Verändert das Homeoffice den Immobilienmarkt?

Gudrun Rolle ist Research Analyst Real Estate bei Swiss Life Asset Managers. Rolle betrachtet den Immobilienmarkt aus verschiedenen Perspektiven. Auf der FondsConsult Investment-Konferenz in Berchtesgaden setzt sie die Entwicklung der Wirtschaft in Beziehung zu den vorherrschenden Trends des Gewerbeimmobilienmarktes. Ihre Beobachtung: Die Konjunktur erhole sich zwar nicht ganz so schnell wie erhofft. Doch die zunehmende Erwerbstätigkeit wirke sich auf die Nachfrage nach Bürofläche aus. Auch beim Thema Inflation ist sie vorsichtig optimistisch: Man gehe davon aus, dass die Zinsen steigen, aber nicht signifikant. Deshalb bleibe das Marktumfeld interessant. Immobilieninvestments seien immer noch attraktiv. Es lohne sich, auf die Details zu schauen und die Entwicklungen richtig zu interpretieren. Ein Beispiel: Der Flächenumsatz in den Top-7-Märkten in Deutschland sei in der Vergangenheit gesunken, auch schon vor der Corona-Krise. Allerdings gebe es mittlerweile auch viel Immobilienfläche, die saniert werden müsse. In diesem Zuge suchten die Mieter vermehrt nach Ausweichflächen. Deshalb seien die Unternehmen wieder interessierter an Büroflächen. Das seien erste Anzeichen des Aufschwungs.

Dass der Immobilienmarkt immer noch intakt sei, belege zudem die Entwicklung der Spitzenmieten. Hier hätte es zwar bereits vor der Corona-Krise eine Abflachung der Kurve gegeben, aber keinen Rückgang. „Was wir sehen, ist eine Polarisierung des Marktes“, sagt Gudrun Rolle. „Toplagen und Immobilien mit hohen ESG-Standards profitieren überproportional, während Immobilien in minder guten Lagen und mit schlechteren Standards weniger gefragt sind“, so Rolle. Insgesamt steige die Volatilität in positivem Sinne. Berlin und München seien die Top-Märkte mit der höchsten Dynamik. Auch die Märkte in der zweiten Reihe zeigten noch eine gute Entwicklung mit moderatem Wachstum.

Die Frage sei nun: Wie geht es mit der Flächenbedarf weiter? Gudrun Rolle erklärt, die großen Unternehmen setzten vermehrt auf Homeoffice. Sie hätten ein Interesse daran, die Mitarbeiter vermehrt ins Homeoffice zu schicken. Bei mittelgroßen Unternehmen sehe es etwas anders aus. Einer Umfrage zufolge wollten 20 Prozent aller Unternehmen vermehrt Homeoffice anbieten, bei den Großen gebe es einen verstärkten Trend. Bei kleinen Unternehmen wollten nur 17 Prozent die Heimarbeit forcieren.

Was die Umfragen auch zeigten: Die Nachteile von Homeoffice-Arbeit würden zunehmend artikuliert. So sei die Arbeit von zu Hause aus nicht für alle Tätigkeiten gleich gut geeignet. Die Kommunikation und Zusammenarbeit leide, die Produktivität sinke, urteilten Arbeitgeber. Viele Mitarbeiter gaben an, sie würden zu Hause mehr arbeiten als im Büro. Gerade in der Startup-Branche sei man gar nicht von Homeoffice begeistert. Der Grund: In der Startphase und beim Onboarding sei für junge Unternehmen das vermehrte Arbeiten im Homeoffice ein Problem.

