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KanAm Grund: Mehr Kaffeeküche und weniger Homeoffice

Heiko Hartwig, Managing Director bei KanAm Grund, erklärt auf der FondsConsult Investment-Konferenz am Tegernsee, warum der Trend zum Homeoffice den Büroimmobilienmarkt kaum verändern wird.

01.10.2021 | 07:30 Uhr von «Matthias von Arnim»

Die Corona-Lockdowns im vergangenen Jahr waren Gift für freischaffende Künstler, Gastronomen und Hoteliers. Einerseits. Andererseits gab es, gefühlt, eine große Gewinnergruppe: Büroarbeiter, die monatelang ins Homeoffice zogen. Schnell lernten sie die Vorteile der Arbeit zu Hause schätzen: keine langwierigen Anfahrten ins Büro, Arbeiten in Jogging-Hose, entspanntes Multitasking zwischen Bildschirmarbeit, Weber Grill und aufblasbarem Planschbecken im Garten, Flexibilität der Arbeitszeiten und weniger Ablenkung durch Kollegen. Schon vor der Pandemie waren die beliebtesten Tage für Homeoffice-Willige Freitag und Montag. Mit einem Schlag schien nun die ganze Woche die Sonne auf den Bürostuhl auf der eigenen Terrasse hinterm Haus.

Mit der zwangsweisen massenhaften Auslagerung von Arbeitsplätzen in die privaten Häuser und Wohnungen von Büroangestellten schien der Gewerbeimmobilienmarkt vor einem radikalen Umbruch zu stehen. Homeoffice könnte sich auch über die Coronakrise hinaus auf breiter Front etablieren, so die Annahme einiger Experten. Denn wozu benötigten Firmen noch Bürotürme in der Innenstadt, wenn diese mindestens die halbe Woche über leer stünden? Heiko Hartwig, Managing Director bei der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, stellte im Rahmen der FondsConsult Investment-Konferenz am Tegernsee diese Frage in den Mittelpunkt seines Vortrages über die Zukunft des Gewerbeimmobilienmarktes. Gleich zu Beginn ließ er die anwesenden Vermögensverwalter und Anlageberater Vor- und Nachteile der Heimarbeit aufzählen. Zum Erstaunen aller wuchs die Liste der Nachteile schneller als das Punktekonto mit den angenehmen Seiten der Homeoffice-Arbeit. Schnell wurde den Zuhörern im Konferenzraum klar, dass der Schreibtisch im Wohnzimmer, die herumtobenden Kinder, nebenbei nervendes Homeschooling und insgesamt die fehlende Trennung zwischen Privatem und Beruflichem auf Dauer nerven können. Dazu kommen Nebeneffekte wie eine Desozialisierung, eine schlechtere Kommunikation mit Kollegen, weniger Kreativität und weniger Service durchs Unternehmen. So ist beispielsweise der IT-Service nicht mehr zwei Stockwerke tiefer im selben Haus, sondern eher gar nicht mehr erreichbar. Was gerade beim Thema IT-Sicherheit nicht unbedingt hilfreich ist. Das hätten auch die Unternehmen schnell begriffen, erklärt Heiko Hartwig. Homeoffice sei nicht nur deshalb kein Modell, dass den Büroimmobilienmarkt in Zukunft stark verändern werde. Es gebe eine Reihe weiterer wichtiger Gründe, warum ein guter Standort in der City für Unternehmen immer noch attraktiv sei.

„Das Büro als Hort für gute Kommunikation und Kreativität ist nicht aus der Arbeitswelt wegzudenken. Die persönlichen Gespräche auf dem sprichwörtlich kleinen Dienstweg und die Treffen in der Kaffeeküche sind mehr als netter Büroplausch. Hier werden oft wichtige Anstöße gegeben, der eigene Horizont erweitert und nicht selten Vorarbeiten für wichtige Entscheidungen und Geschäfte geleistet. Homeoffice-Arbeit kann effektiv sein, wenn es darum geht, in Ruhe Excel-Tabellen und Formulare auszufüllen. Aber wenn es darum geht, gemeinsam etwas kreativ voranzubringen, sind Firmensitze, in denen sich die Mitarbeiter treffen, unersetzlich. Das ist eine wesentliche Erkenntnis aus den Erfahrungen des vergangenen Jahres“, so Hartwig. Auch ein weiterer Punkt sollte nicht unterschätzt werden: die Identifikation mit dem eigenen Unternehmen. „Es macht einen Unterschied, ob ich für eine Firma arbeite, deren Sitz in einem modernen Gebäude mit hervorragender Infrastruktur im Zentrum von Frankfurt, London oder Barcelona liegt. Oder ob mein Unternehmen nur ein Briefkasten auf den Cayman Islands ist. Oder als Adresse ein Vorort von Duisburg angegeben wird“, erklärt Heiko Hartwig.

