Die Mieten steigen langsamer als die Inflation

Investoren stellen sich zunehmend die Frage, ob deutsche Wohnimmobilien noch Potential haben. Die jüngsten Zahlen zur Entwicklung des Marktes, erhoben vom Wohnimmobilienspezialisten F+B, liefern ein überraschend indifferentes Bild: Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland ist nach Aussage des Unternehmens im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 % gestiegen. Der Wachstumstrend ist also noch intakt, im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren hat der Markt jedoch offensichtlich an Dynamik verloren. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob dies eine beunruhigende Nachricht ist, lohnt ein Blick in die Datenquellen und Index-Berechnungen. So fällt etwa auf, dass sich Wohnungsmieten und -kaufpreise, aus deren Werten sich der F+B-Wohn-Index zusammensetzt, in den vergangenen Monaten in ungewöhnlichem Verhältnis zueinander entwickelt haben.

Statistische Unsicherheiten bei Kaufpreisen für Wohnimmobilien

Die F+B-Studie benennt deutlich reduzierte Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Das Eigentumssegment dämpft damit erstmals nach vielen Jahren die Entwicklung des Gesamt-Indexes. Auf der anderen Seite haben die Mieten zuletzt überdurchschnittlich anzogen. Ob dieser Trend sich verstetigen werde, könne aktuell noch nicht sicher beurteilt werden, sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Ein Grund dafür sei, dass die Datenbasis eine Besonderheit aufweise: Die Bezugsgrößen für die Index-Berechnung sind die in Immobilienportalen veröffentlichten Mietangebote und Verkaufspreise für Immobilien. Im zweiten Quartal 2021 wurden rund 23 % weniger Wohnimmobilien zum Kauf angeboten als im ersten Quartal. Ein Teil dieses Rückganges ist nach Ansicht von F+B auf ein Mehr an Direktvermarktung unter Umgehung der Online-Portale zurückzuführen. Es wurden also nicht weniger Wohnimmobilien gehandelt, sondern nur weniger inseriert. „Kaufimmobilien werden immer schneller abverkauft, der sogenannte ‚time on market‘ sinkt. Für das obere Preissegment trifft dies in besonderem Maße zu, sodass insgesamt weniger Wohnungen aus diesem Segment gleichzeitig öffentlich angeboten werden“, so Leutner. Diese Markt-Verschiebung habe vermutlich einen spürbaren Einfluss auf die indexierte Darstellung der Preisentwicklung. Wie groß dieser Einfluss sei, lasse sich zwar nicht genau bestimmen, deutlich werde aber auf jeden Fall, dass der deutsche Wohnungsmarkt in Bewegung sei, so Leutner.

Neue Dynamik bei Neuvertragsmieten

Auch bei der Analyse der Entwicklung bei Neuvertragsmieten spielen die um 23 % gesunkenen Anzeigenvolumina eine Rolle – allerdings in anderer Form als bei Käufen und Verkäufen. Bei reiner Betrachtung der Mietpreisentwicklung ohne Berücksichtigung der Anzeigenvolumina lässt sich feststellen, dass in den vergangenen zweieinhalb Jahren die Mieten nahezu stagnierten. Nun ist offensichtlich neuer Schwung in den Markt gekommen. Im zweiten Quartal sind die Mieten für Neuvermietungen um 1,1 % im Vergleich zum Vorquartal deutlich gestiegen. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2020 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten noch bei 0,5 %. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt nahe, dass die Mieten wieder steigen. Im Vergleich zum Vorquartal waren nur noch in zwölf der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten bei der Neuvermietung gesunken, während das im davor liegenden Dreimonatszeitraum noch für 17 Städte zutraf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2020 gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte, im davor liegenden Quartalsvergleich Q1/2021 zu Q1/2020 traf dies noch auf 25 Städte zu.

Anders als bei Markt für Immobilieneigentum, erkennen die Autoren der Studie bei der Interpretation der Zahlen allerdings keinen Verzerrungseffekt durch einen verdeckten Direktmarkt. „Die zwischenzeitliche Entspannung bei der Corona-Pandemie im zweiten Quartal dieses Jahres führte offenbar zu einer erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen, die auf ein um 23 % reduziertes Anzeigenvolumen traf. Durch diesen Gap zwischen Angebot und Nachfrage entstand die ungewöhnlich hohe Steigerungsrate bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt“, erklärt Wohnimmobilienexperte Leutner.

Interessant bei der Entwicklung der Mietpreise ist darüber hinaus ein Vergleich von Bestands- und Neumieten. Die Bestandsmieten verteuerten sich laut Studie bundesweit mit 0,4 % im Vergleich von Q2/2021 zum Vorquartal deutlich weniger stark, allerdings mit leicht anziehender Tendenz. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B einen Anstieg von 1,4 %. Auch hier zeigt der Trend eine leichte Aufwärtsbewegung. Anders ausgedrückt: Auf Jahressicht wuchsen im Bundesdurchschnitt die Bestandsmieten immer noch deutlich stärker als die Neuvertragsmieten. Sollte die Aufholjagd der Angebotsmieten so weitergehen wie im Berichtsquartal, dürften auf mittlere Sicht die Neuvertragsmieten jedoch wieder – wie im langjährigen Mittel – die Führung bei den Wachstumsraten übernehmen.

Mieten steigen langsamer als die Inflation

Zur realistischen Einschätzung der Mietpreise lohnt ein vergleichender Blick auf die Entwicklung der Inflation: Der Verbraucherpreisindex (VPI) hat sich im Zeitraum von Juni 2020 bis Juni 2021 um 2,3 % erhöht. Die Angebotsmieten haben im sich im gleichen Jahreszeitraum also um 1,8 Prozentpunkte unterhalb des Verbraucherpreisindexes bewegt. „Die gerade in den letzten Monaten rasant ansteigende Inflationsrate spiegelt also nicht zuletzt auch die anziehende Dynamik bei den nominalen Mieten wider“, sagt Bernd Leutner. Real sei also ein Rückgang der Angebotsmieten zu konstatieren. Darauf wiesen Ökonomen auch immer wieder hin. Für Wohnungssuchende sei dies leider kaum relevant, so Leutner.