Exitus beim nächsten Immofonds: Catella MAX wird abgewickelt

Die Catella Real Estate AG beendet die Investmentstrategie ihres offenen Immobilienfonds Catella MAX. Der Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft hat beschlossen, das Verwaltungsrecht mit Wirkung zum 13. Oktober 2026 zu kündigen und den Fonds geordnet abzuwickeln. Seit diesem Datum werden keine neuen Anteile mehr ausgegeben und bestehende Anteile nicht mehr zurückgenommen. Stattdessen soll das Immobilienportfolio schrittweise verkauft werden. 

Die Entscheidung fällt trotz einer langfristig positiven Bilanz: Seit der Auflage im Jahr 2010 erzielte der Catella MAX nach Angaben der Fondsgesellschaft eine durchschnittliche jährliche Wertentwicklung von 5,1 Prozent nach BVI-Methode. Damit übertraf der Fonds sein ursprüngliches Renditeziel von vier bis fünf Prozent pro Jahr. Zuletzt belasteten allerdings marktbedingte Bewertungsanpassungen die Wertentwicklung.

Mittelabflüsse und schwieriger Immobilienmarkt 

Als Gründe für die Abwicklung nennt Catella die veränderten Rahmenbedingungen für offene Immobilien-Publikumsfonds. Geopolitische Unsicherheiten, das gestiegene Zinsniveau und ein verändertes Anlageverhalten vermögender Privatkunden hätten die Voraussetzungen für das Geschäftsmodell strukturell verändert. 

Auch der Catella MAX verzeichnet Mittelabflüsse. Mit einer nachhaltigen Rückkehr der Zuflüsse rechnet die Gesellschaft nicht. Eine Fortführung des Fonds hätte nach Einschätzung von Catella zunehmend Immobilienverkäufe erforderlich gemacht, um die notwendige Liquidität bereitzustellen. Der schwache Transaktionsmarkt und die begrenzte Liquidität erschwerten solche Verkäufe jedoch. Ein Verkauf unter Zeitdruck könnte zulasten der erzielbaren Preise gehen. Mit der geordneten Abwicklung will Catella deshalb mehr Zeit für die Veräußerung des Bestands gewinnen. Die Immobilien sollen nach Möglichkeit in geeigneten Marktphasen verkauft werden. Zudem bleibt Spielraum für Maßnahmen im Asset Management, die den Wert der Objekte vor einem späteren Verkauf verbessern sollen.

 „Unser zentrales Anliegen ist ein sachgerechter Interessenausgleich zwischen allen Anlegern. Wir möchten mit dem Abschluss der Investmentstrategie Werte schützen“, sagt Dr. Bernd Thalmeier, Vorstand der Catella Real Estate AG. Die geordnete Abwicklung solle sicherstellen, dass alle Anleger nach einheitlichen Regeln an der weiteren Entwicklung und den Verkaufserlösen des Portfolios teilnehmen. 

Regionaler Fokus auf München als besonderes Anlagekonzept

Der Catella MAX wurde 2010 als regional fokussierter Immobilienfonds für die Metropolregion München aufgelegt. Er gehörte zu den ersten offenen Immobilienfonds, die sich zunächst ausschließlich auf eine einzelne Stadtregion konzentrierten. Das Konzept richtete sich insbesondere an vermögende und erfahrene Privatanleger. Die Strategie setzte auf hochwertige Bestandsimmobilien in etablierten Stadtteillagen und eine langfristige Haltedauer. Der Core- und Core-Plus-Ansatz sollte stabile Mieterträge mit einer ausgewogenen Risikostruktur verbinden. Neben Büroimmobilien investierte der Fonds auch in andere Nutzungsarten und streute seine Anlagen über unterschiedliche Mieter. Die langfristige Wertentwicklung von durchschnittlich 5,1 Prozent pro Jahr lag über dem ursprünglich angestrebten Renditekorridor. Für Anleger, die über einen längeren Zeitraum investiert waren, fällt die Bilanz damit nach Darstellung der Gesellschaft positiv aus. Die bisherige Wertentwicklung ist allerdings kein Maßstab für die Höhe der Erlöse, die sich bei den noch ausstehenden Immobilienverkäufen erzielen lassen. 

Verkauf des „Park View“ in München-Schwabing 

Dass sich einzelne Objekte auch unter den derzeit schwierigen Marktbedingungen verkaufen lassen, zeigt der jüngste Verkauf des „Park View“. Das Wohn- und Geschäftshaus liegt in München-Schwabing. Angaben zum Verkaufspreis enthält die Mitteilung nicht. Der Verkauf bringt dem Fonds Liquidität, die grundsätzlich allen Anlegern zugutekommt. Die Erlöse aus den Veräußerungen sollen nach den vorgesehenen Regeln anteilig an die Investoren ausgezahlt werden. Damit partizipieren sie gemeinsam an den Ergebnissen der weiteren Abwicklung. 

Was die Abwicklung für Anleger bedeutet 

Mit der Kündigung des Verwaltungsrechts nach Paragraf 99 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) beginnt die Abwicklung des Sondervermögens. Der Fonds wird nicht unmittelbar aufgelöst, sondern bleibt zunächst bestehen, während die Immobilien nach und nach verkauft werden. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sind dauerhaft eingestellt. Aus den Verkaufserlösen sollen grundsätzlich halbjährlich anteilige Auszahlungen an die Anleger erfolgen. Voraussetzung ist, dass die verfügbaren Mittel nicht für die laufende Bewirtschaftung der Immobilien oder zur Begleichung von Verbindlichkeiten benötigt werden. Die Höhe und der Zeitpunkt der tatsächlichen Auszahlungen hängen daher unter anderem davon ab, wann und zu welchen Preisen sich die Objekte verkaufen lassen und welche Kosten während der Abwicklung anfallen. Anleger müssen sich auf einen längeren Prozess einstellen: Die Veräußerung des Immobilienbestands und die anschließende Verteilung der verfügbaren Mittel können mehrere Jahre dauern. Die Kündigung wurde der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und der Verwahrstelle mitgeteilt sowie über die vorgesehenen Informationswege bekannt gemacht. (jk)