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Offene Immobilienfonds: Die Nervosität steigt

Als Folge der Pandemie sinken die Werte einiger Gewerbeimmobilien. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, welche Risiken bestehen.

07.12.2020 | 14:01 Uhr von «Christoph Platt»

Haben sie schon richtiges Fieber oder ist es erst einmal nur erhöhte Temperatur? Fest steht: Auch die als sehr sicher geltenden Offenen Immobilienfonds sind gegen das Coronavirus nicht immun. Zu gravierend sind die Auswirkungen auf die Märkte, als dass sich die Produktgattung ihnen entziehen könnte. Zurzeit ist die Branche dabei, die Symptome zu analysieren. Noch ist sich niemand sicher, wie sich die Pandemie künftig auf die Portfolios der beliebten Produkte auswirken wird. „Bei einigen Managern liegen die Nerven blank“, berichtet Vermögensverwalter Christian Roch von RP Rheinische Portfolio Management.

Bereits jetzt ist erkennbar, dass einige Nutzungsarten von Covid-19 besonders betroffen sind. Die Einnahmen von Hotels haben sich weitgehend in Luft aufgelöst, weil die Reisetätigkeit stark zurückgegangen ist. Einkaufszentren leiden darunter, dass ihnen der Onlinehandel — mit Corona als Katalysator — mehr und mehr Marktanteile wegnimmt und der Einkaufsbummel derzeit nicht gerade zu den Lieblingsbeschäftigungen der Menschen gehört. Die Attraktivität von Hotels und Handelsimmobilien ist damit rapide gesunken — und die Fonds, die entsprechende Objekte im Portfolio haben, ächzen unter dieser Belastung.

Auf der Gewinnerseite stehen Logistikimmobilien und Wohnhäuser. Erstere profitieren von der starken Zunahme des Onlinehandels, der ein steigendes Versandvolumen mit sich bringt. Letztere sind gegenüber konjunkturellen Schwächephasen weitgehend immun — gewohnt wird immer. Fonds, die die Anteile dieser beiden Nutzungsarten schon vor der Krise ausgebaut haben, freuen sich über den zusätzlichen Stabilisator.

Irgendwo dazwischen stehen Büroimmobilien. Sie sind zwar momentan noch nicht so stark von den unmittelbaren Auswirkungen von Corona betroffen. Doch was ist, wenn sich der Trend zu mehr Homeoffice verfestigt und der Bedarf an Büroflächen dadurch sinkt? Was, wenn zunehmende Insolvenzen als Folge des Konjunktureinbruchs die Nachfrage verringern?

Zuwachs gebremst

In den offiziellen Anteilswerten der Fonds spiegelt sich die Krise bereits wider. „Erste negative Auswirkungen auf die Performance sind spürbar“, berichten Hosna Houbani und Sonja Knorr, Analysten bei der Ratingagentur Scope. So ist die Einjahresrendite zum Stand Ende September auf durchschnittlich zwei Prozent gesunken — ein Prozentpunkt niedriger als in den Jahren 2018 und 2019. Absolut mag das wenig erscheinen, doch relativ betrachtet ist dieser Unterschied für die stabile Fondsgattung groß. Für das Gesamtjahr erwartet Scope eine Durchschnittsrendite von 1,5 bis 2,0 Prozent. „Einzelne Fonds können dabei auch negative Renditen ausweisen“, so die Analysten.

Grund für die reduzierte Rendite sind bisher vor allem erste Abwertungen von Immobilien. Alle drei Monate wird jedes Gebäude eines Offenen Immobi­lienfonds von Gutachtern beurteilt. Um die Objekte zu bewerten, berücksichtigen sie unter anderem die Mieterträge. „In den Segmenten Hotel und Einzel­handel, aber auch Büro, gibt es eine Reihe von Mietern, die ihre Zahlungen gestundet oder ihre Nutzungsverträge ganz beendet haben“, sagt Vermögensverwalter Roch. Hinzu kommt, dass die Höhe der Miete im Einzelhandel oft vom Umsatz abhängt. Ist dieser niedrig, weil etwa infolge des Lockdowns nichts verkauft werden kann, verringert das die Mieteinnahmen eines Fonds zusätzlich. Die Folge: Die Gutachter senken den Wert eines Gebäudes, was die Portfoliorendite belastet.

