Sachwerte-Test 2026: Das sind die besten Anbieter

Vertrauen ist im Sachwertbereich kein weicher Faktor, sondern eine zentrale Voraussetzung für funktionierende Märkte. Genau das ist ein wesentliches Ergebnis einer Private-Banking-Umfrage von Scope unter professionellen Investoren.

Das Bedürfnis nach faktenbasierter Reputation bei Sachwertinvestments hat die Stiftung Finanzbildung Consulting aufgegriffen und für TiAM Advisor Services eine umfassende Metastudie innerhalb der Real-Asset-Branche durchgeführt. Das Landshuter Consulting- und Analysehaus ist das Sozialunternehmen der gemeinnützigen Stiftung Finanzbildung, die sich seit Jahren für Transparenz und Finanzverständnis engagiert. Mit „Meta“ ist hier ausdrücklich nicht der Technologiekonzern gemeint, sondern das griechische Präfix im Sinne von: übergeordnet, zusammenführend, einordnend.

Im Fokus der Studie steht die systematische Zusammenführung öffentlicher Marktdaten für Publikums- und Spezial-AIF (Alternative Investmentfonds). Ergänzt werden diese um verfügbare Performancekennzahlen, Unternehmensdaten sowie externe Bewertungen. Auf diese Weise entsteht ein verdichtetes Gesamtbild des Marktes – gewissermaßen eine journalistische Pre-Due-Diligence vor der individuellen Analyse durch den Investor.

Weniger Produkte und mehr Wahrheit: Der Markt sortiert – endlich

Der Markt für Geschlossene Publikums-AIF ist im Jahr 2025 nicht verschwunden, aber deutlich schmaler, vorsichtiger und selektiver geworden. Das prospektierte Angebotsvolumen sank auf 369 Millionen Euro und lag damit um 62 Prozent unter dem Vorjahr. Auch das platzierte Eigenkapital ging zurück auf rund 438 Millionen Euro, nach 572 Millionen Euro im Jahr 2024.

Auffällig ist zudem die Struktur des Angebots: Von den zehn neu zugelassenen Publikums-AIF entfielen sämtliche Produkte auf Immobilienfonds. Das unterstreicht die gegenwärtige Verengung des Marktes auf vermeintlich verständliche und vertriebsfähige Assetklassen. Gleichwohl wurden weiterhin Infrastruktur- und Energiefonds aus Vorjahresangeboten platziert.

Die rückläufigen Zahlen greifen jedoch zu kurz, wenn man sie ausschließlich als Nachfrageschwäche interpretiert. Vielmehr spiegeln sie ein Bündel struktureller Belastungsfaktoren wider: die Attraktivität festverzinslicher Anlagen, das schwierige Immobilienumfeld, zunehmender Wettbewerb durch ELTIF-Strukturen sowie eine spürbare Verunsicherung vieler Anleger durch Krisen- und Ausfallmeldungen im Sachwertsegment.

Zugleich verändert sich die Herangehensweise institutioneller Investoren. Zunehmend gilt das Prinzip: Zuerst wird die Assetklasse definiert, dann das konkrete Investment, und erst anschließend wird die rechtliche Struktur gewählt.

Ein zentraler Punkt ist dabei die Differenzierung zwischen Absatzschwäche und Produktlogik. Geschlossene Publikums-AIF leiden derzeit unter einer zurückhaltenden Zeichnungsbereitschaft. Im Unterschied zu Offenen Immobilienfonds stehen sie jedoch nicht unter unmittelbarem Rückgabedruck und sind daher nicht zu Notverkäufen gezwungen. Gerade in einem angespannten Marktumfeld ist das ein oft unterschätzter Stabilitätsvorteil.

Anleger wollen keine Produkte. Sie wollen Sicherheit

Hier ist der Bezug zur Scope-Umfrage zentral. Laut Sonja Knorr, Managing Director und Head of Alternative Investments bei Scope Fund Analysis, steht für 78 Prozent der Befragten der Werterhalt an erster Stelle, gefolgt von Diversifikation (62 Prozent) und Gesamtrendite (57 Prozent).

Zugleich benennt die Umfrage die zentrale Achillesferse des Marktes: das Reputationsrisiko durch unerfahrene Asset-Manager. Genau hier liegt der Schlüssel zum Verständnis der aktuellen Marktsituation. Das Problem der Publikums-AIF ist weniger die ökonomische Logik von Sachwertinvestments als vielmehr die Frage des Vertrauens in die handelnden ­Akteure.