Wie sehr sich die Einstellung gegenüber der Arbeit im Homeoffice geändert habe, zeigten Untersuchungen vor und während der Corona-Krise: Bei einer monatlichen Umfrage unter Arbeitnehmern verschoben sich die Präferenzen, wie oft Arbeitnehmer am liebsten zu Hause arbeiten würden, zum Teil deutlich. Bei der fünften Befragung im September 2020 kristallisierten sich zwei bis drei Tage Heimarbeit pro Woche als ideal heraus. „Die Bereitschaft, zu Hause zu arbeiten, hängt natürlich auch von der Wohnsituation und dem Einkommen ab. Wer schon länger im Unternehmen ist, hat ein Netzwerk und die Routine. Jüngere Mitarbeiter müssen sich noch etablieren und Netzwerke aufbauen. Was sich auch gezeigt hat, ist, dass die Motivation im Homeoffice sinkt. Es gibt offensichtlich zu viel Ablenkung“, sagt Gudrun Rolle.

Trend hin zu flexibleren Bürokonzepten

Rolle zufolge wandeln sich die Arbeitswelten seit Jahren in Richtung flexibler Flächennutzung. Die jeweiligen Maßnahmen variieren nach Größe der Unternehmen, der Firmenkultur und in Abhängigkeit von den jeweiligen Arbeitsprozessen sowie der Aufteilung und Verfügbarkeit von Flächen. Untersuchungen zeigten: Unternehmen, die neue Flächenkonzepte einführen, könnten bis zu 30 Prozent einsparen. In Deutschland sei ein Trend hin zu flexiblerer Flächennutzung bislang kaum zu beobachten gewesen, obwohl 50 Prozent der Bürofläche schon vor Corona nicht durchgängig genutzt wurden. In Großbritannien dagegen seien Großraumbüros mit wechselnden Plätzen normal. Für die Flächennachfrage in Deutschland hieße eine Entwicklung wie in Großbritannien: Die Flächennachfrage würde abnehmen. 20 Prozent weniger Flächenbedarf wäre realistisch.

Doch eine Umfrage aus dem März 2021 zeige: Der Trend gehe eher zurück zu Einzelbüros, zu dem, was man kenne. Offen sei zwar die Frage, wie viele Bürobeschäftigte in Zukunft überhaupt im Markt seien. Die Bevölkerung nehme schließlich ab. Doch der Anteil der Bürobeschäftigten an der gesamten Arbeitnehmerschaft nehme zu, so Rolle. Deshalb gebe es nur eine langsame Abschwächung, auch weil nicht jede Branche in gleichem Maße Großraumbüro-affin sei. So fragten öffentliche Verwaltungen sogar mehr Bürofläche pro Mitarbeiter nach, während die IT-Branche deutlich Homeoffice-affiner sei. Der Blick auf die Zahlen zeige: 2020 arbeiteten weniger Menschen im Büro, 2021 erfolgte dann der Turnaround. „In den kommenden Jahren wird in den Top-7-Städten die Nachfrage nach Büroflächen um vier bis fünf Prozent steigen“, ist Gudrun Rolle überzeugt.

Blick in die Zukunft des Arbeitens

Wie sich diese Trends auf den Büroflächenbedarf in der Zukunft auswirken, schätzt Rolle so ein: „Das Arbeiten im Homeoffice wird sich als fester Bestandteil der Arbeitswelt etablieren. Das Büro wird aber weiterhin der Treffpunkt für Zusammenarbeit und Brainstorming bleiben. Der Büroflächenbedarf wird sich insgesamt vermutlich um zehn Prozent reduzieren, trotz höherer Nachfrage aus dem öffentlichen Bereich“, so Rolle.

Geht es um die Standorte, zeichne sich eine Dreiteilung des Marktes ab. Etablierte Bürostandorte wie die Frankfurter Innenstadt, München oder das Zentrum Berlins blieben gefragt. Der Grund: „Wenn Unternehmen ihre Bürofläche reduzieren, konzentrieren sie sich mit ihren Standorten auf Top-Lagen. Bei den Randlagen bleibt die Nachfrage robust, aber eher stagnierend. Bei Stadtrandlagen und in der Peripherie wird es schwierig, Mitarbeiter zu motivieren, dort hinzukommen“, so Rolle. Wichtig sei aber auf jeden Fall die Objektqualität, eine gute Lage, eine gute Ausstattung und ESG-Konformität.