Grundsätzlich gehen die Sachverständigen dabei allerdings konservativ vor. „Die Gutachter sind bei den Aufwertungen in den vergangenen Jahren nicht bis an die Spitzen gegangen und sind nun bei Abwertungen genauso behutsam“, sagt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Diese Zurückhaltung zahlt sich jetzt aus.

Nicht die Nerven verlieren

Trotz der schwächeren Aussichten sollten Anteilseigner Offener Immobilienfonds den Produkten die Treue halten. „Anleger sollten diese Phase aussitzen. Es gibt keinen Grund auszusteigen“, rät Sebastian. Der Professor verweist darauf, dass eine Normalisierung der Lage dank der aussichtsreichen Impfstoffforschung im Lauf des kommenden Jahres wahrscheinlich ist. Zugleich werden die niedrigen Zinsen erhalten bleiben und den Immobilienmarkt weiter stützen. „Offene Immobilienfonds bieten ein breit diversifiziertes Portfolio mit Gebäuden in besten Lagen. Das wird auch nach der Krise so sein“, sagt er. Mit geringeren Wertzuwächsen als in den vergangenen Jahren müssen sich die Anleger aber anfreunden — jedenfalls bei den Fonds, die überwiegend auf Gewerbeimmobilien setzen.

Ängste unbegründet

Eine Sorge müssen Anleger zurzeit glücklicherweise nicht haben: dass es bei den Fonds zu Liquiditätsengpässen kommt. So mancher erinnert sich noch gut an die Krise von 2008 bis 2012, als mehrere Offene Immobilienfonds schließen mussten, weil zu viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile veräußern wollten. Diese Gefahr besteht aktuell nicht. Zum einen sind die Liquiditätsquoten der Portfolios hoch, zum anderen sorgt die mittlerweile eingeführte einjährige Kündigungsfrist dafür, dass die Fondsgesellschaften nicht von einem Ansturm rückgabewilliger Anleger überrascht werden können.

Bislang bleiben die Anleger ohnehin trotz der Corona-Krise ruhig. Die vier großen Fondsgesellschaften, die mehr als 80 Prozent des Markts unter sich aufgeteilt haben, vermelden im laufenden Jahr keine Auffälligkeiten bei den Rückgabeaktivitäten. Im Gegenteil: Den Anbietern fließen weiterhin Mittel zu. Branchenweit summierten sich die Zuflüsse auf 6,9 Milliarden Euro bis Ende September — der höchste Zuwachs für diesen Zeitraum seit Einführung der Kündigungsfrist im Jahr 2013. Eine Liquiditätskrise der Offenen Immobilienfonds ist daher nicht zu befürchten.


INVESTOR-INFO

Fokus Wohnen Deutschland - Relativ unempfindlich

Offene Immobilienfonds, die in Wohnungen investieren, sind eine relativ neue Erscheinung. Derzeit wird das Segment besonders geschätzt, weil es kaum sensibel gegenüber konjunkturellen Schwankungen ist. Für Privatanleger momentan frei verfügbar ist der Fokus Wohnen Deutschland. Seit seiner Auflegung im August 2015 ist sein Anteilswert um knapp 27 Prozent gestiegen. Dem Fonds gehören 37 Objekte im gesamten Bundesgebiet. Regionale Schwerpunkte sind Berlin und das Rhein-Main-Gebiet.

Leading Cities Invest - Weitgehend unbelastet

Einen Offenen Immobilienfonds klassischer Machart finden Anleger im Leading Cities Invest. Er kauft Gewerbeobjekte in europäischen Metropolen, Engagements in den USA sind bei Bedarf möglich. Im Portfolio befinden sich zurzeit 32 Gebäude, verteilt über 24 Städte in neun europäischen Ländern. Knapp 80 Prozent des Vermögens stecken in Bürohäusern. Die von der Pandemie besonders belasteten Nutzungsarten Einzelhandel und Hotel spielen eine untergeordnete Rolle.

Dieser Artikel erschien zuerst am 04.12.2020 auf boerse-online.de

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