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Round Table Immobilien: Hohe Inflation macht Immobilienfonds attraktiver

Welche Rolle spielen die explodierten Inflationsraten für Immobilienfonds, wie gehen die Manager mit steigenden Zinsen um und welche Relevanz hat das Thema Nachhaltigkeit? Diese und andere Fragen standen beim TiAM-Round-Table „Immobilien“ im Mittelpunkt der Expertendiskussion

02.08.2022 | 07:40 Uhr von «R. Kohl / A. Niederländer»

TiAM: Bei den zehnjährigen Bundesanleihen stieg die Rendite zuletzt von -0,2 auf rund ein Prozent. Bei den Offenen Immobilienfonds liegen wir im Schnitt bei zwei bis drei Prozent. Warum sollten sich Anleger für einen Immofonds entscheiden?

Claus P. Thomas, BNP Paribas Real Estate Investment Management: Angenommen wir nehmen die nächsten 30, 40 Jahre und schauen, wie lange es dauert, bis einzelne Anlageklassen – Aktien, Anleihen, Immobilien – real keinen Verlust machen, dann dauerte das in ganz Europa bei Immobilien vier Jahre, bei Aktien über zehn Jahre. Künftig muss man vermutlich mehr Aktien haben, aber was ist die eigentliche Alternative für Anleger? Staatsanleihen rentierten in den vergangenen Jahren zu wenig und wenn ich sie heute verkaufe, verliere ich 20 Prozent. Halte ich durch, bekomme ich am Ende vom Bund zwar 100 wieder, wegen der Inflation sind sie aber eventuell nur noch 75 wert. Mit Immobilien sind Anleger gut aufgestellt, auch wenn die Differenz zu Bundesanleihen kleiner wird.

Stefan Paul, Real I.S. AG: Bei einer zehnjährigen Bundesanleihe bekomme ich aktuell circa zehn Jahre lang ein Prozent. Sollte die Inflation länger auf einem höheren Niveau bleiben, dann werden sich die Mieten zwangsläufig anpassen. Die Aus-schüttungen bei Immobilienfonds werden dadurch nicht explodieren, aber einen großen Teil der Inflation ausgleichen.

Christine Bernhofer, Swiss Life KVG: Bundesanleihen könnten eine Konkurrenz zu Offenen Immobilienfonds sein, aber vor allem dann, wenn die Zinsen weiter steigen. Dann sind sie eine Alternative, die sich sehr einfach verkauft. Aber in einem Gesamtportfolio haben grundsätzlich beide ihren Platz und ihre Daseinsberechtigung.

Axel Drwenski, KGAL: Staatsanleihen werden langsam wieder zu einer Alternative, das ist sicherlich wahr. Genauso wahr ist aber auch, dass es beim Kauf einer Staatsanleihe auf den richtigen Zeitpunkt ankommt, da man sich über einen langen Zeitraum fest bindet. Hier kann über die Haltedauer die Schere zwischen realen und nominalen Erträgen schmerzhaft auseinandergehen. Durch ein aktives Portfolio-management und etwa indexierte Mietverträge hingegen können bei Immobilien überdurchschnittliche – also über die von Ihnen genannten zwei bis zweieinhalb Prozent – Renditen erzielt werden.

TiAM: Wie sieht es auf der Fondsseite aus?

Thomas: Kurzfristig wirken die Indexklauseln in Mietverträgen als Gegenmittel. Das heißt, wir haben einen gewissen Inflationsschutz im Bestand. Was langfristig Einfluss haben wird, ist die gesamtkonjunkturelle Entwicklung. Davon sind alle betroffen und die Frage ist, können sich die Mieter langfristig die Mieten leisten? Es nützt der beste 20-Jahres-Mietvertrag nichts, wenn der Mieter nach fünf Jahren Konkurs anmelden muss, weil er die Miete nicht mehr zahlen kann. Das bedeutet für uns, wir müssen noch sorgfältiger die Bonität der Mieter screenen.

