Boom bei Infrastruktur-Fonds

Die Preise für Gewerbeimmobilien sind in den beiden zurückliegenden Jahren ins Rutschen geraten. Laut vdp-Index gingen die Preise seit ihrem Peak im zweiten Quartal 2022 um 16,5 Prozent zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 Prozent verteuert. Der Gewerbeimmobilienmarkt konsolidiert also von einem vergleichsweise hohen Niveau aus. Erschwerend kommt hinzu, dass die Wachstumsaussichten für die Wirtschaft in Deutschland derzeit nicht besonders rosig sind. Gerade bei der Nachfrage nach Büroimmobilien macht sich das deutlich bemerkbar. Entsprechend vorsichtig sind Anleger bei der Suche nach aussichtsreichen Investitionsgelegenheiten geworden. 

Die Kundschaft ist wählereischer geworden – und sie hat eine Nische entdeckt, die zwar schon seit einiger Zeit mit attraktiven Renditen und Wachstumsraten aufwartet, nun aber das Interesse immer größerer Anlegergruppen auf sich zieht. Die Rede ist vom Thema Infrastruktur. Der immense Investitionsbedarf in Deutschland ist immens. Die Energiewende, der Ausbau des Schienennetzes sowie die Digitalisierung und der Ausbau der Netzinfrastruktur bieten ein breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten sowohl für institutionelle als auch für private Anleger. Immer mehr Fondsgesellschaften treten daher mit neuen Anlageprodukten auf den Markt. Aufgelegt werden nicht nur klassische geschlossene AIF, sondern auch fest definierte oder semi-liquide ELTIFs sowie offene Infrastruktursondervermögen.

Erneuerbare Energien und Sozialimmobilien als Investitionstreiber

Die Themen, die nun verstärkt gespielt werden, sind unter anderem Infrastruktur im Bereich der erneuerbaren Energien, wie etwa Ladeinfrastruktur und Speichertechnologien sowie Photovoltaik und Onshore-Windkraft. Auch Infrastrukturimmobilien sind im Ansehen der Investoren und Fondsanbieter gestiegen. Damit sind beispielsweise Sozialimmobilien aus dem Health-Care-Segment wie Pflegeheime, Krankenhäuser und Rehakliniken gemeint, sowie Bildungsimmobilien wie Schulen und Kitas oder Objekte, die von der öffentlichen Verwaltung genutzt werden. Das ergab eine Marktumfrage des Rating- und Analyse-Unternehmens Scope. Auch Datacenter oder Justizobjekte zählen laut Scope dazu. Im Vergleich zu anderen Immobiliensektoren verfügten diese über besondere Eigenschaften wie langfristige Mietverträge und oft über eine sehr hohe Standorttreue der Mieter, so die Analysten. Laut Umfrage sind auch nach wie vor infrastrukturnahe Immobilien beliebt. Diese sind für die Versorgung der Bevölkerung relevant und haben bereits in der Vergangenheit (besonders in der Corona-Pandemie) ihre Stabilität bewiesen und sind bei vielen Investoren weiterhin gefragt. Dazu zählen Nahversorgungsimmobilien wie Supermärkte und in ergänzender Nutzung Drogerien oder Apotheken. Auch Logistik-Immobilien oder bestimmte Objekte aus dem Bereich Light Industrial fallen zum Teil darunter.

Weitere Produkte in Planung, ESG ist kein Hindernis

ESG-Anforderungen, ein Mangel an geeigneten Assets in Bezug auf das Risiko-Rendite-Profil und regulatorische Hürden werden laut Umfrage von den Asset Managern aktuell als größte Herausforderungen gesehen. Der deutlichen Zunahme bei den geplanten Produkten tue dies jedoch keinen Abbruch. Neben den bereits im Vertrieb befindlichen Produkten seien weitere in den Startlöchern, so Scope. Derzeit stünden institutionellen Investoren aus Deutschland 28 Infrastrukturfonds mit einem geplanten Gesamtvermögen von rund 10 Millirden Euro offen. Darüber hinaus bieten Asset Manager aktuell zwölf infrastrukturnahe Immobilienfonds mit einem geplanten Gesamtfondsvermögen von rund 20 Milliarden Euro an.