Immobilien: Das neue Core-Segment

Seit 2013 ist weltweit so viel Geld in Immobilien geflossen wie nie zuvor in einem Fünf-Jahres-Zeitraum. Dies hat die Anfangsrenditen auf ein vorher unbekanntes Niveau gedrückt. Getrieben durch technologische und gesellschaftliche Veränderungen wandeln sich zudem die Bedürfnisse von Immobiliennutzern, wodurch Risiken in der Immobilienwelt neu bewertet werden müssen. Die Konsequenz aus sinkenden Renditen und sich verschiebenden Risiken: Altbekannte Rendite-Risiko-Profile werden in Frage gestellt. Dies zählt zu den zentralen Erkenntnissen der Publikation „Impacts: The Future of Global Real Estate“ des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills.

Viel Kapital auf dem Markt, wenig Produkt im Angebot und niedrige Rendite bei traditionellen Core-Assets bestimmen die aktuelle Situation. „Ein Plan B ist gefragt und schon heute suchen Investoren nach Alternativen zu den überfüllten Core-Märkten der traditionellen Immobiliensegmente Büro und Einzelhandel“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und ergänzt: „Neben Wohnimmobilien haben sie bekannte Nischen wie Logistikimmobilien, Pflegeheime und Hotels, aber auch neue Segmente wie Studentenwohnanlagen oder Rechenzentren im Blick.“

Es ist jedoch nach Ansicht von Savills nicht nur die Suche nach höheren Renditen, die die Investoren in die alternativen Asset-Klassen treibt. Vielmehr nehmen sie vor dem Hintergrund von Langfristtrends wie der Digitalisierung oder dem demographischen Wandel auch eine Neubewertung von Chancen und Risiken vor und beziehen diese in ihre Investitionsentscheidungen ein. Mixed-Use-Konzepte bekommen dadurch zum Beispiel einen viel höheren Stellenwert als in Industriegesellschaften, die stark durch Arbeitsteilung und Funktionstrennung geprägt waren.

Zeiten ändern sich, Core ändert sich

Doch nicht nur die Chancen und Risiken an den Immobilienmärkten ändern sich, es verschieben sich auch die Präferenzen der Investoren. Mit Blick auf historisch niedrige Anfangsrenditen verlieren kurz- bis mittelfristige Wertsteigerungen bei der Bewertung von Immobilien zugunsten von langfristig stabilen Einkommensströmen an Bedeutung. Zudem steigt mit einer alternden Bevölkerung in vielen Ländern der Druck auf Pensionsfonds, Versicherer und andere Institutionen, ihre Rentenzahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Der Wunsch nach steten laufenden Erträgen dürfte so schnell nicht wieder abebben und auch das ändert die Bewertung von Immobilienrisiken. „Core ist nicht, was etabliert ist. Core ist, was langfristig stabile Einnahmen verspricht“, fasst Lemli zusammen. „In Zeiten des Online-Shoppings erfüllen dieses Kriterium immer mehr Logistikimmobilien und längst nicht mehr jede Einzelhandelsimmobilie“, so der Savills-Experte.

In anderen Worten: Was in der Vergangenheit als Core-Immobilie galt, ist es in Zukunft vielleicht nicht mehr. „In einer Welt, in der die digitale Disruption selbst alteingesessene Unternehmen ins Wanken bringen kann, bestimmt nicht mehr die Länge des Mietvertrages den Wert einer Immobilie, sondern die Antwort auf die Frage, ob diese Immobilie auch in Zukunft die Bedürfnisse jener Menschen erfüllt, für die sie gebaut ist. Das zu verstehen und ihre Investmentstrategien auf diese neue Welt anzupassen, ist eine der zentralen Herausforderungen für Investoren, wenn sie auch künftig erfolgreich an den Immobilienmärkten agieren wollen“, fasst Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills, zusammen.