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REITs gehören zu den Gewinnern der steigenden Inflation

REITs

In den vergangenen fünf Jahren haben REITs eine jährliche Underperformance von 8.5 Prozentpunkten gegenüber dem S&P 500 erwirtschaftet. Aber seit dem Start des FTSE NAREIT All Equity REITS vor bald 45 Jahren hätten die Immobilienaktien knapp zwei Prozentpunkte pro Jahr outperformt. Das aktuelle Umfeld dürfte REITs nun wieder den Schub der früheren Jahre bescheren. Diese Einschätzung basiert laut Thiemo Volkholz von PGIM auf vier fundamentalen Gründen.

25.02.2022 | 12:20 Uhr

„Die steigende Inflation setzt die Zentralbanken zunehmend unter Druck, ihre Geldpolitik zu straffen und die Zinsen stufenweise anzuheben. Sachwerte wie Immobilien sind dabei ein probates Mittel, um den Inflationsrisiken zu begegnen. Zwar setzen Anleger hierbei traditionell auf den breiten Aktienmarkt. Gerade im jetzigen Umfeld wäre jedoch ein Subsegment interessanter, konkret und kurz REITs, die geografisch und nach Immobilienklassen breit gestreut investieren und den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten“, sagt Volkholz.

Bei hoher Inflation profitieren REITs

Auf konjunktureller Seite sollten REITs von einer Konstellation aus globaler wirtschaftlicher Erholung, dem Bedarf an neuen Wohnungen und weiterhin vergleichsweise günstigen Bauzinsen profitieren. Außerdem spricht laut Volkholz die steigende Inflation für einen neuen Aufwärtszyklus. „Denn historisch betrachtet haben REITs in Zeiten mit hoher Inflation stets besser abgeschnitten als Aktien – das zeigen unsere Berechnungen für den Zeitraum 1973 bis 2020. Vergleicht man etwa die Rendite auf annualisierter Basis mit den im S&P 500 enthaltenen Aktien, schafften REITs in Phasen mit einer Inflationsrate von über vier Prozent eine um 3,6 Prozent bessere Performance. Bei einer Inflationsrate zwischen drei und vier Prozent lag diese Outperformance sogar bei 12,7 Prozent“, sagt der PGIM-Mann. Gerade die jüngste Underperformance gegenüber Aktien in der Niedrigzinsphase untermauere deshalb die Einschätzung, dass die aktuell steigenden Inflationsraten in den USA und in Europa den Weg bereiten für eine neue Phase, in der REITs besser abschneitten als der Gesamtmarkt.

REITs sind unterbewertet

Darüber hinaus sind REITs gegenüber dem breiten Aktienmarkt laut Volkholz aktuell unterbewertet. „Das beweist ein Blick auf die wichtigste Bewertungskennziffer für REITs, dem Verhältnis von Preisentwicklung zum Nettobetriebsgewinn. Hier notiert der Leitindex rund zwölf Prozent unter dem langjährigen durchschnittlichen KGV des S&P 500. Ein ähnlich niedriges Niveau hatte dieser Wert zuletzt 2017 erreicht“, so Volkholz. Eine vergleichbare Unterbewertung zeige sich auch gegenüber Anleihen, konkret im Vergleich zu Investment Grade Anleihen. „Dafür werden die Höchstzinssätze mit den Renditen von Investment Grade Anleihen mit BBB Bonität herangezogen. Aktuell notieren die Höchstzinssätze von REITs um 185 Basispunkte höher. Gegenüber dem langfristigen Zinssatz von 117 Basispunkten bieten sie somit Spielraum, um weitere 68 Basispunkte zu gewinnen“, so der Experte weiter.

Verlässliche Dividendenzahler

Schlussendlich sind REITs für Volkholz verlässliche Dividendenbringer. „Weil Mietverträge in der Regel an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind, besteht in den meisten global führenden Immobilienmärkten weiterhin Potenzial für Mieterhöhungen. Diese Entwicklung erhöht die an sich schon stabilen Cashflows und liefert die Basis für steigende Dividendenauszahlungen. Im Übrigen lagen die Ausschüttungen (aktuell knapp 3 %) in 39 von 41 Jahren über der US-Inflationsrate.“

Japan und USA bevorzugt

Überdurchschnittliches Potenzial sieht PGIM in geografischer Hinsicht durch konjunkturelle Nachholeffekte in den USA und in Japan. „Bei den Immobiliensektoren erwarten wir für Büroimmobilien und den Einzelhandel weiterhin begrenztes Wachstum, weil der durch die Coronapandemie ausgelöste Trend zu Homeoffice und E-Commerce anhalten wird. Für Logistikflächen, Rechenzentren und Privatwohnungen in der mittleren Preiskategorie gehen wir dagegen von einer anhaltend hohen Nachfrage aus“, sagt Volkholz. So wurden laut PGIM in den ersten drei Quartalen 2021 nach Daten des europäischen Immobiliendienstleisters JLL rund 5,9 Millionen Quadratmeter umgesetzt – ein historischer Höchstwert in den ersten neun Monaten eines Kalenderjahres.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für REITs

„Das Zusammenspiel aus gesamtwirtschaftlichem Wachstum, günstigen Bewertungen und dem Beginn eines Zinsanstiegszyklus schafft ein einzigartiges Umfeld für den Einstieg in REITs. Vor allem der Vergleich mit dem breiten Aktienmarkt und Anleihen zeigt, dass es mehr denn je darauf ankommt, zum richtigen Zeitpunkt auf die richtige Sub-Assetklasse zu setzen“, lautet das Fazit von Volkholz. (jk)

