Berater-Tool: Checkliste Immobilienfinanzierung

Immobilienkäufer, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren wollen, unterschätzen nicht selten den Aufwand. Vor allem gehen sie oft unstrukturiert an das Thema heran. Berater können hier schon im Erstgespräch mit klarer Struktur punkten. Das Wichtigste dabei: Aufzeigen, welche Kosten neben dem reinen Kaufpreis auf die Käufer einer Immobilie zukommen und lückenlos klären, welche finanziellen Ressourcen zur Verfügung stehen. Dann erst können Finanzberater verschiedene Finanzierungsvorschläge machen, die genau zum Immobilienkäufer, seinen Wünschen und seinen Möglichkeiten passen. FundResearch gibt hier mit einer kurzen Checkliste ein paar Anregungen:

Kosten

Beim Immobilienkauf sind nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch Renovierungs- und/oder Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Faustregel: 20 Prozent des Kaufpreises sollten für unvorhergesehene Kosten zurückgestellt werden.

Beim Immobilienbau fallen neben dem Kaufpreis für den Bauplatz und die Baukosten weitere Kosten wie beispielsweise Erschließungs- und Architektenkosten an.

Zu den Nebenkosten zählen Grunderwerbssteuer (ca. 3,5 - 6,5 Prozent), Notarkosten (ca. 1,5 - 2 Prozent), eventuell Maklergebühren (ca. 3,75 Prozent), Bauzeitzinsen und die Gebäude-Versicherung.

Die Kosten für die Einrichtung einer selbstgenutzten Immobilie ist einer der am meisten unterschätzten Posten. Ein neues Bett, eine neue Coach, das Streichen oder Tapezieren der Wände, neue Lampen und ein paar extravagante Accessoires für den Flur sind da nur einige Beispiele. Richtig teuer wird es oft bei der Einrichtung der Küche und der Badezimmer. Hier sollte man nicht zu knapp kalkulieren. Die Einrichtungskosten für ein Einfamilienhaus können je nach Geschmack und Stil den finanziellen Gesamtaufwand schnell um 50 Prozent in die Höhe treiben.

Finanzierungsbedarf

Bei der Aufstellung der finanziellen Möglichkeiten des Käufers sind zwei Posten wichtig: sofort verfügbare Mittel und freies Einkommen.

Zu den sofort verfügbaren Mitteln zählen Bankguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere wie beispielsweise Aktien, Renten und Fonds, sonstige Mittel wie etwa aktuelle Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen. 

Das freie Einkommen errechnet sich wie folgt: Auf der Positivseite stehen Nettolohn, Rente/Pension, Zins- und Kapitalerträge, sonstige dauerhafte monatliche Einnahmen wie beispielsweise Kindergeld oder Mieteinnahmen und vermögenswirksame Leistungen. Davon müssen die laufenden Kosten abgezogen werden: Warmmiete inklusive Nebenkosten, allgemeine Lebenshaltungskosten wie KFZ-Kosten, Telefon und Internet, Versicherungen und sonstige monatliche Kosten wie etwa Kredite, Riester-Altersvorsorge und monatliche Sparbeträge. 

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus den Immobilienkosten abzüglich des Betrags aus den sofort verfügbaren Mitteln, die der Käufer als Eigenanteil beim Kauf einsetzen will.

Sieben wichtige Fragen

Der Immobilienkauf ist nicht selten eine Bauchentscheidung. Ob der Kauf einer Immobilie auch unter anderen Aspekten sinnvoll ist, lässt sich anhand einer Checkliste mit kritischen Fragen prüfen:

Kann sich der Käufer die Immobilie leisten? Faustregel: Ein Hypothekenkredit sollte spätestens bis zum Erreichen des Rentenalters getilgt werden.

Ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage für den Käufer die passende Wahl? Tipp: Wenn es die finanziellen Ressourcen zulassen, kann der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage sinnvoller sein als der Kauf einer einzelnen Wohnung. Der Verwaltungsaufwand pro Quadratmeter ist geringer, und Konflikte mit einer Eigentümergemeinschaft bleiben aus. 

Ist die Kapitalanlage rentabel? Ein wichtiges Kriterium für den Preis einer Immobilie ist der prognostizierbare Wiederverkaufswert. Er muss mindestens dem Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten entsprechen.

Rechnet es sich, im Alter selbst in die Eigentumswohnung einzuziehen? Vorteil: Man wohnt mietfrei. Kostenfrei ist eine Eigentumswohnung aber auch dann nicht, wenn sie abbezahlt ist. Es fallen nach wie vor Kosten für Heizung, Strom und Wasser an. Es kann sich je nach Konstellation rechnen, die eigene Wohnung zu vermieten und in einer Mietwohnung zu wohnen.

Wie hoch ist die Grundsteuer in dem betreffenden Bundesland? Manchmal lohnt es sich, ein paar Kilomater weiter in einem angrenzenden Bundesland zu bauen oder zu kaufen. Zuweilen sind dort auch die Kaufpreise und Nebenkosten niedriger.

Lassen sich mit einer Kapitalanlage Steuern sparen? Hier können Finanzberater anbieten, fachkundige Unterstützung hinzuzuziehen. Hat der Käufer keinen eigenen Steuerberater, kann ein Steuerberater aus dem Netzwerk des Beraters unterstützende Hilfe leisten.

Welche Versicherungen sind nötig? Finanzberater, die auch eine Lizenz zur Vermittlung von Versicherungen haben, können hier direkt beraten. Neben der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind für Eigentumswohnungen ergänzende Schutzpakete sinnvoll. Hier sollte ein Spezialist den Käufer beraten.

Fazit: Ein Immobilienkauf ist in der Regel komplexer als von Käufern zunächst gedacht. Umso wichtiger ist eine helfende Hand, die den Vorgang gut strukturiert, einen Überblick gibt, wichtige Fragen stellt und die passenden Lösungen findet. Hier können Berater mit Expertise punkten, wenn sie sich gut vorbereiten.