Klaus Wolfermann, Vorstand des VKS-Verbands, bringt es auf den Punkt:„Die Branche hat kein Zahlenproblem. Sie hat ein Vertrauenspro­blem.“ Diese Einschätzung trifft den Kern der Entwicklung. Denn die schwächeren Platzierungszahlen lassen sich nicht allein durch makroökonomische Faktoren erklären, sondern auch durch beschädigte Glaubwürdigkeit infolge prominenter Problemfälle im Markt. Sein zweites zentrales Diktum ist ebenso richtungsweisend:„Risikokommunikation ist kein Vertriebshindernis. Sie ist das Fundament jeder ehrlichen Kundenbeziehung.“

Der entscheidende Filter – der Asset-Manager

Genau an diesem Punkt setzt die TiAM-AIF-Metastudie an. Im Zentrum der Analyse steht der Asset-Manager beziehungsweise der Emittent. In der ab Jahresmitte verfügbaren Gesamtstudie bildet die Anbieteranalyse den ersten Schritt jeder fundierten Due Diligence.

Berücksichtigt werden dabei nicht nur klassische Ratings, sondern auch Historie, Performance, Zweitmarktdaten sowie Bilanzkennzahlen. Der Ansatz folgt einer klaren Logik: In einem enger werdenden Markt entscheidet nicht mehr die Produktidee allein, sondern die Qualität des Anbieters.

Bemerkenswert ist, dass die Marktverengung nicht zu einer Erosion, sondern zu einer stärkeren Konzentration auf robuste Anbieter geführt hat. 67 Prozent des Platzierungsvolumens im Jahr 2025 stammen aus Angeboten des Jahres 2024. Bestandsprodukte mit laufendem Vertrieb funktionieren also weiterhin. Zugleich vereinten die fünf größten Anbieter rund 244 Millionen Euro beziehungsweise 56 Prozent des gesamten platzierten Eigenkapitals auf sich. Dazu zählen Munich Private Equity Funds, Hahn Gruppe, US Treuhand, ILG und Primus Valor.

Die zentrale Schlussfolgerung lautet: Der Markt schrumpft nicht wahllos, sondern sortiert sich qualitativ. Anbieter mit kontinuierlicher Platzierungshistorie, klaren Nutzungsarten und verständlichen Konzepten haben im aktuellen Umfeld deutlich bessere Chancen als Häuser mit wechselnden Strategien oder geschwächter Reputation.

Die Sieger – keine Überraschung, sondern Konsequenz

Die Anbieteranalyse geht bewusst über reine Volumenbetrachtungen hinaus. Sie berücksichtigt auch Emittenten, die inzwischen in Richtung ELTIF migriert sind oder als Investmentboutiquen im institutionellen Bereich agieren.

Offene Immobilienfonds: der Blick in den Spiegel

Für die Einordnung geschlossener AIF ist der Blick auf offene Immobilienfonds unverzichtbar. Der Markt ist aktuell geprägt von Unsicherheit, schwachen Transaktionsmärkten, deutlichen Mittelabflüssen und punktuellen Rücknahmeaussetzungen. Diese Entwicklung belastet nicht nur die Wahrnehmung von Immobilienanlagen insgesamt, sondern macht auch strukturelle Unterschiede deutlich: Offene Fonds stehen unter Liquiditätsdruck, während geschlossene Strukturen diesen systembedingt vermeiden.

ELTIF: neue Hülle, alte Wahrheit

Der ELTIF hat sich im Jahr 2025 zur dynamischsten Produktgattung im Private-Market-Segment entwickelt. Die Zahl der Neuzulassungen sowie das verwaltete Vermögen sind deutlich gestiegen.

Gleichzeitig gilt: Das Vehikel verändert den Zugang zum Markt, nicht die Qualität der zugrunde liegenden Assets. Risiken bleiben bestehen – unabhängig von der regulatorischen Hülle.

Eine eigene TiAM-ELTIF-Meta-Studie ist bereits in Vorbereitung und wird im Herbst erscheinen.

Die Zukunftsfrage: Struktur folgt Asset

Die spannendste Entwicklung liegt deshalb woanders: in der Frage nach der richtigen Struktur. Offen oder geschlossen ist keine ideologische Entscheidung mehr. Sondern eine funktionale. Illiquide Assets brauchen Stabilität.
Liquidere Strategien brauchen Flexibilität. Der Markt beginnt gerade erst, diese Differenzierung sauber zu denken. Genau hier liegt enormes Innovationspotenzial.

Fazit:

Vertrauen ist kein Soft Fact – sondern die Währung des Marktes

Der entscheidende Faktor im Markt bleibt Vertrauen. Dieses entsteht durch Transparenz, belastbare Daten und nachvollziehbare Leistungsbilanzen.Die individuelle Due Diligence des Investors bleibt unerlässlich. Studien wie die TiAM-AIF-Meta-Studie können jedoch Orientierung und Struktur bieten.

Der Markt für Publikums-AIF ist 2025 kleiner geworden, aber nicht schwächer im Kern. Er verliert Volumen, gewinnt jedoch an Qualität. Die Gewinner sind Anbieter mit Spezialisierung, Erfahrung und glaubwürdiger Kommunikation.

Sachwerte bleiben ein zentraler Bestandteil diversifizierter Portfolios – vorausgesetzt, die Auswahl der Partner stimmt.

Denn am Ende gilt: Denken Sie an Werte – im doppelten Sinn.