Fonds, soll qualitativ hochwertige, vermietete Einzelhandels-, Büro- und Mietwohnobjekte in den wichtigsten Metropolen der USA zu erwerben. „Wir sammeln jetzt Kapital bei den Anlegern ein, um bei den zu erwartenden Opportunitäten schnell zuschlagen zu können. Nach unserer Einschätzung werden spätestens Mitte 2023 die Verkäufer von Immobilien gesunkene Preise akzeptieren. Diese Chance möchten wir nutzen und zu diesem Zeitpunkt mit ausreichend Kapital versorgt sein“, so Fabian Spindler, Geschäftsführer von Jamestown.

Den Vorgängerfonds Jamestown 31 hatten mehr als 9.000 Anleger mit 610 Millionen US-Dollar Eigenkapital gezeichnet. Der Kölner Initiator kann auf eine lange Expertise mit US-Immobilien und einem guten Track Record zurückblicken, die vor allem mit Christoph Kahl verbunden wird. Der Jamestown-Gründer zog sich Ende 2022 nach 45 Jahren aus der Geschäftsführung zurück und verkaufte 50 Prozent seiner Anteile an der Jamestown Group an das US-amerikanische Immobilienunternehmen Simon Property Group, hält aber weiterhin zusammen mit seiner Frau noch 25 Prozent Anteile am Unternehmen.

Auch der zweitgrößte Fonds, der DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV, offeriert Investoren die Beteiligung an Immobilien in den USA. Der Münchner Initiator DF Deutsche Finance hat zudem 2022 einen weiteren Fonds, der DF Deutsche Finance Investment Fund 20 – Club Deal Boston III an den Markt gebrachte. Beide Fonds investieren in Labor- und Büroimmobilien im Großraum Boston. Zusammen mit dem Jamestown-Fonds werden von diesen drei Fonds rund 44 Prozent des gesamten Angebotsvolumens bzw. rund 58 Prozent des Angebotsvolumens in der Assetklasse Immobilien des Jahres 2022 in US-Immobilien investiert. Wealthcap Immobilien Deutschland 47 der zur Hypo- und Vereinsbank gehörenden Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft setzt dagegen auf deutsche Gewerbeimmobilien.

Bei dem MIG Fonds 17 der HMW Unternehmensgruppe handelt es sich um einen Venture Capital Fonds, der in junge europäische Technologieunternehmen investiert. Zusammen stellen die Top 5 Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) DF Deutsche Finance, Jamestown US Immobilien, Wealthcap, MIG Captal AG und die HEP Kapitalverwaltung über insgesamt sieben Publikums-AIF ein Angebotsvolumen in Höhe von rund 913 Millionen Euro, was knapp drei Viertel des Neuangebotes 2022 entspricht (siehe Tabelle).

Investoren waren 2022 etwas zurückhaltender

Die neuen am Markt angebotenen Fonds wurden erwartungsgemäß nicht im Jahr der Zulassung vollständig von den Anlegern gezeichnet. Angeboten wurden zudem noch einige in den Vorjahren bereits zugelassene, aber noch nicht ausplatzierte Fonds. Insgesamt investierten Anleger 2022 rund 1,19 Milliarden Euro in 57 geschlossene Publikums-AIF. „Damit sank das platzierte Eigenkapitalvolumen gegenüber dem Vorjahr mit rund 1,29 Milliarden Euro leicht um acht Prozent und zeigte sich damit annähernd stabil“, heißt es in der Studie „Angebotsvolumen und Platzierungszahlen 2022 -Geschlossene Publikums-AIF“ von Scope Fund Analysis. Im vergangenen Jahr wurden 41 Prozent des investierten Kapitals in Fonds angelegt, die auch 2022 neu zugelassen wurden und 37 Prozent in 2021 zugelassene Fonds investiert. Die restlichen rund 22 Prozent wurden in den Fonds, die noch in den Jahre 2019 und 2020 zugelassen wurden, platziert. Typische Investoren sind dabei wegen Mindesteinlagen von 10.000 Euro bis 50.000 Euro eher vermögende Privatanleger. Das Kapital ist über Jahre gebunden. So weist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in ihrem Internetauftritt GeschlossenePublikumfonds auf einen Blick auf die eingeschränkte Handelbarkeit der Fondsanteile hin: „Da Sie vor dem Ende der Laufzeit des Publikumsfonds als Anleger kein Rückgaberecht besitzen und die Anteile an einem geschlossenen Publikumsfonds üblicherweise nicht an der Börse gehandelt werden, lassen sich solche Anteile vor Laufzeitende des Fonds nur schwer weiterverkaufen.“ Vermittler, die von oft überdurchschnittlich hohen Provisionen der Geschlossenen Publikums-AIF profitieren, weisen oft auf die Steuervorteile und hohe Gewinnchancen dieser Fonds hin. Diese resultieren weitgehend aus dem relativ hohen Fremdkapitaleinsatz vieler Geschlossener Fonds.

Zinsanstieg trübt Aussichten für Geschlossene Fonds ein

Der starke Zinsanstieg seit Mitte vergangenen Jahres bedroht das Geschäft der Initiatoren nun vom mehreren Seiten. Weil der Darlehenszins zum Teil die Mietrendite vieler Immobilien übersteigt, rechnen sich immer weniger Neuemissionen. Fonds, die bereits im Vertrieb sind, aber noch keine Objekte erworben haben (Blindpools), könnten in Schwierigkeiten geraten, wenn die Anschubfinanzierung ausläuft, zu wenige Anteile vermittelt werden und keine Objekte mit Mietrenditen über den neuen Darlehenszins erhältlich sind. Aber auch von Seite der Fondsanleger müssen die Fondsanbieter mit einem deutlich schwierigeren Geschäft rechnen. Die Anleger bekommen für sicherere und jederzeit verfügbare Zinsanlagen nun wieder lukrative Zinsen, weshalb sie weniger in riskante Fonds investieren werden, zumal viele Anlageklassen wie Immobilien aktuell sogar nominal an Wert verlieren. „Hinsichtlich des Platzierungsvolumens 2023 rechnet Scope mit einem Niveau deutlich unter dem des Jahres 2022“, so das Fazit der Analystinnen Stephanie Lebert, Hosna Houbani und Sonja Knorr der Scope-Studie.