Bernhofer: Es hängt nicht zuletzt von der Immobilie ab. Gibt es eine Vollindexierung? Handelt es sich um eine ältere Wohnimmobilie, für die es gar keine Indexierung gibt? Außerdem muss man zwischen steigenden Preisen und höheren Zinsen unterscheiden. In unserem Publikumsfonds hoffen wir, dass die Negativzinsen bald hinter uns liegen, weil wir viel Liquidität halten müssen. Positive Zinsen würden den Fonds stark entlasten. Bei der Finanzierung tun uns steigende Zinsen nicht weh. Die Bestandsobjekte sind langfristig ausfinanziert. Wo wir es merken, ist bei Neuprojekten.

Heiko Hartwig, KanAm Grund: Ich bin Anfang des Jahres gefragt worden, wie wir die Entwicklung der Inflation sehen. Einige meinten damals, bis Ende des Jahres sollten es um die zwei Prozent sein. Tatsächlich sind wir heute in den USA über acht Prozent, in Deutschland über sieben. Viele dachten, es handele sich um ein kurzfristiges Phänomen, aber wir sehen, es zieht sich jetzt durch die gesamte Wirtschaft. Seitens der Fondsgesellschaften ist jetzt Fingerspitzengefühl gefragt. Wir haben einerseits zwar die Möglichkeit, durch indexierte Mietverträge die Mieten entsprechend der Steigerung zu erhöhen, sollten auf der anderen Seite jedoch ein Augenmerk darauf haben, dass diese weiterhin marktgängig bleiben.

Paul: Die Dynamik macht es so schwierig, mit dem Thema umzugehen. Wenn ich mir bei neuen Investments Kalkulationen für eine Fremdfinanzierung einhole, sind die innerhalb kürzester Zeit wieder obsolet. Man muss noch schneller sein als vorher, um seine Kalkulation einhalten zu können.

TiAM: Wie verhalten sich die Anleger?

Bernhofer: Gerade große Investoren sind in den vergangenen Jahren wie wild auf dem Spielfeld herumgelaufen. Jetzt stehen viele an der Seitenlinie. Und man sieht genau, dass sie erst einmal beobachten. Aggressive Preise will keiner mehr zahlen. All das hat sich aus unserer Sicht erst in den letzten Wochen gedreht. Bei den institutionellen Investoren sehen wir eine große Abwartetaktik. Beim Publikumsfonds dagegen haben wir Liquidität, die wir sinnvoll einsetzen müssen. Hier fangen wir an zu schauen, wie sich die Preise entwickeln.

TiAM: Wie sehen es die anderen? Haben Sie Mittelzuflüsse?

Paul: Der REALISINVEST EUROPA ist relativ neu, aber der Bekanntheitsgrad steigt stetig. So nehmen wir noch keine schwächelnde Nachfrage wahr, im Gegenteil, die Zuflüsse nehmen von Monat zu Monat zu. Das Vertrauen der Anleger ist da, so die Rückmeldung aus dem Vertrieb.

Thomas: Geld ist da, um zu kaufen, aber kein Kaufdruck nach dem Motto, es muss auf Teufel komm raus gekauft werden. Ich denke, es geht uns allen so, dass wir regelmäßig den Markt scannen und schauen, wo die Konditionen optimal sind. Die Zinsen stiegen innerhalb von drei Monaten von eins auf zweieinhalb Prozent. Und jetzt funktionieren die bisherigen Berechnungen nicht mehr. Das hat mit Markteinschätzung nichts zu tun. All das schlägt erst einmal nicht im Bestand durch, wo man sich langfristige Konditionen gesichert hat. Im Ankauf dagegen schon.

TiAM: Im Immobilienbereich spielen Berater eine wichtige Rolle. Macht die aktuelle Entwicklung deren Aufgabe einfacher oder schwerer?

Hartwig: Immobilienfonds waren schon immer ein Beratungsprodukt. Sie werden verkauft, nicht gekauft. Die wenigsten potenziellen Kunden stehen morgens auf, gehen zu einer Bank und sagen: „Ich hätte gern einen Offenen Immobilienfonds, bitte.“ Der Berater ist das Zünglein an der Waage. Bei den Aktien- und Mischfonds lockten in den vergangenen Jahren vergleichsweise hohe Renditeaussichten. Doch die starken Marktschwankungen verunsichern viele Kunden mittlerweile. Ihr Wunsch nach Sicherheit ist gestiegen. An dieser Stelle kommen Offene Immobilienfonds ins Spiel.

