Mit globalen REITs sind zwölf bis 15 Prozent drin

Laut Hazelview Investments‘ „2022 Global Public Real Estate Outlook Report“ sind börsennotierte globale Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) erneut gut positioniert, um als inflationssichernde Anlageklasse zu dienen. Diese werden von einer anhaltenden wirtschaftlichen Erholung profitieren, die zu einem weiteren Jahr mit überdurchschnittlichem Wachstum führen wird. In dem aktuellen Bericht erklärt das Hazelview-Investment-Team in Kanada, den Vereinigten Staaten, Europa und Asien zum einen die Umstände, die zu einem erfolgreichen Jahr 2021 für die REITs beigetragen haben.

Die kommenden zwei Jahre sollten ertragreich sein

Darüber hinaus stellt das Team die Fundamentaldaten vor, die eine starke Performance 2022 unterstützen werden. „Betrachtet man unsere Bewertungsmodelle für den globalen REIT-Sektor, so zeigt die aktuelle Preisgestaltung ein Aufwärtspotenzial von 19 Prozent auf gewichteter Durchschnittsbasis zu unserem zukunftsorientierten inneren Wert", sagt Corrado Russo, Senior Managing Director, Investments und Head of Public Real Estate Investments von Hazelview. „Das entspricht einer annualisierten Gesamtrendite von zwölf bis 15 Prozent, wenn man die aktuellen Dividenden mit einbezieht und von einem Zeitfenster von zwei Jahren bis zur Annäherung an den inneren Wert ausgeht."

REITs sind unterbewertet

Der Bericht geht weiterhin davon aus, dass REITs derzeit mit einem Abschlag im Vergleich zu globalen Aktien auf historischer Basis gehandelt werden. Das Potenzial für eine anhaltende Inflation aber werde das Ertragswachstum und letztlich die Immobilienbewertungen in die Höhe treiben. „Das Potenzial für Mieterhöhungen ist in den meisten Immobilienmärkten so hoch wie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr. REITs sind dadurch in der Lage, inflationäre Kostensteigerungen weiterzugeben, was zu einem Anstieg der Erträge führt", sagt Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin und Leiterin des Deutschland-Büros von Hazelview. „Wir gehen davon aus, dass das Ertragswachstum im Jahr 2022 der wichtigste Performancetreiber für Immobilientypen wie Wohnimmobilien in Nordamerika, Mobilfunktürme, Rechenzentren, Logistikgebäude und Self Storage sein wird, da diese überproportiona von steigenden Marktmieten profitieren."

Fünf Bereiche sind besonders lukrativ

Dem Bericht zufolge sind die fünf wichtigsten Investitionsmöglichkeiten: Logistikflächen in Nordamerika profitieren von Unterbrechungen der Lieferkette und niedrigen Lagerbeständen Neben dem Boom im Online-Handel, der durch die Pandemie beschleunigt wurde und in einer starken und wachsenden Nachfrage nach Logistikflächen resultierte, hat die Inflation zu höheren Transport- und Lohnkosten geführt. Dies veranlasst Mieter, schnell zu handeln, um sich Flächen auf der sogenannten „letzten Meile“ zu sichern, um die Waren an ihre Kunden zu liefern. Da sich die Weltwirtschaft in den nächsten zwei bis drei Jahren von der Krise in der Lieferkette erholen wird, wird auch der Lagerbestand wieder aufgefüllt. Dadurch wird sich die Nachfrage nach Flächen um bis zu etwa 51 Millionen Quadratmeter erhöhen.

Wohnimmobilien in den USA sind aussichtsreich

Günstige Angebots- und Nachfragedynamik bei Wohnimmobilien in den USA führt zuüberdurchschnittlichem Mietwachstum Die Preissetzungsmacht der Vermieter hat sich schneller als erwartet regeneriert, und die Wohnungsmieten haben sich von den Auswirkungen der Pandemie stark erholt, was auf einen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum zurückzuführen ist. Das Wachstum der Neuvermietungen und die sinkende Fluktuation der Bewohner führen zu einem hervorragenden Comeback der Marktmieten.

In den USA sind Mieter auf dem Vormarsch

Hinzu kommt der immer stärker werdende Trend, dass Millennials Wohnraum eher mieten als kaufen – ein Trend, der auch durch die steigenden Kosten für Wohneigentum beeinflusst wird. Vor allem im Bereich der Fertighäuser hat es wegen Faktoren wie restriktiven Raumordnungsgesetzen und -vorschriften einen Mangel bei der Entwicklung gegeben. Aus der Angebotsperspektive profitiert der Mietwohnungssektor für Einfamilienhäuser davon, dass seit der Finanzkrise 2008 zu wenig in den Bau neuer erschwinglicher Wohnungen investiert wurde. Dies hat zu einem Wohnungsmangel geführt, der weder leicht noch schnell behoben werden kann.

