Die besten Offenen Immobilienfonds 2024

Die Experten von Pimco, einem führenden Vermögensverwalter, gehen davon aus, dass der globale Markt für Gewerbeimmobilien an einem Wendepunkt steht. Nach einem herausfordernden Jahr 2024 deutet sich zwar eine Erholung an, diese wird jedoch langsamer und ungleichmäßiger verlaufen als in früheren Marktzyklen. Zwar sorgen die jüngsten Zinssenkungen der großen Zentralbanken laut Pimco für erste Anzeichen einer Stabilisierung, sie sind jedoch kein Grund für überzogenen Optimismus.

Zinssenkungen alleine reichen nicht aus

Die deutlichen Zinssteigerungen, die zeitweise zu einer Vervierfachung der Kosten für zehnjährige Darlehen führten, verursachten einen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt. Die Nachfrage brach ein, auch aufgrund gestiegener Baukosten und strengerer Nachhaltigkeitsvorgaben. „Allerdings sehen wir inzwischen einige positive Entwicklungen“, erklärt Klaus Porwoll, Gründer der unabhängigen Berliner Honorar-Finanzberatung PecuniArs. Er weist darauf hin, dass die Zahl der Baugenehmigungen sich auf niedrigem Niveau stabilisiert hat und das Branchenbarometer des vdp im zweiten Quartal leichte Preisanstiege bei Wohn- und Gewerbeimmobilien meldete. Dies seien erste Anzeichen einer Stabilisierung.

Sinkende Zinsen als Hoffnungsschimmer

Die erste Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juni dieses Jahres hat zusätzlich Hoffnung geweckt. „All das macht Hoffnung, dass potenzielle Käufer wieder an den Markt zurückkehren“, sagt Porwoll. „Und damit könnte aktuell ein guter Zeitpunkt für einen Einstieg am Immobilienmarkt sein.“ Vor allem, wenn die Zinsen weiter sinken, könnte die Baufinanzierung günstiger werden, was die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien ankurbeln dürfte, ergänzt er.

Erholung ist langsam

John Murray, Managing Director für Global Private Commercial Real Estate bei Pimco, beobachtet ebenfalls erste Erholungsanzeichen, insbesondere im Mehrfamiliensektor: „Es gibt eine größere Bereitschaft zu Transaktionen seit der Fed-Zinssenkung im September.“ Er betont jedoch, dass die Erholung diesmal langsamer verläuft als nach der globalen Finanzkrise. „Der Markt überschätzt die Auswirkungen der jüngsten Zinssenkungen auf die Immobilienpreise“, warnt Murray. Zwar könnten niedrigere Zinsen die Situation kurzfristig stabilisieren, sie lösen jedoch nicht das grundlegende Problem der hohen Renditeerwartungen.

Preisrückgänge: Hochwertige Immobilien nähern sich ihrem Tiefpunkt

Die Experten von Pimco gehen davon aus, dass die Immobilienwerte in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht haben oder diesem nahe sind. „Die Verkaufswerte bei Liquidation (Liquidationswerte) haben in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht und sind um 20 bis 40 Prozent von ihren Höchstständen gefallen“, erklärt Murray. Besonders bei erstklassigen Immobilien seien Preisnachlässe von 20 bis 25 Prozent gegenüber 2021 zu verzeichnen. Seray Incoglu, Executive Vice President bei Pimco, ergänzt, dass Premium-Immobilien teilweise unter den Wiederbeschaffungskosten gehandelt werden. Bei Objekten mittlerer oder niedrigerer Qualität, insbesondere im Büro- und Life-Sciences-Bereich, sei jedoch mit weiteren Preisrückgängen zu rechnen.

Regionale Unterschiede bei der Markterholung

Die Markterholung verläuft weltweit sehr unterschiedlich, abhängig von den regionalen Wachstumsaussichten. François Trausch, Managing Director bei PIMCO Prime Real Estate, erklärt: „In Europa sinken die Zinsen aus den falschen Gründen – nämlich wegen der schwachen Konjunkturaussichten in Deutschland und Frankreich.“ Anders als in den USA wird das Niveau der Nachkrisenjahre in Europa voraussichtlich nicht erreicht. Investoren sollten sich daher auf Märkte mit Miet- und Ertragswachstum konzentrieren. In Asien, mit Ausnahme Chinas, sieht Trausch dagegen stabilere Wachstumsaussichten und eine schnellere Erholung.

Attraktive Segmente für Investoren

Die Pimco-Experten identifizieren mehrere vielversprechende Segmente, darunter den Wohnungssektor, Studentenwohnheime und Rechenzentren. „Der Wohnungssektor profitiert von stabilen Angebots- und Nachfragefaktoren“, erläutert Russell Gannaway. Besonders in den USA und Japan bieten Wohnimmobilien attraktive Perspektiven. Auch Studentenwohnheime zeigen weltweit ein starkes Mietwachstum.