Paul: Ein Immobilienfonds hat eine stetige Performance von zwei, drei Prozent pro Jahr. Das bedeutet einmal im Jahr den Aufwand für ein Gespräch. Ansonsten läuft der Fonds und der Berater hat damit keine Probleme. Wenn ich andererseits einen Kunden habe, der in den letzten Monaten bei Aktienfonds zehn oder 15 Prozent Verlust hatte, dann muss ich das erst einmal erklären. Unterm Strich bedeutet das, dass einige unserer Vertriebspartner umschichten in sichere Anlagen. Sie haben oftmals risikoaverse Kunden und da passt ein Asset, das keine großen Ausschläge hat.

TiAM: Gibt es bereits Druck auf die Immobilienpreise?

Paul: Aus unserer Sicht ist es noch nicht so, dass die Preise zurückgehen. Aber wir sehen, dass es in den ersten Bieterrunden keine Preisexplosionen mehr gibt. Die Preise stagnieren.

Bernhofer: Bei Wohnimmobilien im Bestand sehen wir zum Beispiel derzeit keine rückläufigen Preise. Jedoch bei Projektentwicklungen ist die Zurückhaltung mehr und mehr zu beobachten. Wir sehen Bauverträge – nicht bei unseren Publikumsfonds, sondern bei unserer Partnergesellschaft –, die haben zunehmend Inflationsklauseln. Das kann ein Publikumsfonds fast nicht kaufen, weil sich der Verkehrswert so schnell nicht mit den Baupreisen ändert.

TiAM: Andersherum gefragt, bei welchen Nutzungsarten läuft es denn gut?

Hartwig: Grundsätzlich im Büroimmobiliensektor. Diese Assetklasse ist nach wie vor die meist gesuchte. Sehr gefragt ist im Moment auch Logistik. Hier sehen wir mittlerweile Einkaufsrenditen, wie sie vor fünf Jahren in Frankfurt für gute Bürolagen aufgerufen wurden. Dabei ist die Nachfrage entscheidend: Je attraktiver der Mieter und die Laufzeit des Mietvertrags, desto höher sind die Preise.

TiAM: Steht das noch in Relation – die Bewertung zur Rendite?

Hartwig: Das kommt auf den Einzelfall an. Es sind teilweise Logistikimmobilien für Summen im Bereich von fünf bis sieben Millionen Euro verfügbar. Viele Anbieter ziehen diese aufgrund des geringen Volumens für deren Portfolios gar nicht erst in Betracht. Andererseits besteht die Chance manchmal genau in solchen kleineren Liegenschaften. Was wirklich stark nachgefragt wird, ist der Bereich zwischen 30 und 100 Millionen Euro. Und wenn zusätzlich Amazon oder DHL mit zehn oder 15 Jahren Mietvertrag anmieten, dann will das Objekt quasi jeder kaufen.

TiAM: Wird sich dieser Trend fortsetzen?

Bernhofer: Ob sich der Preistrend fortsetzt, weiß ich nicht. Aber wir sind schon auf einem hohen Niveau. Im Jahr 2000 etwa haben wir für unseren Logistikfonds zum Faktor neun gekauft. Und dann gab es Angebote zu Faktor elf und alle haben gestöhnt. Heute sind wir bei Faktor 30 und mehr. Und die Mieten haben sich locker verdreifacht.

Thomas: Keiner konnte Corona vorausahnen – und die Folgen, die eine solche Pandemie für Logistik hat. Ich denke, Logistik hat sich mittlerweile emanzipiert. Wenn Büro die Benchmark ist, dann liegt Logistik heute gleichauf. Die Bedeutung als Wirtschaftsfaktor ist hoch und wird hoch bleiben. Auch wenn man unter ESG-Gesichtspunkten über das Thema nachdenkt, ist es zumindest in Mitteleuropa so, dass man nicht mehr beliebig viele neue Flächen ausweisen kann. Hier sind die Gemeinden eher zurückhaltend. Umso wichtiger für den Betreiber ist der Standort. Das heißt, Bestand mit der richtigen Lage zum Beispiel an einem Autobahnkreuz hat Substanz.

