Immobilien werden gemeinhin als Betongold bezeichnet. Zumindest in Deutschland können sich Investoren, die ihr Geld in das mineralische „Edelmetall“ angelegt haben, auf die Schulter klopfen. 2017 sind sowohl die Mieten als auch die Preise für Wohneigentum angestiegen. Sowohl in A-Städten wie München oder Berlin, B-Städten (z.B. Regensburg oder Karlsruhe) als auch in kreisfreien Städten wie Magdeburg sowie den Landkreisen klettern die Preise nach oben. In Großstädten wächst die Blasengefahr weiter an. Das geht aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des unabhängigen Wirtschaftsforschungsinstituts empirica hervor. 

Nachfragelücke: Kein Ende der Preissteigerungen in Sicht

Quelle: empirica

Die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Immobilienstandorten sind auch im vierten Quartal 2017 gestiegen. Nach Angaben des empirica-Institut kletterten sie im Jahresverlauf um 9,5 % nach oben. In den 14 B-Städten lag die Teuerung bei 7,6 %. 

Auch die Mieten legten zu, stiegen allerdings deutlich weniger stark als die Eigentumspreise. In den A-Städten lag die Wachstumsrate bei 5,9 % in den B-Städten bei 5,0 %. Besserung ist nach Angaben von  Dr. Reiner Braun, Diplom-Volkswirt bei empirica, weiterhin nicht in Sicht: „Die Mieten werden noch solange steigen, bis die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist“. Derzeit fehlten jährlich etwa 80 Tsd. Wohnungen. 

Seit Beginn der empirica-Aufzeichnungen 2004 sind die Preise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 46,3 % gestiegen. In den kreisfreien Städten (bspw. München) legten sie sogar um 65,1 % zu. Etwas moderater fiel die Preisentwicklung in den Landkreisen aus (+35,6 %).Als mit Abstand teuerstes Pflaster präsentiert sich einmal mehr München. Sowohl die Mietpreisentwicklung als auch die Preiserhöhungen in den Segmenten Eigentumswohnung sowie Ein- und Zweifamilien-Haus fielen in der bayerischen Landeshauptstadt am höchsten aus. (Siehe Bildergalerie). 

Erhöhte Warnstufe in den Großstädten 

Quelle: empirica

In den Großstädten bleibt die Blasengefahr nach wie vor groß. „Blasen sind durch Spekulation entstandene Preisauftriebe, die nicht mehr fundamental aus der Relation von Angebot und Nachfrage zu rechtfertigen sind“, erläutert Braun. Das Fatale ist die zugrunde liegende Entwicklung. Durch die Ertragserwartungen kommt es zu Fehl-Allokationen. Immer mehr Wohnungen werden gebaut. Solange die Nachfrage das Angebot rechtfertigt, besteht keine Gefahr. Vor allem wegen der Entwicklung in den großen und mittelgroßen deutschen Schwarmstädten steigen die Indikatoren einer Immobilien-Blase weiter an. 

Erstmals seit 13 Jahren überschreitet der empirica-Blasenindex die Nulllinie. Für acht der zwölf Großstädte wird eine „eher hohe“ Blasengefahr angezeigt. Nur Essen und Dresden („mäßig hohe“ Gefahr) sowie Leipzig („gering“) und Dortmund („sehr gering“) fallen bei den Großstädten ab. 

Großen Anteil hat die Entwicklung der Neubaufertigstellungsquote pro 1000 Einwohner, die in den betroffenen Städten stark zugenommen hat. Auch der Anstieg des Wertfaktors (Vervielfältiger) bereitet Braun Sorgen. „Vor allem in den Städten der zweiten Reihe wird jetzt mehr gebaut, in einigen sogar über die Nachfrage hinaus“. Das müsse allerdings kein Drama sein, da dort lange Zeit zu wenig gebaut worden sei.  Gerade in den Metropolen wird es immer aufwändiger Wohneigentum zu finanzieren. Gegenüber dem Basisjahr 2004 verschlechterte sich die Finanzierbarkeit in den Zuzugsstädten signifikant. Die Kaufpreise sein dem Einkommen vielerorts enteilt, urteilt Braun. 

Gefahren in der zweiten Reihe

Trotz der Warnstufe für die Metropolen lokalisiert Braun die Gefahr für den Immobilienmarkt nicht nur dort. „In den B-Städten drohen neben Preiseinbrüchen auch zunehmend Leerstände“, so Braun. Anders als in den Schwarmstädten böten diese Städte kaum Absorbtionspotential, sollten Preise fallen. Es gebe kaum Haushalte, die aus dem Umland durch einen Preisverfall zurück in die Stadt gezogen würden, um einem Preissturz entgegen zu wirken, so der Ökonom. 

 „Gefährlich wird es erst, wenn die Blase platzt“, so der Ökonom, „dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren“. So weit ist allerdings noch nicht: „In Deutschland stehen die Zeichen derzeit auf Entspannung“, so Braun. 

(DW)