Rechenzentren sind ebenfalls ein spannendes Segment. In Europa sehen Experten großes Potenzial, da der Markt bei der Kapazität etwa fünf bis sieben Jahre hinter den USA zurückliegt, so Murray.

Vorsicht bei Büro- und Life-Sciences-Immobilien

Im Bereich der Büro- und Life-Sciences-Immobilien raten die Pimco-Experten zu Vorsicht. „Die tatsächliche Flächennutzung im Life-Sciences-Sektor zeigt in mehreren Märkten Anzeichen einer Verlangsamung“, warnt Incoglu. Auch bei Büroimmobilien bleibt die Nachfrage eingeschränkt. Trausch betont, dass der Trend zu hochwertigen, nachhaltigen Objekten Chancen bietet, während schwächere Immobilien weiterhin Risiken bergen. Laut Gannaway sollten Investoren Geduld haben: „Es gibt keinen Vorteil, zu früh in diesen Markt einzusteigen.“

Deka liegt vorne

Viele der klassischen Offenen Immobilienfonds setzen aufgrund dieser unterschiedlichen Entwicklung der einzelnen Immobiliensegmente auf einen Branchenmix. Im laufenden Jahr weist der Deka Immobilien Nordamerika gut sechs Prozent hat der Fonds im laufenden Jahr zugelegt. Ein Großteil davon stammt jedoch aus Währungsgewinnen. Auf Dollar-Basis liegt der Zuwachs bei etwa 1,7 Prozent. Das Portfolio des Fonds besteht aus Büro (28,7 Prozent), Handel & Gastronomie (23,3 Prozent), Hotel (21,2 Prozent), Mischobjekte (18,0 Prozent) sowie Logistik/Lager (8,9 Prozent).

Wohnimmobilienfonds mit Problemen

Weniger gut sind zuletzt die lange Zeit sehr populären Wohnimmobilienfonds gelaufen. Fonds wie der Fokus Wohnen Deutschland oder auch der Wertgrund WohnSelect weisen negative Wertentwicklungen auf. Etwa 1,8 Prozent liegt der einstige Überflieger von Wertgrund unter Wasser. Aufgrund der oftmals weniger überzeugenden Performance vieler Fonds und der daher Verstärkten Rückgabewünsche vieler Anleger sind viele Fonds derzeit auf der Verkäuferseite. So hat etwa der Wertgrund Wohnselect 2024 schön drei Objekte veräußert. Durch diese Verkäufe hält sich die Liquiditätsquote des WERTGRUND WohnSelect D in dem seit Jahren bekannten Korridor von fünf bis zehn Prozent.

Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung

Bei den Verkäufen achtet Wertgrund darauf, dass die im Bestand verbleibenden Objekte unverändert attraktive Entwicklungspotenziale haben, während die Potenziale der zum Verkauf stehenden Objekte aus ihrer Sicht weitgehend ausgeschöpft sind. Die Verkäufe seien aufgrund der vorliegenden Anteilscheinkündigungen notwendig und erforderten dieses Vorgehen. „Im sich gerade deutlich stabilisierenden Marktumfeld würde Wertgrund diese Verkäufe ansonsten definitiv nicht durchführen. Wir wissen um die Qualität unserer Immobilien, verstehen es allerdings als unsere klare Aufgabe mit solchen Herausforderungen umgehen zu müssen. Aufgrund der frühen Auflage des WERTGRUND WohnSelect D im Jahr 2010, sowie seines äußerst konservativ ausgerichteten Darlehensportfolios, sind bei der Vielzahl der Objekte die Anschaffungsnebenkosten bereits vollständig abgeschrieben und vorzeitige Kredittilgungen im Rahmen von Verkäufen unter Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen nicht notwendig“, begründet das Wertgrund Management sein vorgehen.

Klassiker bewähren sich

Gut haben sich hingegen die Klassiker wie der hausInvest, Deka-Immobilien Europa oder auch der Global gehalten. Auch die Union Investment Fonds wie der UniImmo: Europa, Global und auch Deutschland weisen im laufenden eine positive Performance auf. Diese milliardenschweren Flaggschiffe haben nicht das Problem, der oftmals erst vor wenigen Jahren aufgelegten Wohnimmobilienfonds, die in der Hochphase des Immobilienbooms überteuert kaufen mussten und oftmals auch nicht unbedingt die beste Qualität im Portfolio haben.

Fazit: Ob der Immobilienmarkt seinen Boden in allen Segmenten gefunden hat, ist schwer abzuschätzen, denn die schwache Konjunktur in Deutschland und in Europa könnten gerade den Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin belasten. Bei Wohnimmobilien hingegen dürften die sinkenden Zinsen eher dazu beitragen, dass es keinen weiteren deutlichen Verfall geben. Zumal in den Ballungsräumen nach wie vor akute Wohnungsnot herrscht. Und ob es sich lohnt, die Fonds zu kündigen, hängt vom Einzelfall ab. Wer Immobilien als wichtigen Bestandteil der Allokation sieht, hat kaum eine Alternative.

Übersicht der Offenen Immobilienfonds