Drwenski: Corona hat die globalen Lieferketten spürbar durcheinandergebracht und Trends wie der Deglobalisierung und dem Reshoring neuen Schub gegeben. Die Folge wird sein, dass in andere Länder ausgelagerte Produktionen wieder nach Deutschland zurückgeholt werden. Wenn Unternehmen wieder hierzulande produzieren, entsteht am deutschen Industriestandort automatisch eine erhöhte Nachfrage nach entsprechenden Immobilien. Stichwort Light Industrial. Das ist ein echter Renditepuscher und da geht auch noch ein wenig mehr als im Moment.

TiAM: Das klingt fast zu schön.

Paul: Klar gibt es auch Risiken. Logistik ist die Nutzungsart, die am schnellsten und am deutlichsten auf wirtschaftliche Veränderungen reagiert. Wir sind zum Beispiel vor allem bei Flächen für Nahversorgung und E-Commerce gewachsen. Mit der Nachricht, dass der E-Commerce-Umsatz in Deutschland zum ersten Mal seit vielen Jahren zurückgegangen ist, sehen wir die Notwendigkeit, den Nutzungsartenmix weiterhin breit aufzustellen.

Drwenski: Auf nur ein Pferd zu setzen, ist in Zeiten wie diesen komplett verkehrt. Die richtigen Logistikimmobilien an den richtigen Standorten mit den richtigen Mietern sind wichtig. Hinzukommen muss aber auch beispielsweise Büro mit flexiblen Flächen, eine Beimischung von Wohnen und vielleicht auch spezielle Immobilien für die Life-Science-Branche.

TiAM: Lassen Sie uns noch auf das Stiefkind unter den Nutzungsarten kommen: den stationären Einzelhandel. Ist der immer noch im Niedergang?

Bernhofer: Wir haben überwiegend Immobilien für die Nahversorgung mit Schwerpunkt Lebensmittel. Die sind weiterhin nachgefragt und damit noch teuer. Und die, die wir nicht mögen, können und wollen wir uns nicht schönreden. Wenn man die Einzelhandels-Umsatzzahlen in B- und C-Städten bei Highstreet-Mode sieht, ist das sehr, sehr mühsam.

Drwenski: Geht man durch die Innenstädte, sieht man auf vielen Highstreets leerstehende Gebäude, in denen früher Einzelhändler drin waren, die es nicht überlebt haben. Die Geschäfte werden oftmals für neue Zwecke umgebaut. Der Spruch „Handel ist Wandel“ trifft es immer noch. Im kurzfristigen periodischen Bedarf wird es weiterhin gut laufen. Klar gibt es Konkurrenz durch Lieferdienste. Aber die werden sich nicht überall durchsetzen, schon gar nicht die derzeit gehypten „ultraschnellen“ Lieferdienste. In kleineren Städten und auf dem Land mit Sicherheit nicht. Hier wird so gut wie keine Nachfrage in Richtung Lieferdienste oder Internet abwandern. Schwierig ist es bei Konsumgütern, insbesondere beim stationären Textilhandel. Es ist völlig offen, wann hier ein Boden gefunden sein wird. Ich sehe hier noch kein Ende.

TiAM: Welche Rolle spielen Immobilienfonds in der Asset-Allokation?

Drwenski: Ein Offener Immobilienfonds sollte immer eine Beimischung sein, reich wird man damit als Anleger nicht, arm aber auch nicht. Immobilienfonds sollten Anlagen über Jahrzehnte sein. Inflationsschutz durch Immobilien hat man nicht nach zwei, drei Jahren. Erst wenn man es wirklich langfristig sieht, bietet eine Immobilie einen gewissen Inflationsschutz. Die sieben Prozent Inflation, die wir im Moment sehen, gleichen Immobilien per se nicht vollständig aus. Wir werden jetzt bei Immobilienanlagen vielmehr Konkurrenzdruck von einer Seite erleben, die wir aus dem Blick verloren haben: von Staatsanleihen, insbesondere aus den USA.