Deshalb bleiben die Preise für Büroimmobilien in besten Lagen auch nach wie vor hoch. Als aktuelle Beispiele nennt Hartwig die Highlight Towers in München, die vom damaligen Eigentümer nach noch nicht ganz vier Jahren Haltedauer schon wieder mit deutlichem Gewinn weiterverkauft wurden. Auch KanAm Grund hat solch eine Erfahrung gemacht. „Wir konnten im Münchner Osten ein Objekt nach nur 18 Monaten Haltedauer mit einem attraktiven Ergebnis für unsere Anleger verkaufen. Das Geld haben wir in Barcelona neu investiert – im Stadtzentrum, mit staatlichem Mieter und langen Mietvertragslaufzeiten “, so Hartwig. Eben diese langfristigen Verträge mit solventen Mietern seien eine tragende Säule im Portfoliokonzept des LEADING CITIES INVEST. Auch das Mebeshaus in Berlin, beste Innenstadtlage, zähle dazu. Das frisch renovierte und nunmehr BREEAM-zertifizierte, historische Gebäude ist langfristig für 15 Jahre vermietet und wird vom Bundesministerium der Finanzen genutzt.

Es sei nicht leicht, solche Gebäude zu finden und lukrative Deals abzuschließen. Kaum auf dem Markt, sei das meiste sofort wieder weg. Gute Lagen stelle der Markt kaum noch zur Verfügung. Was auch daran liege, dass nicht nur Bürogebäude in der Innenstadt gefragt seien, sondern auch immer mehr Logistiker in die Innenstädte drängten. „Für die letzte Meile suchen die Logistiker Flächen in der Stadt. Das wird zunehmend zum Preistreiber: Alle wollen in die Stadt, nicht nur Firmen mit ihren Repräsentanzen“, so Hartwig. Die Lage sei zum Teil prekär. München zum Beispiel habe bei Gewerbeflächen einen Leerstand von gerade einmal einem Prozent. Mit anderen Worten: Der Markt ist leergefegt.

Trotzdem gebe es immer noch Chancen für aussichtsreiche Investitionen. KanAm Grund, durch die Ratinagentur Scope mit dem Scope Award 2021 als „Bester Asset Manager - Retail Real Estate Europe“ ausgezeichnet, bewege sich mit seiner Fokussierung auf Objekte im mittleren Investitionsvolumen in einer attraktiven Lücke. Als international erfahrener Spezialist verfüge das seit 20 Jahren erfolgreiche Unternehmen über die Expertise, immer wieder rentable Projekte umzusetzen und die selbst gesteckten Ziele dabei nicht aus den Augen zu verlieren: „Entscheidende Faktoren für den Wert einer Büroimmobilie bleiben nach wie vor eine gute Ausstattung in attraktiver Lage mit guter Infrastruktur – und Mieter mit langfristigen Verträgen. Schließlich müssen Immobilieninvestoren auch volatile Zeiten gut aussitzen können. Das ist einer der wesentlichen Vorteile von Investitionen in Büroobjekte. Deshalb behalten wir immer die drei wichtigsten Steuerungsgrößen für Immobilieninvestments im Blick: Mieten, Wertsteigerung und Verkauf“, sagt Heiko Hartwig. Und die Ratingagentur Scope bewertet dieses Immobilienportfolio als das beste in der Branche der gewerblichen Offenen Immobilienfonds. Einen überdurchschnittlichen, wettbewerbsfähigen Anlageerfolg für die Anleger strebt der LEADING CITIES INVEST auch in den kommenden Jahren an.

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