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Offene Immobilienfonds: Scope stuft ein Dutzend Fonds herab

Wichtige Immofondsanbieter agieren von Frankfurt a. M. aus
Immobilienfonds

Die Ratingagentur stuft 12 von 22 offenen Immofonds herab, während 10 stabil bleiben - sinkende Renditen und erhöhte Risiken prägen das aktuelle Marktumfeld.

12.06.2025 | 15:00 Uhr

Die Herabstufungen resultieren aus zwei Hauptfaktoren: sinkende Renditen im aktuellen Marktumfeld und gestiegene Risikoparameter wie erhöhte Kapitalabflüsse und höhere Marktvolatilität, schreibt Scope. 

Die Herabstufungen spiegeln die schwierigen Rahmenbedingungen wider, mit denen offene Immobilienfonds derzeit konfrontiert sind, so die Ratingagentur. Im Jahr 2024 verzeichnete die Branche erstmals seit 2006 ein negatives Nettomittelaufkommen. Anleger zogen fast sechs Milliarden Euro ab, nachdem die Mittelzuflüsse in den Vorjahren positiv waren.

Die gestiegenen Rückgabeverlangen der Anleger haben das Liquiditätsmanagement der Fonds in den Fokus gerückt, schreibt das Ratinghaus. Zum 30. April 2025 lag die Liquiditätsquote bei 14,3 Prozent, was zwar niedriger als in den beiden Vorjahren, aber immer noch deutlich über dem gesetzlichen Mindestwert von 5 Prozent ist. Die Fonds konnten die Rückgaben bisher durch Objektverkäufe und solide Liquiditätsreserven bedienen, was sich positiv auf die Stabilität der Ratings auswirkte.

Die Performance der Fonds war 2024 überwiegend negativ. Die durchschnittliche Jahresrendite lag bei -1,3 Prozent, die Zwölfmonatsperformance zum 30. April 2025 bei -1,1 Prozent. Die Spanne reichte laut Scope von 3,8 Prozent bis -20,1 Prozent. Hauptgrund für die schwache Wertentwicklung waren Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios. Lediglich die fünf größten Fonds (jeweils über zehn Milliarden Euro Volumen) konnten ihren Anteilswert im Mittel um 1,9 Prozent steigern.

Sinkende Renditen, steigendes Risiko

Die Ratingherabstufungen sind eine direkte Folge der gesunkenen Renditen und des gestiegenen Risikos, das sich aus der Marktlage und den Mittelabflüssen ergibt, so Scope. Auch Unsicherheiten bezüglich der Risikoklassifizierung nach einem Gerichtsurteil zum UniImmo: Wohnen ZBI belasten den Vertrieb und könnten weitere Auswirkungen auf die Ratings haben, solange regulatorische Klarstellungen ausbleiben.

Trotz der Herausforderungen zeigen sich einige positive Aspekte: Die Liquiditätsquoten bleiben solide, die meisten Fonds können weiterhin attraktive Ausschüttungen leisten und profitieren von Teilfreistellungsquoten, die die Nachsteuerrendite verbessern. Zudem sind die Portfolios nach den Wertkorrekturen konservativer bewertet, so Scope. Die durchschnittlichen Vervielfältiger (Verhältnis von Verkehrswert zu Nettosollmiete) sind weiter gesunken, was die neue Vorsicht im Markt widerspiegelt.

Insgesamt verdeutlichen die aktuellen Ratingveränderungen, dass die Branche unter Druck steht, sich aber bislang robust zeigt. Die Herabstufungen signalisieren die gestiegenen Risiken und die Notwendigkeit eines weiterhin vorsichtigen Managements offener Immobilienfonds, so das Resumee von Scope. 

Das aktuelle Ratingspektrum der von Scope bewerteten Fonds reicht von aAIF bis bAIF und umfasst zehn Ratingstufen. Der Branchendurchschnitt liegt bei bbbAIF.  

Scope-Ratingübersicht 2025 der offenen Immobilienfonds

Scope-Rating
Scope-Rating

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