Wenn Liquidität zur Illusion wird

Es waren Headlines wie „Krankenkas­sen verlieren 500 Millionen Euro durch Immobilienfonds“, die Mitte 2026 in den Medien zu lesen und im Nachrichtenfernsehen zu sehen waren. Kaum eine Assetklasse hat in den vergangenen Monaten einen vergleichbaren Vertrauensverlust erlebt wie die Offenen Immobilienfonds. Was lange als Inbegriff einer stabilen, konservativen und inflationsgeschützten Sachwertanlage galt, steht plötzlich unter erheblichem Rechtfertigungsdruck.

Bewertungsabschläge, negative Renditen, milliardenschwere Mittelabflüsse und mittlerweile sechs Fonds mit ausgesetzter Anteilsrücknahme prägen die Schlagzeilen. Hinzu kommen die genannten News über erhebliche Verluste institutioneller Anleger – von Versorgungswerken über Krankenkassen bis hin zu Stiftungen. Meist sind diese konkreten Verluste nicht auf Offene Immobilienfonds, sondern auf Club-Deal und andere immobilienbasierte Finanzkonstruktionen zurückzuführen, aber sie laufen alle unter dem Überbegriff Immobilienfonds.

Mehr als eine Marktstörung

Seit Anfang 2026 mussten bereits mehrere Offene Immobilienfonds die Rücknah­me von Anteilen aussetzen oder ihre Abwicklung einleiten. Betroffen sind unterschiedliche Investmentstrategien. Damit wiederholt sich ein Muster, das viele Marktteilnehmer bereits aus der Finanzkrise 2008 kennen. Parallel dazu verloren Offene Immobilienfonds ihren jahrzehntelangen Wettbewerbsvorteil gegenüber festverzinslichen Anlagen. Während sichere Anleihen wieder attraktive Renditen boten, mussten Immobilienfonds gleichzeitig Wertkorrekturen verkraften. Die Folge waren erhebliche Mittelabflüsse. Allein im Jahr 2025 belief sich der Nettoabfluss der Branche auf rund 7,6 Milliarden Euro. Und dies wird sich fortsetzen.

Daten erzählen eine andere Geschichte

Bemerkenswert ist allerdings, dass sich die operative Qualität vieler Immobilienportfolios deutlich robuster präsentiert, als die öffentliche Wahrnehmung vermuten lässt. Eine aktuelle Scope-Marktstudie zeigt, dass die durchschnittliche Vermietungsquote der untersuchten Fonds weiterhin bei rund 92,5 Prozent liegt. Gleichzeitig bewegen sich die durchschnittlichen Fremdkapitalquoten mit rund 18 bis 19 Prozent auf einem konservativen Niveau deutlich unterhalb der regulatorischen Obergrenze.

Auch die Liquiditätsquote liegt mit knapp 15 Prozent weiterhin erheblich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote. Vor allem hochwertige Core-Immobilien in guten Lagen erweisen sich weiterhin als vergleichsweise widerstandsfähig. Damit wirft Scope einen fundierten, differenzierteren Blick auf den zugrunde liegenden Markt Offener Immobilienfonds.

Für institutionelle Investoren sind Offene Immobilienfonds in erster Linie ein strategischer Portfoliobaustein zur Stabilisierung. Gerade deshalb hat die aktuelle Entwicklung eine weit größere Tragweite als kurzfristige Wertschwankungen. Wer über Jahre Bewertungsreserven aufgebaut hat und nun gleichzeitig Abschreibungen, eingeschränkte Liquidität sowie eine kritische öffentliche Wahrnehmung erklären muss, gerät unter starken Rechtfertigungsdruck. Gremien, Aufsichtsräte und Anlageausschüsse stehen zunehmend vor der Frage, ob die ursprünglichen Investitionsentscheidungen noch den heutigen Erkenntnissen entsprechen.

Damit rückt die Qualität der gesamten Investment-Governance in den Mittelpunkt. Welche Annahmen wurden bei der Due Diligence getroffen? Welche Stressszenarien wurden berücksichtigt? Welche Liquiditätsrisiken wurden tatsächlich bewertet? Diese Fragen entscheiden künftig stärker über das Vertrauen in institutionelle Kapitalanlage als kurzfristige Jahresrenditen. Gerade in Krisenzeiten sind hektische Portfolioentscheidungen selten die beste Lösung. Institutionelle Anleger sollten vielmehr ihre Immobilienquote strategisch überprüfen und zwischen strukturellen Risiken einzelner Produkte sowie der grundsätzlichen Bedeutung von Sachwerten unterscheiden.

Das Wichtigste ist, die Immobilienquoten nicht isoliert zu betrachten, sondern die Portfolioarchitektur ganzheitlich zu bewerten. Diese spielt eng mit Zins-, Infrastruktur- und Private-Markets-Allokationen zusammen. Im Forecast sollten diese Prognosen ebenso erhoben werden wie in der laufenden Überwachung der Liquiditätsentwicklung, Vermietungsquoten und Bewertungsreserven. Das größte Defizit besteht bei der Würdigung der disruptiven Marktsituation darin, Gremienentscheidungen anhand dokumentierter Stressszenarien nicht regelmäßig zu überprüfen.

Wenn dies als Lehre von verantwort­lichen Gremiumsmitgliedern gezogen wird, wäre viel Resilienz gewonnen. Ebenso wichtig ist die Frage nach geeigneten Ergänzungen innerhalb der Portfolioarchitektur. Je nach Anlagestrategie können Infrastrukturinvestments, Private Real Estate Debt, ausgewählte ELTIF-Strukturen mit langfristigen Sachwertinvestitionen oder qualitativ hochwertige börsennotierte Immobiliengesellschaften einzelne Funktionen Offener Immobilienfonds im Portfolio ergänzen.

Interessant erscheint auch das seit 2026 möglich gewordene geschlossene Sondervermögen auch für Immobilieninvestments. Sie alle ersetzen die Offenen Immobilienfonds nicht vollständig, können jedoch Liquiditätsprofile, Renditequellen und Diversifikation sinnvoll erweitern.

Vertrauen durch robuste Architektur

Für institutionelle Anleger ergibt sich daraus eine weitreichende Erkenntnis: Künftig wird nicht allein die Auswahl einzelner Fonds über den Anlageerfolg entscheiden, sondern die Qualität der gesamten Entscheidungsarchitektur. Resiliente Portfolios entstehen dort, wo Transparenz, Diversifikation, professionelle Governance und realistische Liquiditätsannahmen konsequent zusammengeführt werden. Genau darin liegt die eigentliche Lehre der aktuellen Marktsituation.

Offene Immobilienfonds bleiben ein Bestandteil langfristiger Sachwertstrategien. Sie müssen wieder als das verstanden werden, was sie sind: Beteiligungen an realen Immobilienmärkten – mit allen Chancen, aber auch mit den unvermeidbaren Grenzen ihrer Liquidität. Für institutionelle Investoren bedeutet dies einen Perspektivwechsel: weg von der isolierten Betrachtung einzelner Produkte, hin zur belastbaren Portfolioarchitektur.