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Ausgeboomt: Mieten für Wohnungen fallen, Preise steigen kaum noch

Die Zeit der stark steigenden Preise und Mieten für Wohnungen ist offenbar vorerst vorbei. Vielerorts sind die Angebotsmieten im dritten Quartal sogar gesunken. Was Berater jetzt wissen sollten.

23.11.2020 | 09:50 Uhr von «Bernhard Bomke»

Der Trend scheint eindeutig: Die Neuvertragsmieten sind im dritten Quartal 2020 gegenüber dem zweiten Quartal in den meisten der teuersten 50 Städte Deutschlands zurückgegangen. Nach der Redaktion exklusiv vorliegenden Zahlen des Hamburger Analysehauses F+B sanken die verlangten Mieten in 28 der 50 Städte. Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 gingen die Neuvertragsmieten immerhin in zehn der 50 teuersten Städte zurück. Ohne die staatlichen Coronahilfen wären die Mieten nach Einschätzung von F+B-Chef Bernd Leutner in noch mehr Städten und noch deutlicher gesunken. Für das vierte Quartal rechnet er mit etwa gleichbleibenden Mieten.

Neuvertragsmieten sinken im Schnitt um fast ein Prozent

Teuerster Standort bleibt trotz leicht sinkender Neuvertragsmieten München. F+B nennt für eine zehn Jahre alte und 75 Quadratmeter große Wohnung mit normaler Ausstattung in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt 16 Euro Monatsmiete pro Quadratmeter. Das sind 1,6 Prozent weniger als im zweiten Quartal. Während es in Frankfurt am Main gegenüber dem Frühjahr ein Plus von einem Prozent gab, errechnete F+B für Stuttgart minus 4,1 Prozent, für Freiburg minus 6,9 Prozent und für Hamburg minus 2,3 Prozent. Die in Berlin im Schnitt verlangten 8,50 Euro entsprechen einem Minus gegenüber dem Frühjahrsquartal von 3,1 Prozent. Im Schnitt der 50 Städte lag der Rückgang gegenüber dem Vorquartal bei 0,9 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 hat F+B noch einen minimalen Anstieg von durchschnittlich 0,1 Prozent gemessen.

Kaufpreise steigen in Konstanz und Frankfurt am Main deutlich stärker als in München

Ein Blick auf die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Die legten gegenüber dem zweiten Quartal im Schnitt nur noch um 0,6 Prozent zu. Im Jahresvergleich stiegen die Preise im Mittel um 5,5 Prozent. Besonders große Preissprünge gegenüber dem Vorjahr verzeichneten Konstanz (+8,4 Prozent), Frankfurt am Main (+7,1), Heidelberg (+6,7), Ulm (+6,6) und Freiburg (+5,4). In München, dem auch bei den Kaufpreisen mit Abstand teuersten Pflaster Deutschlands, legten die Preise gegenüber dem dritten Quartal 2019 nur noch um ein Prozent auf durchschnittlich 7230 Euro je Quadratmeter zu. Wohlgemerkt, für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen mit normaler Ausstattung. Also keine Neubauten, die in München zuletzt immer öfter für etwa 11000 Euro je Quadratmeter gekauft wurden.

Starke Nachfrage treibt Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter in die Höhe

Am stärksten legten im Jahresvergleich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zu. Im Schnitt um 8,6 Prozent. Eigenheime mit etwas Grundstück drumherum sind offenbar auch in Coronakrisenzeiten beliebt. "Wir sind der Auffassung, dass die Corona-Pandemie hier einen zusätzlichen und offenbar auch nachhaltigen Nachfrageschub - bei gleichzeitig beschränktem Angebot - erzeugt hat", sagt Leutner.

Noch ein Blick auf die Bestandsmieten. Anders als die Sätze für Neuvermietungen legten diese gegenüber dem zweiten Quartal im Schnitt um 0,4 Prozent zu. Im Jahresvergleich sogar um 1,4 Prozent. "Damit hat sich der Trend signifikant verfestigt, dass im Bundesdurchschnitt die Bestandsmieten deutlich stärker wachsen als die Neuvertragsmieten", so Leutner. Auf lange Sicht erwartet er hier eine Angleichung.

Die Mieten liegen in 112 Städten höher als in Berlin

Während sich der Immobilienverband Deutschland (IVD) wegen des seit Februar 2020 in Kraft befindlichen Mietendeckels weigert, aktuelle Marktzahlen zu Berlin zu liefern, ermittelt F+B unverdrossen weiterhin Zahlen für die Hauptstadt. Im Jahresvergleich gingen die Neuvertragsmieten an der Spree im Schnitt um 5,3 Prozent zurück. Die aktuellen 8,50 Euro pro Quadratmeter bedeuten Rang 113 in Deutschland. Das heißt, Berlin ist zwar die mit Abstand größte Metropole in Deutschland, aber in 112 Städten liegt die durchschnittliche Neuvertragsmiete höher. Bietigheim-Bissingen, Ravensburg und Karlsruhe sind zum Beispiel deutlich teurer.

Berliner Mietendeckel: In mehr als 500 000 Wohnungen muss die Miete gesenkt werden

Gut möglich, dass Berlin in diesem Ranking weiter abrutscht, also absolut und im Vergleich noch günstiger wird. Der Grund: F+B geht davon aus, dass 512 000 Wohnungen in Berlin wegen des Mietendeckels künftig günstiger vermietet werden müssen. Der Senat hatte das bislang nur für 340 000 Wohnungen erwartet. Das heißt, die Wohnungsmiete im Bestand muss laut F+B bei 512 000 Wohnungen reduziert werden, weil sie mehr als 20 Prozent über den vom Senat festgelegten Obergrenzen liegt. Das dürfte sich demnächst auch auf die Neuvertragsmieten deutlich auswirken. F+B beziffert das durchschnittliche Mietsenkungspotenzial auf monatlich 40 Euro pro Wohnung.

Dieser Artikel erschien zuerst am 23.11.2020 auf boerse-online.de

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