Hartwig: Offene Immobilienfonds sollten in einem breit diversifizierten Portfolio nicht fehlen. Schon für einen kleinen Betrag – zum Beispiel im Rahmen eines monatlichen Sparplans von 50 Euro – kann man einfach und bequem Anteile an einem Offenen Immobilien-Publikumsfonds erwerben. Über den LEADING CITIES INVEST beispielsweise ist man dadurch an 42 Objekten an 27 Standorten in zehn Ländern beteiligt. Neben dem schon genannten langfristigen Inflationsschutz sind Offene Immobilienfonds darüber hinaus auch aus steuerlichen Gesichtspunkten für Anleger attraktiv. Die Erträge des Fonds erhalten Anleger teilweise steuerfrei.

TiAM: Das Thema Nachhaltigkeit klang bereits an. Wie gehen Sie damit um?

Drwenski: Es sind Leitplanken vorhanden, aber die sind weit gesetzt, und niemand weiß so recht, wo die richtige Spur ist. Vor zwei Jahren hieß es im institutionellen Bereich: Haben Sie auch ESG? – und wenn die Antwort Ja war, gab es dahinter ein Häkchen und fertig. Heute ist ESG das Thema schlechthin. Hinzu kommt, es herrscht noch jede Menge Nachbesserungsbedarf. In einigen Jahren, wenn Anbieter, aber auch Regulierer mehr Erfahrung haben, sieht es ganz anders aus.

Bernhofer: Fairerweise muss man sagen, dass es die Regulatorik mit ihrem Hebel war, die ESG ins Zentrum gerückt hat. Mittlerweile gibt es eine Lernkurve. Als wir vor zwei Jahren mit einem Green Lease auf Mieter zugegangen sind, haben die erst einmal auf Abwehr geschaltet. Heute ist ein Green Lease – vor allem bei den Großen – überhaupt kein Problem mehr. Im Gegenteil, wir erleben Offenheit und Kooperationsbereitschaft. Auch aus Eigeninteresse. Die Mieter müssen ihre CO2- Bilanzen ausweisen und zeigen, in welchem Umfang sie zur Kohlestoffneutralität beitragen.

TiAM: Also alles eitel Sonnenschein?

Hartwig: ESG ist erst einmal Aufwand – der sich langfristig aber lohnen wird. Ich denke, es ist daher legitim, dass man sich die Frage stellt, ob ein Objekt modernisiert oder verkauft werden soll. Aber diese Entscheidung gilt es jetzt zu treffen – nach dem Start der EU-Offenlegungsverordnung – und nicht erst in zehn oder 15 Jahren. Die Anleger erwarten zu Recht, dass wir die Umstellung jetzt in den Fokus stellen und uns darum kümmern. Hier geht es um Bestand – und Bestand heißt, Daten zu generieren. Denn um optimieren zu können, muss man erst einmal auf entsprechende Daten zugreifen können, um diese dann auswerten zu können. Und dabei spielt – zumindest in Deutschland – der Datenschutz eine nicht unbedeutende Rolle. Da das Interesse aller Betroffenen je-doch ähnlich ist, sehe ich gute Chancen für eine Lösung des Problems.

Paul: Die Mieter wollen und müssen ein Stück weit mit dem Vermieter zusammenarbeiten, um die Kosten zu drücken. Dann ist es einfacher, die erforderlichen Daten zu erheben. Wenn ich Objekte habe, die seit Jahrzehnten im Bestand sind, dann muss ich die Daten sehr detailliert anschauen. Die Revitalisierung, das Trimmen von Bestandsimmobilien auf ESG, das wird Jahrzehnte dauern. Und dafür wird es Märkte geben.

TiAM: Was wird sich in Zukunft ändern?

Thomas: Es wird eine Korrelation geben. Dann ist ESG auch Rendite. Die Objektqualität mit Lage und vor allem mit nachhaltigen Aspekten wird in den Vordergrund treten – und damit auch die Frage, was muss ich mit dem Objekt tun, um in Zukunft nicht nur den ESG-Standard zu halten, sondern ihn weiter zu verbessern, um allerspätestens 2050 klimaneutral zu sein? Wir wollen es sogar schon 2040 schaffen. Das sind nur noch 18 Jahre. Objekte, die ESG-Standards erfüllen, werden ihren Preis halten können, was bei einem Verkauf nicht ganz unwichtig ist.

Hinweis

Hier finden Sie hier die folgenden Immobilien-Fondsportrait:

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