Europäische Büro-REITs bieten Arbitrage-Möglichkeiten

Attraktive Arbitrage-Möglichkeiten bei europäischen Büro-REITs, die mit erheblichem Abschlag gegenüber den Bewertungen des privaten Marktes gehandelt werden Für den Anleger bieten europäische Büro-REITs eine sehr liquide und damit schnelle Anlagemöglichkeit zu Preisen, die deutlich unter denen der Vergleichstransaktionen von Büroimmobilien am direkten Markt liegen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien auf dem direkten Markt ist nach wie vor robust, und die Käufer sind auf der Suche nach langfristigen, Cashflow generierenden Objekten mit attraktiven Renditen im Vergleich zu Erträgen von Staatsanleihen.

Die Aussichten für Büroimmobilien sind nicht düster

Auf dem gelisteten Markt hingegen hat die negative Stimmung über die langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf Büroflächen eine Chance geschaffen. Unserer Beobachtung nach sind die Aussichten nicht annähernd so düster, wie die Schlagzeilen vermuten lassen. Europa ist in der Lage, sich im Vergleich zu anderen globalen Büromärkten durchzusetzen, da die Pendlerzeiten kurz sind (lange Pendlerzeiten sind ein Grund für die Beliebtheit der Heimarbeit weltweit). Zudem wird die Wirtschaft hauptsächlich von kleinen und mittleren Unternehmen getragen, denen es leichter fiel, ihre Mitarbeiter während der ersten Erholungsphase nach der Pandemie an den Arbeitsplatz zurückzuholen.

In Asien sind Rechenzentrum attraktiv

Rechenzentren in Asien lassen bis 2022 ein starkes Ertragswachstum erwarten. Die frühzeitige Einführung von Cloud Computing und die Ausgaben für Unternehmens-Software sind zwei Trends, die asiatische Rechenzentren für ein überdurchschnittliches Wachstum im nächsten Jahr positionieren. Die Pandemie hat den Zeitplan für die Cloud-Einführung in Asien um drei bis fünf Jahre beschleunigt, denn die wachsende Zahl von Außendienstmitarbeitern hat mittelständische und große Unternehmen dazu veranlasst, ihre IT-Infrastruktur in die Cloud zu verlagern. Es wird erwartet, dass gerade Betreiber in Singapur und Japan in diesem Sektor überdurchschnittlich gut abschneiden werden.

In Singapur gibt es ein Moratorium für den Bau neuer Rechenzentren

In Singapur hat ein Moratorium für den Bau neuer Rechenzentren zu einer der niedrigsten Leerstandsraten weltweit (ca. zwei Prozent) für einen Tier-1-Markt geführt. Die Rolle Singapurs als Drehscheibe für Rechenzentren im asiatisch-pazifischen Raum ergibt sich aus drei Faktoren: dem stabilen Stromnetz des Landes, der Nähe zu Südostasien und vielen Unterwasserkabeln, die den asiatisch-pazifischen Raum, Europa und Nordamerika miteinander verbinden. Und angesichts der starken Nachfrage von Cloud-Service-Anbietern werden voraussichtlich Vermieter mit bereits genehmigten Erweiterungen und neuen Entwicklungen profitieren, bis das Angebotsmoratorium gelockert wird. In Japan, wo sich der Markt für Rechenzentren (derzeit 489 Megawatt) von 2021 bis 2024 verdoppeln soll, profitiert Tokio von der Verfügbarkeit von Strom und einer Reihe von Übertragungsleitungen in diesem Gebiet. Als eines der wichtigsten Finanz- und Technologiezentren im asiatisch-pazifischen Raum dürfte Tokio in Zukunft eine starke Flächennachfrage verzeichnen, insbesondere von sogenannten „Hyperscale“-Kunden mit globaler Präsenz.

Mobilfunkmasten auf der ganzen Welt profitieren von der 5G-Einführung

Mobilfunkmasten auf der ganzen Welt profitieren von 5G-Einführung Die weltweite Nachfrage nach Mobilfunkmasten wird im nächsten Jahr voraussichtlich ein Rekordniveau erreichen, angetrieben durch die Einführung von 5G-Mobilfunknetzen. Es wird prognostiziert, dass die mobile Datennutzung bis 2026 um über 25 Prozent zunehmen wird. Da sich sowohl die Anzahl der Geräte als auch der Datenverkehr pro Gerät im Jahr 2022 beschleunigen wird, wird auch der Bedarf an Funkmastflächen steigen. Dies wiederum wird dazu führen, dass Mobilfunkbetreiber neue Telekommunikationsanlagen entweder an einem neuen Standort errichten oder an einem bestehenden hinzufügen. Aus wirtschaftlicher Sicht schneiden diese Türme besser ab, wenn sie von einem Turm-REIT betrieben werden: Dieser kann die Kundendichte (Anzahl von Mobilfunkbetreibern) auf dem Turm erhöhen, um eine höhere Rendite zu erzielen, während es sehr unwahrscheinlich ist, dass ein Mobilfunkbetreiber Flächen an einen Wettbewerber vermietet. Das bedeutet, dass die Mobilfunkbetreiber ihre Mastportfolios zu einer niedrigen Anfangsrendite an einen REIT verkaufen können. Das ermöglicht ihnen die Kapitalbeschaffung, während der REIT ein Portfolio mit erheblichem Wachstumspotenzial erwirbt.

Ausgewählte REIT-Fonds

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien Europa/Euro-hedged

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/USA

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/Asien

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/Global