Ausgewählte REIT-Fonds

REITs Europe Perf. 2022 Perf. Seit 1.1.2021 Perf. 3 Jahre Perf. 5 Jahre ISIN
3 Banken Immo-Strategie -7,1 6,9 7,5 19,1 AT0000A07HD9
AXA Aedificandi AC -4,9 6,4 13,8 34 FR0000172041
BNPP EPRA/NAREIT Euroz. ETF -3,3 2,9 4,7 - LU0950381748
DPAM Real Estate EMU Div Sust -3,5 6,4 3,9 - BE0942186256
DPAM Real Estate Europe Div B -5,8 13,9 18,5 36,7 BE6213829094
DPAM Real Estate Europe Sust. -7 9,3 11,3 24,5 BE0058187841
ERSTE Stock Europe Property T -7,9 5,7 11,3 20,9 AT0000708342
FTSE EPRA/NAREIT Euroz. Cap. QD ETF -3,3 2,9 4,7 21,8 LU0192223062
Invesco Gl. Real Estate €-h -3,3 17,6 4,7 7,1 LU1775976605
iShares European Property ETF -8,5 -0,4 6,4 20,6 IE00B0M63284
iShares UK Property ETF -8,2 25,7 20,6 23 IE00B1TXLS18
Janus H. Pan Eur. Prop. A2 -9 16 37,9 65,4 LU0088927925
MSt. European Property A -2,2 11,9 4,2 7,7 LU0078113650
NN (L) Invest Europ. Real Estate -8,5 5,3 0,8 13 LU0119205192
Oddo BHF Immobilier CR EUR -5,3 1,7 5,1 21,7 FR0000989915
Schro. Gl. Cities Real €-hdg -8,7 10,9 16,9 23,3 LU0224509645
SemperProperty Europe A -4,4 8,5 14,8 21,9 AT0000746250
SemperProperty Europe T -4,4 8,5 14,8 21,8 AT0000746268
Xtr. E. ex UK Real Estate ETF -8,7 3,2 12,5 31,1 IE00BP8FKB21
Xtr. FTSE Dev. Europe Real Est. ETF -8,2 8 14,4 26,2 LU0489337690






REITs USA




iShares US Property Yield ETF -8,9 37,8 22,9 25,4 IE00B1FZSF77
Janus H. Gl. Real Estate A $ -8,7 18,5 28,6 40,5 IE0033534557
Janus H. Gl. Real Estate B $ -8,8 17,2 24,8 33,7 IE0033534771
MSt. US Property A -10,6 34,5 2,6 -2,9 LU0073233958
Neuberger US Real Estate €-h A acc -13,3 20,6 26,4 33,8 IE00B0T0GT17






REITs Asien




First S. Asian Property Sec. -4 9,1 -3,1 3,8 GB00B1F76G03
iShares Asia Property Yield ETF -2,3 9,4 -2,6 9,2 IE00B1FZS244
Janus H. Asia-Pac. Prop. A2 -1,5 6,6 8,1 14 LU0229494975
MSt. Asian Property A -3,1 4,6 -8,8 -1,1 LU0078112413






REITs global




AB Global Real Estate Sec A -7,8 22,8 15,5 22,2 LU0074935502
AB Global Real Estate Securities A € -7,6 23,1 15,7 22,4 LU0252201370
AXA WF Fram. Gl. Real Est. A -7,5 26,4 21,9 27 LU0266012235
Candriam Eq B Global Property C acc € -6 9,8 6,3 5,8 BE0940608962
Fidelity Gl. Property A € -8,4 18,6 11,6 17,5 LU0237697510
First S. Global Property Sec. -8,5 24,3 25,9 28,6 GB00B1F76L55
Franklin Glo. Real Estate A $ -9,3 22,8 13,8 16,5 LU0229948087
HSBC EPRA/NAREIT Devel. ETF -7,9 24,9 15,2 21,7 IE00B5L01S80
Invesco Gl. Real Estate $ acc -6,7 18,4 11,7 12,1 LU0367025755
Invesco Gl. Real Estate $ dis -2,8 28 11,5 12,1 LU1775977595
iShares Dev Markets Prop ETF -6,7 25,4 14,8 21,1 IE00B1FZS350
Janus H. Gl. Property A2 $ -8,7 22,3 30,2 41,6 LU0209137388
Janus H. Gl. Real Esta. €-hdg -9,1 8,7 20,8 33,6 IE0033534995
La Francaise Syst. Gl. List. Real Estate -8,3 15,1 19,1 32,1 DE0009763276
LLB Aktien Immobilien Global (CHF) LLB -8,7 24,5 11,5 17,4 LI0028614902
LLB Aktien Immobilien Global CHF P -8,8 23 7,8 11,1 LI0028614944
NN Global Real Estate P -7,7 21,2 8,6 9,4 LU0250172185
Schro. Gl. Cities Real Est. $ -8,3 21,7 26,3 31,9 LU0224508324
Schro. Gl. Cities Real Est. €-h -8,6 11,6 18,7 26,5 LU0224509132
SLI Global REIT Focus A acc -8,9 23,6 14,7 17,3 LU0277137690
SPDR Global Real Estate ETF -8,3 28,1 14,8 15,8 IE00B8GF1M35
TRP Global Real Estate Sec. -7,7 27,1 20,8 18,8 LU0382932068






Stand 22.2.2022




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