Steht eine neue Immobilienfondskrise vor der Tür?

Nachdem der UniImmo: Wohnen ZBI im Juni 2024 um etwa 17 Prozent abwertete, kam gestern die nächste Schocknachricht aus dem Immobilienfondsbereich. Der Wertgrund WohnSelect D hat die Rücknahme für maximal drei Jahre eingestellt. Stehen nun Schließungen weiterer Offener Immobilienfonds vor der Tür? 

Kündigungsfrist wirkt stabilisierend 

Laut Sonja Knorr, Immobilienfondsanalysten bei Scope Analysis, ist dies einen Folge der Krise beim UniImmo: Wohnen ZBI. „Die anhaltend hohen Rückgaben und die in diesem Zusammenhang umgesetzten Verkäufe reichten zuletzt nicht aus, um die notwendige Liquidität für das Produkt im aktuellen Marktumfeld sicherzustellen“, sagt Knorr. In diesem Umfeld gewinnt laut der Scope-Analystin das Liquiditätsmanagement erneut an Bedeutung für die Fonds, da aufgrund der in diesem Zusammenhang erneuten Negativmeldungen weitere Anlegerkündigungen zu erwarten seien. „Liquide Mittel werden benötigt, um auf Rücknahmeanträge angemessen reagieren zu können. Die zwölfmonatige Kündigungsfrist für Fondsanteile, die nach dem 22. Juli 2013 erworben wurden, stabilisiert die aktuelle Situation allerdings weiterhin“, so Knorr. Daher erwartet sie, dass die überwiegende Mehrheit der Offenen Immobilienfonds aufgrund der von den Fondsmanagern eingeleiteten Maßnahmen und nach eigenen Schätzungen der Unternehmen in der Lage sein werden, die Anleger im Jahr 2026 mit den umgesetzten und geplanten Maßnahmen auszuzahlen. Scope hat in diesem Zusammenhang aktuell Stellungnahmen von allen Asset Managern angefragt. „Der überwiegende Teil der Fondsmanager gibt an, dass Verkäufe umgesetzt wurden und weiter werden. Finanzierungen sind weiterhin möglich und werden umgesetzt. Die Wahrscheinlichkeit einer Rücknahmeaussetzung schätzt die überwiegende Zahl der Manager, insbesondere die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds als unwahrscheinlich ein.“ 

Liquiditätsquote liegt bei 15,6 Prozent 

Auf Basis der zum 30. November 2025 vorliegenden Daten verfügten die 26 von Scope untersuchten Fonds über liquide Mittel in Höhe von insgesamt 16,2 Milliarden Euro. Dies entspricht einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 15,6 Prozent des Fondsvermögens. Damit bewegen sich die Fonds auf einem leicht erhöhten Niveau im Vergleich zu den Vorjahren und liegen weiterhin deutlich oberhalb der regulatorisch vorgeschriebenen Mindestliquidität von fünf Prozent. 

Fondskündigungen gehen zurück 

Die gewichtete Fremdkapitalquote bezogen auf das Verkehrswertvolumen belief sich laut Knorr zum Ende November 2025 auf 18,3 Prozent und sei damit als moderat für Immobilieninvestments einzustufen. „Die Fondsgesellschaften berichten überwiegend, dass sowohl Prolongationen als auch neue Kreditaufnahmen weiterhin möglich sind und derzeit keine wesentlichen Herausforderungen darstellen.“ Auch wenn die Rücknahmen wahrscheinlich hoch bleiben werden – insbesondere im Jahr 2026 aufgrund der zu bedienenden Kündigungen –, berichten die Fondsanbieter laut Knorr aktuell, dass in einigen Fällen ein deutlicher Rückgang der Kündigungen zu verzeichnen ist. Dies werde grundsätzlich auch für die Entwicklung im Q4/2025 und bis zum Stand 14. Januar 2026 bestätigt. „Die Zuflüsse werden weiterhin begrenzt sein, da die Produkte aufgrund von Unsicherheiten hinsichtlich der Risikoeinstufung nach dem Gerichtsurteil zum UniImmo: Wohnen ZBI und der geringen Performance der meisten Fonds kaum vertrieben werden“, beobachtet Knorr. Einige Produkte wie die großen Publikumsfonds der Deka oder auch der hausInvest haben laut der Scope Analystin von dem Überschreibungsrecht des SRI nach Anhang II Teil 3 Nr. 52 a PRIIPDelVO Gebrauch gemacht und ihre Produkte eine Risikoklasse (SRI) höher als berechnet ausgewiesen. „Dieses Vorgehen stellt eine zusätzliche Überprüfung der durch das vorgeschriebene Modell ermittelten SRIs auf Angemessenheit in Hinblick auf etwaig bestehende Marktunsicherheiten dar und stellt grundsätzlich nicht die bisher angewendete Berechnungsmethode in Frage“, sagt Knorr abschließend. 

Abschläge an der Börse sind deutlich 

So weit, so gut. Schaut man sich jedoch die Kurse der Offenen Immobilienfonds an, die auch an der Börse gehandelt werden, könnte man jedoch schon zu dem Schluss kommen, dass es weiterhin Probleme in dem einstmals sehr beliebten Fondssegment gibt. Beim Wertgrund WohnSelect beträgt der aktuelle Abschlag des Börsenkurses zu dem der Fondsgesellschaft satte 36 Prozent. Auch Fonds von großen Anbietern wie etwa Union Investment werden mit deutlichen Abschlägen gehandelt (siehe Tabelle). Die geringsten Abschläge sind bei den Deka Immobilienfonds zu beobachten. Hier scheint die Börse keine größeren Probleme zu vermuten.

Hier finden Sie alles zur Aussetzung der Rücknahmen des Wertgrund WohnSelect

Tabelle der Offenen Immobilienfonds mit Börsenabschlägen