KanAm Grund: Der Offene Immobilienfonds in Zeiten der Inflation

Ermüdende Frontal-Vorträge sind out – zumindest bei Anja Risse. Die Vertriebsdirektorin bei KanAm Grund bezieht bei der TiAM Investment-Konferenz in Berchtesgaden das Publikum von Anfang an aktiv in ihre Präsentation mit ein. Sie fragt in die Runde, welche Wünsche die Zuhörer denn als Mieter oder Vermieter hätten, wenn sie einen neuen Mietvertrag abschließen würden. Zudem will sie wissen, welche Faktoren ihnen dabei besonders wichtig wären. Die verschiedenen Antworten zeigen einmal mehr die unterschiedlichen Präferenzen der Interessengruppen auf, die Akteure auf dem Immobilienmarkt immer wieder zu berücksichtigen haben. „Man kann bei Abschluss eines Mietvertrages viel falsch machen, deshalb übernehmen wir das bei KanAm Grund treuhänderisch für unsere Anleger.“ Dies mache für Risse genau den Reiz Offener Immobilienfonds aus. „Jeder kann sich auch mit kleinen Summen am Immobilienmarkt engagieren.“

Dass die Erwartungshaltung der Investoren in Sachen Rendite gerade in Zeiten der Inflation stark im Fokus steht, versteht sich von selbst. In der Vergangenheit konnte die Performance der Offenen Immobilienfonds Risse zufolge die Inflationsraten übertreffen. Beim LEADING CITIES INVEST (ISIN: DE0006791825) sind es drei Komponenten, die ausschlaggebend dafür sind, dass für Anleger am Ende eine ansprechende Verzinsung des eingesetzten Kapitals herausspringt. Dies sind einerseits die Mietverträge, darüber hinaus die Bewertung der Objekte und zuletzt die Verkaufserlöse.

Hinsichtlich der Mietverträge stehen bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverträge im Vordergrund. Gern gesehen sind staatliche Mieter, die beim LEADING CITIES INVEST ein Drittel des Fonds-Portfolios ausmachen. Planbare Erlöse versprechen auch die Restlaufzeiten der Mietverträge für die Objekte im Fonds. 50 Prozent dieser sind länger als bis zum Jahr 2030 vermietet.

Anlage 1

Zudem gebe es diverse Möglichkeiten der Mietindexierungen, die von der klassischen Index- über die Staffel- bis hin zur Umsatzmiete reichen. Beim LEADING CITIES INVEST dominieren die Indexmieten, die sich an der offiziellen Teuerungsrate orientieren. „Der Inflationsschub in diesem Jahr wird sich aber erst später in Mieterhöhungen und der Rendite des Fonds niederschlagen,“ erklärt Risse.

Wie beim Kauf ist laut Risse auch beim Verkauf der Objekte viel Expertise etwa in Sachen Einschätzung der Markt- und Standortlage nötig, die das Management in der 22-jährigen Unternehmensgeschichte gesammelt hat. Insgesamt 47 Objekte wurden in der zehnjährigen Laufzeit des Fonds schon gekauft und fünf auch wieder verkauft. „Wir suchen Top-Immobilien an exzellenten Standorten,“ erläutert Risse das Selektionsverfahren von Immobilien für den LEADING CITIES INVEST. Die Diversifizierung durch breite Streuung der Objekte in Sachen Nutzungsarten, Regionen aber auch Mietern solle Risiken minimieren. Das Immobilienportfolio des Fonds verteilt sich aktuell auf 42 Objekte an 27 Standorten in zehn Ländern. „Und wir sind im Investitionsmodus,“ verspricht Risse, wobei sich die Investitionssummen derzeit je nach Objekt meist zwischen 30 und 100 Millionen Euro bewegen. „Damit platzieren wir uns ganz bewusst zwischen den Family Offices und den großen Offenen Immobilienfonds.“

Erst kürzlich schlug die Fondsgesellschaft in Finnland und in Deutschland zu. In Helsinki erwarb sie die Büroimmobilie »Fab9« in sehr guter Lage, die fast voll vermietet ist. Der Standort Finnland und langfristige Mietverträge für das Gebäude mit renommierten Unternehmen stärken den Fonds, so Risse, und sorgen für weitere Diversifikation – sowohl geografisch als auch hinsichtlich der Mieterstruktur. Aber auch aus Nachhaltigkeitsgesichtspunkten stelle der Kauf des Gebäudes einen Gewinn für den Fonds dar. So sorge der niedrige CO2-Ausstoß des Gebäudes für eine Reduktion der CO2-Bilanz des Gesamtportfolios.

Nahe Chemnitz konnte KanAm Grund sich diese Woche zudem eine Logistik-Immobilie sichern, die der Beimischung zum stark vertretenen Büroimmobilienportfolio des Fonds dienen soll. Seit 2018 wurden in Deutschland bereits sechs Logistikimmobilien erworben. Das Logistik-Portfolio des Fonds repräsentiert rund fünf Prozent des Fondsvermögens. Aus Hotelimmobilien ist der Fonds schon Anfang 2019 ganz ausgestiegen, betont Risse. Die Corona-Krise und ihre Verwerfungen auf dem Hotelmarkt haben dem Fondsmanagement recht gegeben. Insgesamt habe die Pandemie weder zu Mietausfällen noch zu Bewertungsrückschlägen beim LEADING CITIES INVEST geführt. Diese Stabilität mache den Fonds daher so attraktiv für konservative Investoren. Und noch eine gute Nachricht für interessierte Anleger: Einzahlungen sind derzeit möglich, stellt Risse am Ende ihres Vortrags klar.

Anlage 2