„Wir wollen auch die häßlichen Seiten sehen“

FundResearch: Herr Bruyère, die EZB pumpt heute sehr viel Geld in den Markt. Insbesondere Unternehmen profitieren davon, weil sie sich relativ einfach auf Pump finanzieren können. Auf der anderen Seite drängt die anhaltende Nullzins-Politik Anleger in Aktien. Glauben Sie, dass der Markt korrigieren wird, wenn die EZB ihr Programm ändert?

Bruyère: Nein. Zumindest nicht im europäischen Raum. Der Real Estate Equity-Sektor ist noch immer unterbewertet. Für 2018 erwarten wir ein Wachstum von ca. Sieben Prozent. Er ist immer noch attraktiv. In den USA sieht die Situation anders aus. Dort rechnen wir in naher Zukunft mit steigender Marktvolatilität. 
Der Immobiliensektor ist unserer Meinung nach derzeit angemessen bepreist. Der Abstand zwischen dem Net-Asset Value und dem Shareholder Value dotiert um den historischen Mittelwert herum. Das bedeutet, fair-value. 

FR: Hebt Mario Draghi dieses Jahr die Zinsen an?

B: Das sehe ich nicht. Ich denke, die nächsten Jahre werden die Zinsen unten bleiben. Aber wenn die Zinsen angehoben werden, ist das ein gutes Zeichen. Es bedeutet, dass es Wachstum gibt.

FR: Wird es einfacher oder schwerer erfolgreich im Markt zu agieren.

B: Es ist nie leicht. Wir müssen jeden Tag unseren Job machen. Eine Prognose ist nie leicht. Ein Beispiel: Italien. Wir sind aktuell nicht in Italien investiert. Es gibt dort drei gelistete Unternehmen, die haben wir uns angesehen - kein Interesse. Das Management war schwach. Also sind wir dort nicht investiert. Ende des Jahres wird allerdings eine Steuerreform in Italien umgesetzt, von denen diese Unternehmen profitieren werden. Die Anleger werden entsprechend darauf reagieren - und ein technisches Wachstum generieren. Wir werden dann schauen, ob es sich für uns lohnt dort trotz der strukturellen Schwächen zu investieren. Jede Investition erfordert einen gewissen Trade-Off. Sie müssen für jede Asset Klasse genau abwägen.

FR: Ihre Fonds investieveren stark in REITS. Was ist das?

B: Es sind spezielle Anlagevehikel, die einen besonderen Vorteil bieten. REITs sind von der Steuer befreit bzw. Sie zahlen vergleichsweise geringe Steuern.
Das gilt allerdings nicht für alle Unternehmen, die Immobilien halten und verwalten. REITs müssen spezifische Auflagen erfüllen, die je nach Land variieren. Einen REITs-Status erhalten z.B. keine Wohnungsverwaltungsgesellschaften. Deutsche Immobilienunternehmen haben keinen REITs Status, sie zahlen den normalen Steuersatz. Auch für italienische und portugiesische Unternehmen gibt es aktuell noch keinen REITs-Status. 

FR: Investieren Sie ausschliesslich in REITs?

B: In allen Fonds sind wir sowohl in REITs als auch in Non-REITs investiert. Ein großer Teil unseres Portfolios sind deutsche Unternehmen.

FR: In welche Staaten allokieren ihre Fonds derzeit?

B: Wir sind aktuell stark in Finnland, Italien, Spanien investiert. Hier sehen wir Potential. Nur weil in einem Land gerade die Immobilienpreise unten sind, bedeutet das nicht, dass wir dort allokiert sind. Nehmen Sie z.B. Großbritannien. Wegen des Brexit sind wir derzeit nicht in Zentral-London investiert - aber in den Randgebieten. Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen. Hier betreiben wir ein wenig Nischen-Investing. Aber jedes Land hat seine spezifischen Eigenheiten.

FR: Welche Sektoren werden in 2018 die interessantesten Aussichten haben?

B: Der deutsche Wohnimmobilien-Sektor ist definitiv interessant. In den deutschen Metropolen werden 2018 die Mieten weiter steigen, das sehen wir ebenso. Aber ich bezweifele, dass die Steigerung über denen von Madrid oder Mailand liegen wird. Spanien, Italien sind die beiden Länder, wo wir die höchsten Steigerungsraten erwarten.
In Frankreich sehen wir den Retail Bereich auf Wachstumskurs. Konsum und Konsumlaune sind stabil, die Assets von hoher Qualität. Von der Logistik-Branche in den Beneluxländern versprechen wir uns ebenfalls viel. Büroimmobilien haben in den Metropolen von Spanien, Irland, Deutschland und Frankreich viel Potential nach oben.

FR: Zahlt sich diese Strategie aus? 

B: Ja. Wir haben mit dem Real Estate Europe (ISIN: BE0058187841) den Markt in den vergangenen 17 Jahren 16 mal geschlagen. Mit dem Atlas Real Estate EMU (ISIN: BE0942186256) im gleichen Zeitraum 14 Mal die Benchmark.Über die letzten Jahre haben wir jedes Jahr 10 % Rendite erwirtschaftet. Jedes Jahr. In den letzten vier Jahren waren es sogar knapp 15 % jährlich.

FR: Gibt es einen speziellen Anlegertypus, auf den ihr Fonds zugeschnitten ist?

B: Der Fonds performt stabil, aber wir sind immer noch im Aktienmarkt unterwegs. Das heißt es gibt Volatilität. Wir gehen ins Risiko, ja, aber nur dort, wo es sich lohnt und immer mit einem risikoadjustiertem Limit. 

Unsere Fonds investieren nach klaren Regeln. 
Uns geht es nicht um den höchsten Return. Wir jagen nicht um jeden Preis nach Rekorden. Wir wollen drei Dinge erreichen. Eine gute Kapitalrendite, bei geringer Volatilität und eine gute Liquidität. Es wäre sehr einfach bspw. illiquide Unternehmensanteile zu kaufen, die einen hohen Ertrag versprechen - die sie anschließend aber nicht mehr verkaufen können. Das wäre ein Problem für unsere Investoren, daher vermeiden wir das. Wir sitzen mit ihnen in einem Boot. Wir setzen auf nachhaltigen Erfolg.

FR: Stichwort Nachhaltigkeit. Welche Rolle spielen ESG-Kriterien für ihre Investments?

B: ESG-Kriterien sind Prinzipien, die von Rating-Agenturen aufgestellt worden sind, um eine gewisse Orientierung zu bieten. Sie haben Vorteile, aber auch den großen Nachteil, dass sie erstens Unternehmen miteinander gleichsetzen, die nur sehr schwer vergleichbar sind. Und zweitens, einige Unternehmen, die durch das inadäquate Raster fallen, auf diese Weise für externe Einflussnahme ausklammern. Wir gehen daher einen anderen Weg. Wir glauben, dass jede Asset Klasse ihre Besonderheiten hat, die es stärker zu berücksichtigen gilt als das von Nachhaltigkeits-Ratings geleistet werden könnte.

Teil II des Interviews veröffentlichen wir am Nachmittag.